Tussen financiering en executie: Waarom de executieveiling een structureel onderdeel is van vastgoedfinanciering

Vastgoedfinanciering en executieveilingen worden vaak als twee gescheiden werelden gezien. Aan de ene kant de wereld van kredietverlening, risicoanalyses en zekerheden. Aan de andere kant het uiterste scenario waarin een object onder dwang wordt verkocht. In werkelijkheid zijn ze onlosmakelijk met elkaar verbonden. Sterker nog: een  executieveiling is geen incident, maar een essentieel sluitstuk van het financieringssysteem.

Executie als fundament van financiering
Elke vastgoedfinanciering is uiteindelijk gebaseerd op één kernprincipe: het onderpand moet verhandelbaar zijn op het moment dat het misgaat. Banken en financiers verstrekken geen leningen op basis van vertrouwen alleen, maar op basis van de zekerheid dat zij hun positie kunnen verhalen. Die zekerheid komt uiteindelijk neer op het recht om tot executie over te gaan van het onderpand.

Het stigma rond executieveilingen
Toch rust er nog altijd een stigma rond een executieveiling. Het wordt vaak gezien als een noodoplossing, een teken dat het mis is gegaan, of een marktmechanisme dat per definitie leidt tot lagere opbrengsten. Maar dat beeld is te kort door de bocht. In werkelijkheid speelt een executieveiling juist een belangrijke rol in het gezond houden van de vastgoedmarkt.

Zonder een goed functionerend executiemechanisme zou vastgoedfinanciering aanzienlijk duurder en beperkter worden. Financiers zouden hogere risico-opslagen rekenen of simpelweg minder bereid zijn om te financieren. De executieveiling zorgt er juist voor dat risico’s beheersbaar blijven en dat kapitaal beschikbaar blijft voor de markt.

Onderhandse verkoop: aantrekkelijk maar kwetsbaar
Dat betekent niet dat er geen spanningen zijn. In de praktijk zien we dat er vaak wordt gezocht naar alternatieven, zoals onderhandse verkooptrajecten. Begrijpelijk, want deze kunnen onder de juiste omstandigheden leiden tot hogere opbrengsten. Maar die hogere opbrengst komt met een prijs: tijd, onzekerheid en medewerking van de debiteur. Want de financier kan alles wel orkestreren, maar is geen eigenaar van het onroerend goed.

Wanneer controle ontbreekt, ontstaat risico
Juist daar wringt het in veel dossiers. Wanneer een debiteur niet (volledig) meewerkt, of wanneer de situatie juridisch of financieel instabiel is, verandert een onderhandse verkoop al snel van een kans in een risico. Vertragingen stapelen zich op, kopers haken af en de uiteindelijke opbrengst komt onder druk te staan. Wat begon als een poging om waarde te maximaliseren, eindigt niet zelden in waardeverlies. Kirsten Eekhout, Accountmanager bij Vastgoed Veiling, heeft dat na 24 jaar werkzaam te zijn geweest bij ING vaak genoeg gezien.

'De executieveiling biedt in dat spanningsveld iets wat vaak wordt onderschat: structuur en afdwingbaarheid. Het proces is transparant, de termijnen zijn duidelijk en de uitkomst van de  verkoop is in hoge mate zeker. Zeker in combinatie met de extra mogelijkheden zoals het inzetten van promotie en uitvoeren van het bezichtigingsbeding, wat een financier kan benutten in het traject. In een markt waarin snelheid en duidelijkheid steeds belangrijker worden, is dat geen zwakte, maar juist een kracht.'

Daarnaast heeft de modernisering van het veilingproces, met digitale platforms en een breder bereik van (internationale) investeerders, het speelveld veranderd. De klassieke aanname dat executieveilingen per definitie lagere opbrengsten genereren, houdt steeds minder stand. Ook cijfers van onder andere NHG tonen dit aan. Concurrentie en bereik kunnen juist zorgen voor marktconforme en soms verrassend sterke resultaten.

Van noodscenario naar strategisch instrument
De discussie zou daarom niet moeten gaan over de vraag óf executieveilingen wenselijk zijn, maar hoe ze optimaal worden ingezet binnen het bredere financieringslandschap. Wanneer kies je voor een onderhandse route, en wanneer is het verstandiger om direct te sturen op executie? Die afweging vraagt om realisme in plaats van optimisme.

De kern ligt in het erkennen van onzekerheid. Hoe groter de afhankelijkheid van de debiteur en hoe minder controle er is over het proces, hoe sterker de argumenten voor een executieveiling worden. Niet omdat het de meest elegante oplossing is, maar omdat het de meest robuuste is.

Vastgoedfinanciering draait uiteindelijk niet alleen om het verstrekken van kapitaal, maar om het beheersen van risico. De executieveiling is daarin geen laatste redmiddel, maar een fundamenteel onderdeel van het systeem. Wie dat inziet, maakt betere keuzes en voorkomt dat er waarde verloren gaat doordat men denkt meer controle te hebben dan er in werkelijkheid is.

Grip op complexe verkooptrajecten
In een markt waarin risico’s toenemen en trajecten complexer worden, vraagt dit om partijen die niet alleen het proces faciliteren, maar ook begrijpen wanneer welke route het meest effectief is.
Vastgoed Veiling speelt daarin een rol door financiers en andere stakeholders te ondersteunen bij het realiseren van een gecontroleerd en transparant verkoopproces, juist op het moment dat zekerheid het belangrijkst wordt.