'Bij complexe binnenstedelijke herontwikkelingen, is creativiteit en gedegen stakeholdersmanagement essentieel'

Stakeholdersmanagement noemt Lillian Bijloos, met creativiteit en flexibiliteit, één van de belangrijkste aspecten van wat ERED doet. Want als specialist in complexe binnenstedelijke (her)ontwikkelingen, en dat is ERED, heb je te maken met enorm veel stakeholders, elk met zijn eigen belangen. Lillian is partner bij projectontwikkelaar ERED en daar verantwoordelijk voor zowel de overall strategie als de dagelijkse activiteiten: 'Het vergt enorm veel creativiteit en overtuigingskracht om een project van de grond te krijgen en alle betrokkenen te enthousiasmeren en mee te krijgen in het proces. Wij geven belangrijke plekken een nieuw bestaansrecht. Dat zie je bij een project als NOI Avenue in Den Haag, maar ook bij een recente aankoop die we hebben gedaan: Blakeburg in Rotterdam.'

ERED werd in 2015 opgericht als de in-house ontwikkelaar van investeringsmaatschappij Egeria, maar maakte zich vorig jaar los hiervan, onder leiding van de twee partners Roderik Mackay en Lillian Bijloos. Waardoor ze zich, behalve voor Egeria, ook voor andere investeerders in kan zetten voor met name herontwikkelingen van binnenstedelijk vastgoed. Lillian: 'Toen wij in 2015 van start gingen, was dat een moment in een cyclus dat er best veel leegstaande kantoren waren op goeie plekken. Dus vormden ze een prima oplossing om ze te voorzien van een nieuwe functie. Inmiddels zijn er natuurlijk al heel wat goeie plekken getransformeerd, maar er is nog steeds vraag naar woningen, maar ook de verdichting van de steden vraagt om goeie kwalitatieve oplossingen.'

Focus
'Wij zijn best bedreven in het ontwikkelen van de wat complexere, binnenstedelijke ontwikkelopgaves. Dat betekent al gauw dat je te maken hebt met een herontwikkeling. Dan gaat het bijvoorbeeld om de transformatie van een kantorencomplex zoals ons project NOI Avenue in Den Haag (hoofdfoto) en, meer recent, Blakeburg in Rotterdam. Maar ook het Strawinskyhuis op de Zuidas, het Rachmaninoffhuis in Utrecht en het Schonenvaert complex in Haarlem.'

Brutalistisch
'Onze meest recente aankoop na de buy-out in 2024 is Blakeburg aan de Blaak 20 in Rotterdam. Wij waren hier, aan de overzijde op nummer 333 al actief. Overigens is dat laatste geen transformatie, maar de herontwikkeling van een locatie met inbegrip van de infrastructuur, waarbij het bestaande volledig is gesloopt.' Blakeburg is een brutalistisch kantoorpand uit de jaren 70. Dit karakteristieke, betonnen kantoorgebouw (ruw en eerlijk, dus typisch Rotterdams, zou je kunnen zeggen) van architect Jan Hoogstad, dreigde door de vorige eigenaar te worden gesloopt omdat het zich niet zou lenen voor transformatie. Ben van Berkel van UNStudio, bekend van onder andere de Rotterdamse Erasmusbrug, ontwierp voor de plek The One, een gelikt complex van woningen en leisure. Totdat het complex op het pad van ERED kwam dat, samen met ontwikkelaar Flow Real Estate, deze belangrijke plek graag een nieuw bestaansrecht gunde, om een eerder citaat van Lillian Bijloos aan te halen.

'We zijn er al lang voordat de transactie plaatsvond mee bezig geweest, omdat wij ervan overtuigd waren dat het een heel bijzonder object was en het dus de moeite waard was om te kijken welke functie het zou kunnen krijgen, zonder het te slopen. Met andere woorden: deze 20.000 m2 grote ‘brutalistische betonnen bak’ vroeg om een creatieve oplossing. De oplossing waar we op uit zijn gekomen blijft binnen het bestaande volume en de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt. Dat vergt van je als ontwikkelaar de nodige creativiteit en flexibiliteit, want niets verandert zo snel als de situatie in binnenstedelijke ontwikkelingen. Je hebt te maken met ingewikkelde randvoorwaarden en, zoals eerder gezegd, heel veel stakeholders: investeerders, banken, beleggers, gemeenten. Je moet alle partijen weten te enthousiasmeren en meekrijgen in je visie.'

Randvoorwaarden
Vervolgens gaat Lillian nader in op die randvoorwaarden en legt ze uit waarom deze de opgave bij binnenstedelijke herontwikkelingen nog complexer maken, omdat je ook de bestaande context (omgeving) en gebouw mee moet nemen. 'Je heb met strakkere randvoorwaarden minder bewegingsvrijheden om tot een oplossing te komen wat een project haalbaarder maakt. Om een voorbeeld te noemen voor NOI: het huidige casco heeft een beperking als het gaat om draagkracht wat maakt dat je niet elke soort gevel kan ontwerpen. Ook gaat het erom dat je als ontwikkelaar waarde wilt toevoegen aan het gebouw. Bij het project NOI Avenue in Den Haag bestond dat eruit dat we het complex aan de voorzijde hebben uitgebouwd en er één laag aan toegevoegd. Daarnaast hebben we aan de achterzijde 16 grondgebonden woningen aan het geheel toegevoegd. We hebben het project verkocht aan Bouwinvest Residential Fund, maar doordat de rente in de loop van de tijd steeg en de beleggingswaarde onder druk kwam te staan, hebben we ook 48 woningen op de particuliere markt verkocht. Het project ligt vlak bij goede voorzieningen en nabij OV-station Nieuw Oost-Indië. Dat laatste, nabijheid van OV, is ook wel één van onze investeringscriteria.'

Duurzaamheid
'Parkeren is ook altijd een uitdaging, binnenstedelijk. En duurzaamheid, natuurlijk. Niet alleen vanuit wet- en regelgeving, maar ook vanuit de vragende kant. Wat wij ontwikkelen is bijna altijd voor de institutionele markt en die vraagt om duurzame ontwikkelingen, wat natuurlijk terecht en belangrijk is. Dat vormt bij een herontwikkeling een flinke uitdaging. Want als je iets van scratch af ontwikkelt, is het makkelijker te voldoen aan allerlei duurzaamheidsvoorwaarden, dan wanneer je een bestaand casco hergebruikt. Terwijl herontwikkelen sowieso behoorlijk duurzaam is. De bestaande modellen voor bijvoorbeeld BREEAM houden daar niet genoeg rekening mee. Volgens alle normeringen komt een herontwikkeling als NOI Avenue, maar met hakken over de sloot, terwijl het een ontwikkeling is waarmee je enorm veel CO2-uitstoot bespaart, omdat je gebruik maakt van een bestaand casco. In die zin is herontwikkelen juist zeer duurzaam, zolang je maar begrijpt hoe je het aan moet pakken en creatief te werk gaat.'

Meer weten?
Bent u als investeerder, belegger of gemeente geïnteresseerd in hoe ERED complexe binnenstedelijke herontwikkelingen aanpakt en hoe ze belangrijke plekken nieuw bestaansrecht geeft? Kijk dan op www.ered.nl of neem contact op met Lillian Bijloos, via lbijloos@ered.nl