Waarom de laagste rente zelden de doorslag geeft

In de vastgoedwereld draait veel om cijfers. Rentepercentages, Loan to Value, aanvangsrendementen. Maar als Marc Hoekstra, financieringspecialist vastgoed bij Credion Bollenstreek, kijkt naar wat een financiering in de praktijk laat slagen of stranden, is het rentepercentage zelden de doorslaggevende factor. Lees hier zijn bijdrage.

Wat voor vastgoedbeleggers het meest belangrijk is, is heel simpel:

Gaat deze deal door?

De vastgoedmarkt is altijd in beweging. Wat vandaag een grote kans is, kan morgen alweer weg zijn. Een week vertraging, omdat een financier zegt: 'stuur alle stukken maar op, dan kijken we of we het willen doen' kan een transactie om zeep helpen.

Na 25 jaar in dit vak werk ik liever met partijen waarvan ik weet hoe ze werken, wat hun beleid is en of ze een afspraak nakomen. Zo besteden we niet onnodig tijd aan een financier die toch niet past bij de belegger en de transactie. Dat weet je pas nadat je een aantal transacties samen hebt gedaan. Dat haal je niet uit een tool die automatisch offertes vergelijkt op rente.

De match tussen klant en financier
Naast zekerheid speelt de match tussen klant en financier ook een grote rol - en die wordt nog weleens onderschat.

Niet elke ondernemer levert documentatie aan zoals grootbanken verwachten. Sommige klanten werken nu eenmaal anders: ze zijn minder gestructureerd en hebben hun cijfers minder goed op papier staan.

Dat zegt overigens niet altijd iets over de kwaliteit van de deal of de solvabiliteit van de ondernemer. Maar het betekent wel dat je als adviseur moet weten waar je naartoe kunt. Sommige financiers passen bij bepaalde klanten, en andere niet. Die kennis en ervaring bouw je op door jarenlang met verschillende partijen samen te werken en elkaar steeds beter te leren kennen.

Ik werk met een breed netwerk: grote banken voor transacties die daar naadloos in passen, gespecialiseerde vastgoedfinanciers die sneller schakelen, en particuliere investeerders voor situaties waarbij tempo of maatwerk telt.

Financiering via die laatste categorie - ondernemers die kapitaal beschikbaar hebben en rendement zoeken - regelen we bij de notaris, met een hypotheekakte als zekerheid. Het rentepercentage ligt hoger dan bij een bank, maar de doorlooptijd en het proces zijn vaak aanzienlijk eenvoudiger.

Wat dit betekent voor de markt nu
De verschuivingen van de afgelopen jaren - Box 3, huurprijsbescherming, de terugtrekkende beweging van sommige grootbanken uit het particuliere verhuurvastgoed - hebben het landschap van financiers veranderd. Partijen die zich voorheen bijna uitsluitend richtten op woningen, zijn nu ook actief in bedrijfsmatig vastgoed. Dat brengt nieuwe mogelijkheden, maar ook een ander risicoprofiel.

Bedrijfsmatig vastgoed vraagt meer eigen inleg. Waar een belegger in woningen soms 85 tot 90% gefinancierd krijgt, ligt dat bij bedrijfspanden structureel lager. Leegstand, een huurder die failliet gaat, langere verhuurperiodes - financiers verwerken dat risico in hun voorwaarden. Voor ondernemers die gewend zijn aan de financieringsquotes in de woningmarkt, is dat soms wennen.

Ondanks al die ontwikkelingen blijft de kern altijd hetzelfde: een goede financiering begint niet alleen bij de laagste rente, maar bij de juiste partij voor deze klant, deze deal, op dit moment.

Marc Hoekstra is al 25 jaar actief als financieringsspecialist vastgoed, waarvan de afgelopen 10 jaar bij Credion Bollenstreek.