Zonder goede taxatie geen goede vastgoedfinanciering

Vastgoedfinanciering begint niet bij de lening, maar bij de vraag waarop die lening eigenlijk rust. Wie vastgoed financiert, financiert immers niet alleen stenen, maar vooral toekomstige kasstromen, marktrisico’s en de kwaliteit van het onderpand.

Juist daarom is een goede vastgoedtaxatie geen formaliteit in het kredietdossier, maar een randvoorwaarde voor verantwoorde besluitvorming. Europese regelgeving en prudentieel toezicht leggen daar terecht steeds meer nadruk op: kredietverlening moet steunen op een zorgvuldige beoordeling van zowel de kredietwaardigheid van de debiteur als de waarde van het onderliggende vastgoed.[1][2]

In de praktijk wordt het belang van taxaties nog weleens onderschat. Zolang de markt liquide is, waarden oplopen en herfinanciering relatief eenvoudig blijft, lijkt een taxatie soms vooral een vereiste voor het dossier. Met regelmaat vormt de taxatie en het betrekken van de taxateur de sluitpost van een langdurig traject. Daarbij dient de taxateur dus eigenlijk aan de voorkant van het traject al betrokken te worden in het proces. Niet als sluitsteen maar als fundament. Juist in een markt met rentegevoeligheid, beperkte transacties en grotere verschillen tussen kwalitatief sterke en zwakke objecten, maakt de kwaliteit van de taxatie het verschil tussen schijnzekerheid en echte risicobeheersing. De ECB heeft niet voor niets expliciet gewezen op tekortkomingen in commerciële vastgoedwaarderingen bij banken, waaronder verouderde marktreferenties, onjuiste toepassing van marktwaarde en onvoldoende verwerking van actuele marktomstandigheden.[2][3]

Financiering vraagt om realiteitszin, niet om optimisme
Een taxatie heeft pas waarde als zij de werkelijkheid op de peildatum onder ogen durft te zien. Dat klinkt vanzelfsprekend, maar in de praktijk is dat precies waar spanning ontstaat. In perioden van marktonrust is de verleiding groot om terug te grijpen op oudere transacties, op ‘genormaliseerde’ aannames of op de verwachting dat de markt zich binnen afzienbare tijd zal herstellen. Voor kredietbeslissingen is dat echter een wankele basis.[2]

De ECB heeft daar helder over geoordeeld. Marktwaarde moet worden bepaald uitgaande van de marktrealiteit op de waarderingsdatum, ook als de markt illiquide is, transacties schaars zijn of partijen hopen op beter sentiment in de toekomst. Toezichthouders constateerden bovendien dat sommige waarderingen nog steunden op transactiebewijs uit een te ver verleden, zonder adequate aanpassing voor de rente- en marktomslag die had plaatsgevonden. Dat vergroot het risico dat financiers zich rijk rekenen met waarden die op het beslismoment niet meer verdedigbaar zijn én aldus ook niet gerealiseerd zullen worden wanneer dit eventueel nodig zou zijn.[2][3]

Daarmee raakt de taxatie direct aan de kern van vastgoedfinanciering. Loan-to-value, kredietkosten, convenanten, zekerhedenstructuur en soms zelfs de vraag óf een transactie financierbaar is, worden mede bepaald door de taxatie. Als die taxatie te hoog, te oud of te slecht onderbouwd is, werkt dat door in het hele kredietproces. Dan ontstaat geen prudent kredietbeleid, maar uitgestelde probleemherkenning met alle navenante (maatschappelijke) risico’s van dien.[1][2]

De lat ligt hoger: Toezicht en standaarden zijn aangescherpt
Dat de lat hoger ligt, blijkt niet alleen uit signalen, maar ook uit de ontwikkeling van standaarden. De EBA-richtsnoeren voor kredietverstrekking en -monitoring schrijven voor dat kredietinstellingen robuuste en prudente standaarden moeten hanteren voor kredietverstrekking, risicobeheer en monitoring gedurende de gehele levenscyclus van de lening. Vastgoedwaardering staat daarin niet los van kredietbeleid, maar vormt een wezenlijk onderdeel van een beheerste kredietketen.[1]

Daarnaast is met ingang van 1 januari 2025 de prudentiële context verder aangescherpt. De ECB wijst erop dat CRR III aanvullende eisen stelt aan de waardering van onroerend goed als onderpand, waaronder het uitgangspunt dat de waarde onafhankelijk moet worden vastgesteld, geen verwachtingen van prijsstijgingen mag bevatten en niet hoger mag zijn dan de marktwaarde, indien en voor zover die betrouwbaar kan worden vastgesteld. Ook wordt van instellingen verwacht dat zij marktdata bijhouden en vastgoedwaarden monitoren wanneer marktomstandigheden verslechteren.[2]

Voor de taxatiepraktijk betekent dit iets wezenlijks: een waardering moet niet alleen methodisch juist zijn, maar ook bruikbaar zijn binnen het risicoraamwerk van financiers, accountants en toezichthouders. Het gaat dus niet meer uitsluitend om de uitkomst, maar nadrukkelijk ook om de herleidbaarheid en houdbaarheid van die uitkomst.[1][2]

IVS 2025 en Red Book 2025: Meer nadruk op data, modellen en documentatie
De herziening van de International Valuation Standards (IVS 2025) past in diezelfde ontwikkeling. De IVSC heeft in de nieuwe editie expliciet nieuwe hoofdstukken opgenomen over Data & Inputs (IVS 104), Valuation Models (IVS 105) en Documentation and Reporting (IVS 106). Daarmee wordt nog duidelijker dat de kwaliteit van een taxatie niet alleen zit in het eindoordeel, maar vooral in de kwaliteit van de gebruikte gegevens, de keuze en toepassing van modellen en de mate waarin de taxatie achteraf navolgbaar, controleerbaar en uitlegbaar is.[4]

Ook de vernieuwde RICS Red Book Global Standards, effectief per 31 januari 2025, leggen meer nadruk op transparantie, consistentie, modellering, technologie en ESG-gerelateerde informatie. RICS positioneert die actualisatie nadrukkelijk als een aanscherping van de professionele lat voor taxaties, juist omdat stakeholders meer behoefte hebben aan betrouwbare, inzichtelijke en goed gedocumenteerde waarderingen.[5]

En dat is geen theoretische exercitie. In een vastgoedfinancieringstraject wil een kredietverstrekker kunnen begrijpen welke data zijn gebruikt, waarom voor bepaalde methoden en uitgangspunten is gekozen, hoe marktreferenties zijn gevalideerd, welke aannames bepalend zijn geweest en hoe gevoelig de waarde is voor veranderingen in huur, leegstand, rendement, bouwkosten of capex. Een taxatie die dat niet inzichtelijk maakt, helpt weliswaar bij dossiervorming, maar veel minder bij echt inzicht en aldus prudente  besluitvorming.[4][5]

Een goede taxatie is een instrument voor risicobeheersing
Juist bij vastgoedfinanciering is een taxatie in essentie een risico mitigerend document. Dat geldt bij nieuwe leningen, maar net zo goed bij herfinancieringen, periodieke toetsing van convenanten, bijzonder beheertrajecten, portefeuillemonitoring en jaarrekeningdoeleinden. De ECB heeft bovendien benadrukt dat banken niet alleen naar de gerapporteerde marktwaarde moeten kijken, maar ook naar liquiditeit, marketingtijd, onzekerheid in de data en de redelijkheid van bijzondere aannames en uitgangspunten. In zwakke markten neemt de onzekerheid in taxaties toe, en juist dan moet de toelichting sterker worden.[2]

Die ontwikkeling sluit aan bij de bredere status quo in het toezicht. De Nederlandsche Bank verzamelt via haar CRE-verslaglegging gedetailleerde informatie over commerciële vastgoedportefeuilles van banken, wat onderstreept dat waardering, monitoring en prudentieel risicobeheer steeds nauwer met elkaar zijn verweven. Taxaties zijn daarmee niet langer een eenmalig product, maar steeds vaker onderdeel van een doorlopend informatie- en beheersingsproces.[6][1]

Voor kredietnemers is dat overigens niet alleen een last. Een goede taxatie helpt ook de ondernemer, belegger of andere belanghebbenden. Zij maakt inzichtelijk waar spanning zit in exploitatie, markthuur, leegstand, duurzaamheid, investeringsbehoefte of courantheid. Dat leidt vaak tot betere gesprekken met financiers, realistischer verwachtingen en minder discussie in een laat stadium van het traject.

De meerwaarde van een specialistische taxatie
In deze context is er behoefte aan taxateurs die meer doen dan een waarde afgeven. Er is behoefte aan professionals die de vastgoedmarkt begrijpen, het financieringsperspectief kennen en vaktechnisch sterk genoeg zijn om ook in een dunne of onrustige markt tot een uitlegbaar en verdedigbaar oordeel te komen. Dat vraagt onafhankelijkheid, marktkennis, methodische discipline en vooral de bereidheid om aannames expliciet te maken.

Bij BDO REVS zien wij dat als de kern van goede taxatiepraktijk. Niet alleen een rapport opleveren, maar bijdragen aan de kwaliteit van de besluitvorming rond vastgoed. Dat betekent: kritisch op data, zorgvuldig in methodiek, helder in rapportage en realistisch in aannames. Juist daar ligt de toegevoegde waarde voor financiers, investeerders, ondernemingen en accountants die behoefte hebben aan taxaties die niet alleen snel beschikbaar zijn, maar ook standhouden in de kredietanalyse, de controle en – als het erop aankomt – in de discussie achteraf. Een goede taxatie stopt in die zin niet bij het opleveren van het taxatierapport.

Een goede vastgoedtaxatie maakt financiering niet per definitie eenvoudiger. Soms maakt zij een transactie juist kritischer, scherper of minder comfortabel. Maar dat is precies haar waarde. Want wie risico’s tijdig zichtbaar maakt, voorkomt dat zij later groter terugkeren.

Daarom is een goede taxatie geen sluitstuk van vastgoedfinanciering, maar een van de fundamenten eronder. En juist in een markt waarin prudentie, transparantie en uitlegbaarheid zwaarder wegen, is dat fundament belangrijker dan ooit.

Dit betreft een bijdrage van ir. Lennaert Diephuis MSc MSRE MRICS RRV RT (senior manager) en Joost Daalmans MSc MRICS RT (partner) van BDO Real Estate Valuation Services (BDO REVS). BDO REVS heeft een expertise in vastgoedtaxaties voor financieringsdoeleinden en vastgoedwaarderingsvraagstukken en adviseert klanten al jaren in dit kader. Meer weten? Neem contact op via lennaert.diephuis@bdo.nl, joost.daalmans@bdo.nl of revs@bdo.nl.

Voetnoten / bronverwijzing

1. European Banking Authority (EBA), “Guidelines on loan origination and monitoring”, in force sinds 30 juni 2021. Beschikbaar via: https://www.eba.europa.eu/activities/single-rulebook/regulatory-activities/credit-risk/guidelines-loan-origination-and-monitoring
2. ECB Banking Supervision, “Commercial real estate valuations: insights from on-site inspections”, 14 augustus 2024. Beschikbaar via: https://www.bankingsupervision.europa.eu/press/supervisory-newsletters/newsletter/2024/html/ssm.nl240814.en.html
3. Fitch Ratings, “European Banks’ CRE Valuations Likely to be Revised Down After ECB Findings”, 23 augustus 2024. Beschikbaar via: https://www.fitchratings.com/research/banks/european-banks-cre-valuations-likely-to-be-revised-down-after-ecb-findings-23-08-2024
4. International Valuation Standards Council (IVSC), “New edition of the International Valuation Standards (IVS) published”, 24 januari 2024. Beschikbaar via: https://ivsc.org/new-edition-of-the-international-valuation-standards-ivs-published/
5. RICS, “RICS Valuation – Global Standards (Red Book)”, met ingangsdatum 31 januari 2025 voor de nieuwe editie. Beschikbaar via: https://www.rics.org/profession-standards/rics-standards-and-guidance/sector-standards/valuation-standards/red-book/red-book-global
6. De Nederlandsche Bank (DNB), “Commercial Real Estate (CRE)”, informatiepagina over CRE-reporting. Beschikbaar via: https://www.dnb.nl/en/login/dlr/statistical-reporting/banks/commercial-real-estate-cre/