Win-win voor de klant: De integrale vastgoedvisie van Roodhals Capital

'Vastgoed is bij ons een aanzienlijk breder begrip dan bij de meeste andere adviseurs', opent Christiaan van Bree, Partner bij Roodhals Capital. Het kantoor, een inmiddels 25-vrouw-en-man sterke corporate finance club gevestigd aan het statige Lange Voorhout in Den Haag, is sinds 2015 een gevestigde naam in de vastgoedsector. De groei van het team weerspiegelt de toenemende complexiteit van de markt en de behoefte aan een adviseur die verder kijkt dan de traditionele stenen alleen. Roodhals kiest voor een fundamenteel andere benadering dan de klassieke makelaar of financieringsbemiddelaar.

'Wij benaderen vastgoed niet puur op objectniveau, maar primair als een strategisch, bedrijfsmatig vraagstuk', legt Van Bree uit. 'De centrale vraag is altijd: hoe kunnen we zorgen voor een nog groter zakelijk succes voor de ondernemer op de lange termijn? Om dit te waarborgen, hebben we deze filosofie ook diep verankerd in onze beloningsstructuur. Door perverse prikkels rondom individuele transacties weg te nemen, kunnen we echt naast de klant gaan staan.' Hoe dit in de praktijk vorm krijgt, weet Christiaan treffend te illustreren met een praktijkvoorbeeld: 'Ik heb ooit een trouwe klant geadviseerd om een specifiek project juist niet op te pakken, ondanks de potentiële commissie die daar voor ons tegenover stond. Dat bleek achteraf het beste advies dat ik ooit heb gegeven. Het behoedde de klant voor grote risico's en versterkte ons onderlinge vertrouwen'.

Deze anekdote vormt de kern van de strategie die Roodhals enkele jaren geleden heeft ingezet: het bouwen van langdurige relaties in plaats van het najagen van eenmalige successen. In een markt die vaak wordt gedreven door kortetermijnwinsten, kiest Roodhals voor de rol van vertrouwenspersoon.

Financiering als puzzelstuk
Maar hoe werkt deze diepgaande strategie in de dagelijkse praktijk? Christiaan vertelt gepassioneerd: 'In tegenstelling tot veel andere financieringspartijen of brokers, zien wij de financiering van vreemd vermogen slechts als één stukje in een veel grotere, complexere puzzel. Financiering is voor ons nooit een doel op zich, maar altijd een middel om een hoger doel te bereiken. Het gaat er namelijk om hoe het eigen vermogen gestructureerd is en wat er onderaan de streep voor de ondernemer overblijft, afgezet tegen het gelopen risico'.

Bij Roodhals gaat men samen met de ondernemer op zoek naar de strategie die het beste aansluit bij zijn of haar specifieke risicoprofiel. Pas als dat profiel helder is, wordt dit gematched met het type vermogen dat nodig is om een project of aankoop succesvol van de grond te krijgen. Dit vereist een diepgaand inzicht in zowel de passiva- als de activazijde van de balans, iets wat lang niet elke vastgoedadviseur of makelaar kan bieden.

Synergieën over sectoren heen
Roodhals beperkt zich niet enkel tot de traditionele vastgoedpartijen. De kracht van het kantoor ligt juist in de kruisbestuiving met andere sectoren. Zo is de organisatie zeer actief in de food- en maakindustrie, sectoren waarin vastgoed traditioneel een grote rol speelt op de balans.

'Als corporate finance huis hebben we de unieke positie dat we verschillende markten aan elkaar kunnen koppelen', aldus Van Bree. 'Denk aan vragen over de financiering van een nieuwe bedrijfshal, een strategische sale-and-leaseback constructie, of het besluit om vastgoed juist van de balans te halen om kapitaal vrij te maken voor investeringen in core-activiteiten. Hier komt onze koppeling met beleggers en ontwikkelaars prachtig tot zijn recht. Omdat we in beide werelden diep geworteld zijn, zien we veel échte off-market deals die voor anderen verborgen blijven.'

Deze kruisbestuiving reikt verder dan de landsgrenzen. Naast directe vastgoedfinancieringen is Roodhals uitgegroeid tot een van de grotere spelers in West-Europa op het gebied van indirecte vastgoedfinancieringen. De ervaringen met grootschalige transacties, zoals de aankoop van de RNHB of de funding van innovatieve platformen als Mogelijk en De Nederlandsche, zijn inmiddels breed bekend. Deze expertise in het segment van ‘Financial Institutions’ geeft het team een actuele inkijk in de mondiale voorwaarden en vergoedingen, wat direct ten goede komt aan de lokale klant in Nederland. Om deze kennis te delen, organiseert Roodhals jaarlijks een prestigieus congres in het Mauritshuis, waar de top van de West-Europese financieringswereld samenkomt.

De kunst van complexe vraagstukken
Hoewel Roodhals uitblinkt in complexe casuïstiek, benadrukt Van Bree met een knipoog dat zij niet elitair zijn: 'Natuurlijk zijn we er ook voor de minder complexe vragen. De acquisitie of financiering van een appartementengebouw of een logistieke hal is ook wel eens prettig. Echter, onze ware kracht kunnen we laten zien zodra het lastig wordt'.

De echte uitdaging ligt volgens hem in het vertalen van de lokale financieringsvraag naar de taal van institutionele financiers of internationale beleggers. De markt dicteert de voorwaarden, maar de adviseur maakt het verschil in de presentatie en rapportage. 'Onze klanten zoeken specifieke expertise. Het begint bij de strategie en het echte verhaal achter de cijfers. We hebben hier een fantastisch team die deze institutionele taal machtig is en deze verhalen kan vertalen naar solide modellen en internationaal overtuigende proposities.'

Een blik op de toekomst en de markt
Gevraagd naar de 'typische klant', moet van Bree nuanceren. 'Die hebben we niet echt, al zien we wel een patroon. Het zijn vaak grotere ontwikkelaars, middelgrote beleggers of familiebedrijven waarbij we direct met de eigenaar schakelen. Mensen die waarde hechten aan een goed inhoudelijk gesprek, maar waar ook wel eens gelachen mag worden.'

Over de huidige markt spreekt Van Bree met een realistische blik. Hoewel er voldoende kapitaal beschikbaar is, ziet hij donkere wolken boven het Nederlandse beleggingsklimaat. Tijdens een recente hoorzitting in de Tweede Kamer over netcongestie uitte hij zijn zorgen hierover. 'Buitenlandse beleggers lopen momenteel sneller weg uit Nederland dan ons lief is. Toch blijf ik positief. De vraag in verschillende assetclasses is in Nederland nog altijd ongekend hoog. De politiek lijkt de urgentie nu ook echt in te zien, en ik verwacht dat we de komende periode de noodzakelijke veranderingen gaan zien om het tij te keren.'

Met deze nuchtere doch ambitieuze visie blijft Roodhals Capital bouwen aan een toekomst waarin vastgoed, financiering en strategie naadloos in elkaar overvloeien, altijd met het succes van de klant als hoogste prioriteit.