'Het plan klopte, de omstandigheden niet' – transformatielessen in Schiedam

De Heilig Hartkerk in de Rotterdamse wijk De Gorzen is beeldbepalend, al bijna een eeuw. Joel Investments werkte jarenlang aan een ambitieus plan om het iconische gebouw te transformeren tot een mixed-use zorgcomplex met 36 appartementen, een gezondheidscentrum en publieke voorzieningen. Toen een verslechterde beleggersmarkt en een subsidiegeschil met de gemeente de financiële haalbaarheid ondermijnde moest het project worden verkocht. Gerard Kappert van Solid Finance en Jos Lamper van Joel Investments blikken terug op een traject vol complexiteit, lessen en de kunst van loslaten.

De Heilig Hartkerk is moeilijk te negeren. De paraboolvormige spits domineert de entree van De Gorzen, en dat al bijna een eeuw. Maar sinds 2020 werden er geen diensten meer gehouden. Joel Investments zag er kansen: niet ondanks het gebouw, maar juist dankzij het gebouw.

‘Kerken zijn van oudsher de centrale ontmoetingsplek van een wijk, die behoefte verdwijnt niet. Op sommige plekken verandert de vorm, maar de functie blijft. Een plek waar mensen samenkomen, zorg krijgen, elkaar ontmoeten als gemeenschap. Dat is precies wat een goede kerkentransformatie doet. Dit is een monumentaal pand in een wijk waar mensen een sterke band mee hebben’, zegt Jos Lamper. ‘Dan moet je eerst goed luisteren: wat heeft de wijk nodig, wat kan het gebouw aan en wat wil de gemeente? Pas daarna kun je bouwen.’ Het programma dat volgde was concreet: 29 sociale huurappartementen voor ouderen met een zorgbehoefte, zeven in het middensegment, 24-uurs zorg, een multifunctionele ruimte voor culturele activiteiten en dagbesteding, en een gezondheidscentrum in het souterrain met tandarts, apotheek en fysiotherapeut.

Een bredere marktuitdaging
De context waarbinnen het project ontwikkeld werd, was allesbehalve gunstig. Volgens brancheorganisatie StiVAD halveerde het beleggingsvolume in zorgvastgoed van circa 460 miljoen euro in H1 2022 naar 234 miljoen euro in H1 2025, zonder noemenswaardig herstel sindsdien. Tegelijkertijd liepen de bouwkosten op.

Gerard Kappert van Solid Finance: ‘Een complex maatschappelijk project als dit wordt in zo'n markt niet als eerste opgepakt. De businesscase van Jos was goed. De omstandigheden niet.’

Die druk op zorgvastgoed speelt zich af tegen een achtergrond van toenemende transformatieopgaven. Volgens het CBS staat er ruim 36 miljoen m2 vastgoed leeg in Nederland. De rijksoverheid wil jaarlijks 15.000 woningen via transformatie realiseren; in de praktijk worden het er zo'n 10.000. Kerken vormen daarin een kansrijke categorie: centrale ligging, markante gebouwen, maatschappelijk erfgoed.

De uitdagingen
Naast de marktontwikkelingen speelde er technische uitdagingen: brandveiligheid, akoestiek, lichtinval, constructie. Een kerk is nu eenmaal niet ontworpen om mensen in te laten wonen, maar een geschil met de gemeente Schiedam over subsidie had een bepalende rol. Details over de inhoud van dat geschil willen beide partijen niet openbaar maken, maar de impact was duidelijk: de financiële haalbaarheid van het project viel voor Joel Investments weg.

‘Dat is pijnlijk, dat wil ik niet verhullen’, zegt Jos. ‘Je investeert jaren in een visie, in relaties met de wijk en de zorgpartners. En dan valt er iets weg wat je niet in de hand hebt.’ De fundering staat er, inhoudelijk, planmatig en maatschappelijk. Het project werd netjes verkocht aan Blossem Group, die de transformatieplannen van Joel Investments als uitgangspunt neemt. B&W Schiedam heeft aangegeven dat beide partijen de intentie hebben de bouw zo snel mogelijk te hervatten.

Vroeg bijsturen als uitkomst
‘Als financier is je rol anders dan die van de ontwikkelaar, maar je bent wel betrokken. Wij proberen zo lang mogelijk naast onze klant te staan: samen uit, samen thuis. In een traject als dit betekent dat soms met de klant navigeren door moeilijk water.’ zegt Gerard. ‘Als het project uiteindelijk in rustig vaarwater terechtkomt en de klant er zonder kleerscheuren uitkomt, dan voelt dat ook voor ons als een succes. Niet zoals gehoopt, maar wel netjes.’

Jos formuleert de les nuchter: ‘De businesscase was solide. We hadden meerdere scenario's doorgerekend, de zorgbehoefte was evident, de sociale huurcomponent maakte het maatschappelijk én financieel houdbaar. Maar het zat op meerdere fronten tegelijk tegen: de subsidie werd betwist, de beleggersmarkt halveerde, tegelijkertijd liepen de bouwkosten op. Elk van die factoren apart hadden we waarschijnlijk kunnen opvangen. Alles tegelijk was te veel. Maar je moet ook je weerbaarheid tegen externe factoren organiseren, en weten wanneer je het stokje over moet dragen. Je legt niet altijd zelf de laatste steen.’

De Heilig Hartkerk in Schiedam is verkocht aan Blossem Group, dat de transformatieplannen van Joel Investments als uitgangspunt neemt. B&W Schiedam heeft aangegeven dat beide partijen de intentie hebben de bouw zo snel mogelijk te hervatten. De financiering in de voorfase werd verzorgd door Solid Finance.