Vastgoedfinanciering in 2026: Aandachtspunten voor beleggers

De Nederlandse markt voor vastgoedfinanciering gaat 2026 in met meer rust dan tijdens de rentestress van 2022 en 2023, maar zeker niet zonder nieuwe risico's. Financiering is weer beschikbaar, alleen veel selectiever. Tegelijk zorgt de oorlog rond Iran voor nerveuze energie- en kapitaalmarkten. Voor beleggers draait 2026 daarom minder om de vraag of schuld beschikbaar is, en meer om de vraag of de kasstroom hogere rente, duurdere energie en oplopende exploitatiekosten kan opvangen.

Het eerste aandachtspunt is dat financiering niet meer goedkoop is, maar wel beter voorspelbaar. De marktrente bewoog de afgelopen maanden relatief beperkt, waardoor pricing weer beter te modelleren is. Die rust betekent alleen niet dat leverage goedkoop is geworden. Financiers blijven scherp op Loan-to-Value, en bovenin de kapitaalstructuur lopen marges nog steeds snel op. Voor beleggers is conservatieve leverage in 2026 daarom geen defensieve luxe, maar een voorwaarde om tegenvallers op te vangen.

Het tweede aandachtspunt is inflatie. De basisverwachting voor Nederland lag eerder nog rond 2,4 tot 2,9 procent, maar door de oorlog in het Midden-Oosten is dat beeld duidelijk fragieler geworden. Olie- en gasprijzen reageren heftig op verstoringen rond de Straat van Hormuz, terwijl die route cruciaal is voor mondiale energiestromen. Als die hoge energieprijzen langere tijd aanhouden en breder doorwerken in transport, bouwmaterialen en voedsel, is een inflatie van rond de 5 procent aan het einde van het jaar niet uitgesloten. Dat is nog altijd iets anders dan de piek van 2022, maar wel hoog genoeg om financieringsmodellen onder druk te zetten. Daar komt bij dat een langere nasleep waarschijnlijk tot extra vraag naar gas en olie leidt, terwijl het aanbod niet snel is opgeschaald.

Het derde aandachtspunt is rente. De financiële markten laten zien dat beleggers opnieuw risico inprijzen: de Duitse tienjaarsrente liep in korte tijd op van circa 2,7 naar 3 procent en ook aandelenmarkten leverden in. Dat is geen bewijs dat een nieuwe renteschok zoals in 2022 onvermijdelijk is. Die situatie was extremer, met gasprijzen boven 300 euro per megawattuur en een ECB die vanaf een veel lager renteniveau moest ingrijpen. Nu ligt de beleidsrente al hoger en zullen centrale banken waarschijnlijk eerst afwachten. Maar als de energieschok hardnekkig blijkt, kunnen renteverhogingen wel sneller terug op tafel komen dan beleggers enkele maanden geleden dachten.

Het vierde aandachtspunt is herfinanciering. In 2026 is dat minder een administratief moment en meer een kwaliteitstoets. Financiers kijken kritischer naar locatie, bouwkundige staat, duurzaamheid en verhuurbaarheid. Dat geldt extra voor kantoren en voor objecten waarvoor nog capex nodig is. Middelmatige assets konden in de jaren van goedkoop geld vaak nog meekomen; in deze markt wordt de herfinancierbaarheid van het object zelf een waarderingsthema. Beleggers doen er daarom verstandig aan niet alleen de renteopslag, maar ook de investeringsbehoefte in verduurzaming en herpositionering volledig mee te nemen.

Het vijfde aandachtspunt zit in de exploitatie. De oorlog rond Iran werkt niet alleen via de energierekening, maar ook via toeleveringsketens, bouwkosten en sentiment. Dat raakt logistiek vastgoed relatief snel, juist door het mondiale karakter van goederenstromen. In woningen blijft daarbovenop de regulering bepalend. De Wet betaalbare huur begrenst de ruimte om kostenstijgingen door te geven, terwijl onderhoud, verzekeringen en rente wel kunnen oplopen. Residential blijft financierbaar, maar alleen als de businesscase ook standhoudt wanneer inflatie tijdelijk harder stijgt dan de huurgroei.

Het zesde aandachtspunt is sentiment, fiscaliteit en exit. Beleggers zijn voorzichtiger geworden; volatiliteitsmeters lopen op en Europese data laten zien dat zorgen over groei en inflatie terugkeren in allocatiebeslissingen. Dat hoeft niet te leiden tot een herhaling van de forse afwaarderingen en volumeterugval van 2022. De markt startte 2026 juist relatief sterk en structurele woningtekorten ondersteunen huur- en waardevorming. Toch blijft een exit minder vanzelfsprekend dan in de jaren van overvloedig kapitaal. Daar komt bij dat particuliere en kleinere beleggers vooruit moeten kijken naar het box 3-regime vanaf 2028. Aankoop, financiering en verkoop zijn daardoor weer veel sterker met elkaar verbonden.

De kern voor 2026 is dus niet dat vastgoedfinanciering opdroogt, maar dat de foutmarge kleiner wordt. Wie inzet op lage leverage, realistische huurgroei, voldoende capex-buffer en een exploitatie die ook bij hogere energie- en prijsdruk overeind blijft, zit goed. Wie rekent op snelle rentedalingen, maximale huurdoorwerking en een eenvoudige exit, loopt in 2026 meer risico dan de rust op papier doet vermoeden.

Geert Janssen is notaris bij MAES notarissen