Hoe netcongestie de businesscase van vastgoedontwikkeling verandert

Netcongestie ontwikkelt zich in grote delen van Nederland tot een serieuze bottleneck voor vastgoedontwikkeling. Voor steeds meer projecten bepaalt de beschikbaarheid van elektriciteit of een ontwikkeling doorgaat.

Uitbreiding van het elektriciteitsnet is op steeds meer plekken niet vanzelfsprekend. In sommige regio’s lopen wachttijden voor nieuwe of zwaardere aansluitingen inmiddels op tot meerdere jaren, waardoor projecten vertraging oplopen of zelfs stilvallen

Voor vastgoedontwikkelaars en beleggers verandert daarmee de businesscase van projecten: de beschikbaarheid van energie bepaalt steeds vaker of een project haalbaar en financierbaar blijkt.

Energie als bepalende factor in vastgoedontwikkeling 
Waar energievoorziening vroeger vooral een technische randvoorwaarde was, wordt het nu een bepalende factor in vastgoedontwikkeling. Nieuwe aansluitingen laten soms lang op zich wachten en bestaande aansluitingen kunnen vaak niet worden verzwaard.

Dat heeft directe gevolgen voor vastgoedontwikkelaars, beleggers en financiers. Projecten lopen vertraging op, uitbreidingsplannen van huurders komen onder druk te staan en verduurzamingsmaatregelen zoals elektrificatie of laadinfra zijn niet altijd direct mogelijk.

Netcongestie steeds vaker bottleneck voor vastgoedprojecten
De gevolgen van netcongestie zijn inmiddels zichtbaar in verschillende vastgoedsectoren. Projecten zonder energie-strategie zijn straks simpelweg niet financierbaar en netcapaciteit wordt een nieuwe vorm van schaarste, vergelijkbaar met locatie. Vooral logistieke distributiecentra, industrie en grootschalige utiliteitsgebouwen worden geraakt. Juist in deze sectoren neemt de elektriciteitsvraag snel toe door elektrificatie van processen, warmtepompen en laadinfrastructuur. 

Volgens Bastiaan van het Reve, teamleider Vastgoed bij Subvention, komt energievoorziening daardoor steeds eerder op tafel in gesprekken met ontwikkelaars en beleggers.

'Energievoorziening is voor veel vastgoedprojecten inmiddels net zo bepalend als locatie, vergunningen of financiering.' Bastiaan van het Reve 

De vraag is daarbij niet alleen of een project planologisch en financieel haalbaar is maar ook of er voldoende energie beschikbaar is om het gebouw te laten functioneren en toekomstbestendig te maken.

Slimme energie-infrastructuur onderdeel van vastgoed
Steeds vaker investeren vastgoedontwikkelaars en beleggers daarom in aanvullende energieoplossingen. Denk aan energieopslag met batterijen, slimme energiemanagementsystemen of lokale energieopwekking op daken en parkeerterreinen.

Met dit soort oplossingen kan energie lokaal worden opgeslagen of op een ander moment worden gebruikt. Daarmee wordt piekbelasting op het elektriciteitsnet beperkt en kan de beschikbare netcapaciteit efficiënter worden benut.

Voor vastgoed heeft dit meerdere voordelen. Gebouwen worden minder afhankelijk van het elektriciteitsnet, duurzame energie kan beter worden benut en huurders krijgen meer zekerheid over hun energievoorziening.

Daardoor ontstaat er een nieuwe laag binnen vastgoedontwikkeling: slimme energie-infrastructuur als integraal onderdeel van een gebouw.

Subsidies versnellen energie-investeringen
Investeringen in energieoplossingen zoals batterijen, energiemanagementsystemen en lokale opwek brengen extra kosten met zich mee en zetten de businesscase onder druk. Juist in die gevallen kunnen subsidies en fiscale regelingen het verschil maken.

Voor vastgoedpartijen zijn verschillende regelingen interessant, zoals:

• Energie-investeringsaftrek (EIA) voor energiezuinige installaties en voor energieopwekking en –opslag.
• Stimulering Duurzame Energieproductie en Klimaattransitie (SDE++) voor grootschalige duurzame energieopwekking.
• Flexibel elektriciteitsverbruik (Flex-E): gericht op het stimuleren van flexibel elektriciteitsgebruik en energieopslag
• Subsidieregeling Private Laadinfrastructuur bij bedrijven (SPRILA) voor laadinfrastructuur en elektrificatie.

Volgens Van het Reve maken subsidies regelmatig het verschil bij investeringsbeslissingen.

'Ik zie regelmatig dat vastgoedpartijen wel willen investeren in dit soort oplossingen, maar dat de businesscase soms onder druk staat. Subsidies kunnen dan net het verschil maken tussen een plan dat op papier interessant is en een investering die daadwerkelijk wordt uitgevoerd.'

Door subsidies al vroeg in het ontwikkelproces mee te nemen, kunnen investeringsbeslissingen beter worden onderbouwd en wordt het eenvoudiger om duurzame energieoplossingen daadwerkelijk te realiseren.

Netcongestie: van knelpunt naar strategische kans
Netcongestie vormt voor veel vastgoedprojecten een uitdaging, maar dwingt de sector tegelijkertijd om anders naar energie te kijken. Energie-infrastructuur wordt steeds vaker een integraal onderdeel van vastgoedontwikkeling.

Gebouwen met slimme energieoplossingen zijn beter voorbereid op verdere elektrificatie, aantrekkelijker voor gebruikers en minder afhankelijk van beperkingen op het elektriciteitsnet.

Voor partijen die hier tijdig op inspelen, kan dit zelfs een concurrentievoordeel opleveren.

Subvention ondersteunt vastgoedontwikkelaars, beleggers en bedrijven bij het inzichtelijk maken en benutten van subsidiemogelijkheden voor duurzame energie- en vastgoedinvesteringen. Door subsidies al in een vroeg stadium van een project mee te nemen, kan de businesscase aanzienlijk worden versterkt.

Meer weten over subsidiemogelijkheden?
De komende jaren zal duidelijk worden welke vastgoedpartijen zich weten aan te passen aan de nieuwe realiteit van schaarse netcapaciteit. Energie wordt daarmee een onderscheidende factor in waarde, verhuurbaarheid en toekomstbestendigheid van vastgoed. Wie hier vandaag al op inspeelt, loopt morgen voor op de rest van de markt.

Benieuwd hoe je dit concreet kunt vertalen naar jouw projecten en welke subsidies daarbij het verschil kunnen maken? De specialisten van Subvention denken graag mee.

Door Bastiaan van het Reve, teamleider Vastgoed bij Subvention