Waarom kunnen banken minder uitlenen aan klanten voor commercieel vastgoed?

In de financiële wereld is er veel discussie over de impact van nieuwe bankregels op kredietverlening. Met de eerdere implementatie van Basel IV, en de verdere afronding van het Basel-raamwerk die soms als Basel V of Basel III Endgame wordt bestempeld, staan banken onder toenemende druk om hun kapitaalbuffers te versterken. Dit heeft belangrijke gevolgen voor de financiering van commercieel vastgoed.

Adelaer Financial Architects speelt hier reeds langere tijd op in. Daan Reekers: 'We spreken er al veel langer over maar we zitten NU in de volledige transformatie op het gebied van commercieel vastgoed financieringen. Dit gaat dan ook niet meer veranderen en de banken zullen steeds selectiever worden voor het financieren van commercieel vastgoed'. Volgens Reekers blijft de rente ook op het hogere niveau voor niet-residentiele financieringen en zal dit niet snel gaan veranderen. Dit licht hij later in dit artikel verder toe.

Wat zijn nu de onderliggende reden waarom banken minder kunnen financieren?

1. Strengere kapitaaleisen: er is meer eigen vermogen nodig

Basel IV bouwt voort op Basel III en stelt banken verplicht meer kapitaal aan te houden voor hetzelfde hoeveelheid risico. Dit komt vooral doordat:

• interne risicomodellen minder mogen worden gebruikt, waardoor banken hun risico’s vaker moeten waarderen op basis van strengere standaardmethoden;
• andere risicocategorieën zwaarder worden meegewogen. 

Als banken meer kapitaal moeten reserveren voor elke euro die ze uitlenen, hebben ze minder kapitaal over om uit te lenen. Financiering van commercieel vastgoed, dat doorgaans grotere en risicovollere leningen betreft, valt daarbij verhoudingsgewijs zwaar in de risico-weging.

2. Commercieel vastgoed krijgt hogere risico rating

Bij Basel-regels worden leningen gewogen naar hoe risicovol ze zijn. Commercieel vastgoed, vooral projectleningen en niet-standaard financieringen (zoals ontwikkeling of bouw), krijgen vaak hogere risico rating dan traditionele zakelijke leningen. Hierdoor wordt dit type lening minder aantrekkelijk voor banken. 

3. Banken moeten buffers opbouwen en behouden

Regelgevers willen dat banken in de toekomst grote verliezen moeten kunnen opvangen zonder in problemen te komen. Daarom moeten banken buffers bovenop de minimum kapitaalvereisten opbouwen en deze buffers behouden, zelfs als ze krediet willen uitbreiden. Uit economisch onderzoek blijkt dat banken reageren op hogere kapitaaleisen door tijdelijk hun leningen te verminderen om hun kapitaalratio’s op peil te krijgen. Dit effect is het sterkst bij leningen voor commercieel vastgoed. 

4. Toekomstige Basel-/stelselveranderingen voeren de druk verder op

Wat in de media soms als Basel 5 wordt aangeduid, is eigenlijk de vervolguitvoering van het Basel III en IV-raamwerk dat verder verfijnde regels introduceert voor risicoweging en kapitaalbuffers. Regelgevers hebben geprobeerd deze regels te implementeren, maar hebben te maken gehad met weerstand en vertragingen omdat banken vrezen dat nog hogere kapitaaleisen hun kredietverlening verder aantasten. 

Reekers vervolgt: 'Banken beheren niet alleen hoeveel ze lenen, maar ook aan wie en waaraan ze lenen. Strengere regelgeving stimuleert banken om hun leningen te richten op lagere risico’s en meer stabiele inkomstenbronnen (bv. woningportefeuilles). Dit is dus de reden dat bijvoorbeeld hotels/ kantoren of retail niet de favoriet zijn voor banken om te financieren'.   

Wat zijn de gevolgen voor de vastgoedmarkt?

Door de Basel-gerelateerde kapitaaleisen en risicoberekeningen:

• wordt krediet voor commercieel vastgoed schaarser;
• stijgen de financieringskosten, omdat banken hogere risico’s willen compenseren;
• andere financieringsbronnen zoals niet-bancaire kredietverstrekkers (bijv. private credit of fondsen) hanteren hogere marges.  

Dit betekent dat vastgoedontwikkelaars en beleggers alternatieve financieringsvormen moeten zoeken met hogere rente’s of meer eigen middelen moeten inzetten om projecten te realiseren.

Reekers: 'We hebben deze transitie reeds twintig jaar geleden in Amerika gezien. Nu is daar nog 30 procent bancair gefinancierd en 70 procent alternatief (verzekeraars/ pensioengelden i.c.m. equity/ debt funds). De tijden van 'goedkoop' geld zijn voorbij en zal de belegger en ontwikkelaar in hun stiko of beleggingstrategie moeten incalculeren. Geld kost nu geld, maar geeft ook enorme mogelijkheden.'

'In UK of USA ga je niet naar de bank maar naar een debt broker zoals Adelaer. Waarom? Omdat de toekomst een lening niet meer uit één deel zal bestaan. Het wordt een combinatie van een lage goedkopere senior lening (bank/verzekeraar) plus een mezz of een equitypartner. En daar zijn er heel heel veel van. Het wordt dus eigenlijk makkelijker projecten te realiseren, maar de bijkomende kosten moeten wel worden ingecalculeerd. Het voordeel is dat als er een keer een correctie komt in de markt de banken niet failliet gaan en de tegenvallers kunnen worden opgevangen. Dus ook de markt sneller weer back in business is. In NL heeft de vastgoedcrisis (van 2009-2015) ook veel en veel te lang geduurd waarbij de buurlanden en UK al veel sneller back on track waren…..het is toch geweldig dat we dit nu in Europa meemaken? Snel nu een eigen kapitaalmarkt creëren en dan kan marktmechanisme weer zijn werk doen en zullen de rente marges weer gaan dalen! Tot dat moment zal de dynamiek van de vastgoedmarkt in de komende jaren ingrijpend veranderen.'

Beeld: Daan Reekers ceo Adelaer Group

Adelaer Financial Architect in Real Estate
Daan Reekers
T +31655105567
E daan.reekers@adelaer.eu
W www.adelaer.eu