Sociaal uitponden: Waarom steeds meer investeerders kiezen voor het ingroeimodel

De traditionele uitpondstrategie staat onder druk. Vertrekpremies worden hoger, huurders zitten vast en de politieke wind is gedraaid. De vraag naar alternatieven neemt sterk toe. Welvoort lanceert dit kwartaal een impactfonds dat een serieuze invulling biedt voor deze vraag. Sociaal uitponden via een ingroeimodel, een alternatief dat sneller rendeert én maatschappelijk scoort.

Hoewel uitponden nog populair is, werkt dit model net iets minder goed dan voorheen: koop een verhuurde portefeuille met korting op de leegwaarde, wacht tot huurders vertrekken en verkoop de woningen één voor één tegen marktwaarde. Simpel, voorspelbaar, rendabel.

Maar die vanzelfsprekendheid is verdwenen. De gemiddelde woonduur van huurders in het vrije segment neemt toe, mede doordat alternatieven schaars en duur zijn. Vertrekpremies zijn fors gestegen. En met de Wet betaalbare huur en aangescherpte regulering is het speelveld voor verhuurders fundamenteel veranderd. Het gevolg: langere doorlooptijden, onzekerdere kasstromen en een rendement dat onder druk staat.

Tegelijkertijd is er een groeiende groep starters, tweeverdieners met een middeninkomen, zzp'ers en alleenstaanden die wél wil kopen, maar de stap naar eigenwoningbezit niet kan maken. De woningprijzen zijn de afgelopen dertig jaar 2,4 keer zo hard gestegen als de inflatie, terwijl hypotheeknormen juist strenger zijn geworden.

De huurder als koper: hoe het ingroeimodel werkt

Het ingroeimodel draait die impasse om. In plaats van te wachten tot een huurder vertrekt, wordt de zittende huurder actief begeleid richting eigenwoningbezit met een koopoptie die gedurende de looptijd waarde opbouwt. Welvoort, opgericht door Timo Wiesmeier en Maarten de Vos, heeft dit principe vertaald naar een concrete fondsstrategie.

Het mechanisme is helder. Welvoort koopt woningen aan tegen de marktwaarde in verhuurde staat die doorgaans onder de leegwaarde ligt. De huurder krijgt vervolgens een tienjarige koopoptie, waarbij een deel van de toekomstige waardestijging als korting wordt doorgegeven bij aankoop van de woning. De investeerder ontvangt gedurende de looptijd huurinkomsten en profiteert bij verkoop van het verschil tussen aankoop- en verkoopwaarde.

Het beoogde resultaat is een versneld uitpondtraject. Waar een traditioneel uitpondfonds afhankelijk is van natuurlijk verloop en daar soms decennia op moet wachten, creëert het ingroeimodel een financiële prikkel voor de huurder om daadwerkelijk te kopen. Geen vertrekpremie, geen leegstandsrisico, maar een gemotiveerde koper die al in de woning woont.

Impact en rendement: geen tegenstelling

Voor een groeiende groep investeerders is maatschappelijk rendement geen bijzaak meer. De opkomst van impactbeleggen en toenemende ESG-eisen maken dat de 'S' in ESG steeds concreter wordt ingevuld. Sociaal uitponden biedt precies dat: een meetbare bijdrage aan eigenwoningbezit en vermogensopbouw voor middeninkomens. Daarnaast zijn toekomstige eigenaren meer betrokken bij hun buurt en zorgt dit voor onder andere meer sociale cohesie en betere wijken.

Onafhankelijk onderzoek door de Deloitte Impact Foundation bevestigt dat huurders die via een ingroeimodel richting koop worden begeleid, profiteren op vijf dimensies: financiële stabiliteit, levenskwaliteit, gemeenschapsgevoel, duurzaamheid en regionaal-economische impact.

En het financiële rendement? Dat hoeft er niet onder te lijden. Door het verschil tussen aan- en verkoopwaarde, de gefaseerde verkoop van het fonds en de combinatie van huurinkomsten én waardestijging, kan sociaal uitponden concurreren met traditionele vastgoedbeleggingen - met een potentieel stabieler cashflowprofiel.

Het Welvoort Impactfonds

Het Welvoort Impactfonds gaat dit kwartaal van start en richt zich op Nederlands residentieel vastgoed in waardevaste regio's. Op basis van de conservatieve modelaannames wordt een netto jaarrendement van circa 10 procent geprognosticeerd.

De governance van het fonds is stevig ingericht: het juridisch eigendom is ondergebracht bij een onafhankelijke stichting, de financiering verloopt via Nederlandse grootbanken en een onafhankelijk investment committee toetst elke acquisitie. Daarnaast investeert het management zelf mee, waardoor de belangen volledig zijn gelijkgeschakeld met die van de investeerders. Het fonds kent een looptijd van 10 jaar, waarbij u kunt participeren vanaf een inleg van 250.000 euro.

Investeren of inbreng van Box 3-vastgoed

De woningmarkt verandert structureel. Regulering neemt toe, de vraag naar betaalbare koopwoningen groeit en investeerders zoeken naar strategieën die rendabel en toekomstbestendig zijn. Met de lancering van het Welvoort Impactfonds krijgen investeerders de kans om succesvol in te stappen in het concept van sociaal uitponden - en tegelijkertijd bij te dragen aan een toegankelijkere woningmarkt.

Naast reguliere kapitaalinleg is er binnen het fonds ook ruimte voor de directe inbreng van vastgoed, wat met name voor box 3-beleggers een rendabele exit-strategie vormt. Zo geniet u van de voordelen van ons model zonder dat u omkijken heeft naar het dagelijks beheer, terwijl u fiscaal gunstig meeprofiteert van de toekomstige overwaarde.

Ontdek de mogelijkheden om te participeren in het Welvoort Impactfonds. Vraag direct ons prospectus aan of plan een kennismaking in via Timo Wiesmeier (06 284 451 39 / timo@welvoort.nl) of Jeroen Spoor (06 459 388 87 / jeroen@welvoort.nl). We gaan graag met u in gesprek.