Optoppen of doortobben?

Optoppen verdient meer dan applaus, schrijven vastgoedfinancieringsexperts Roel van de Bilt en Rob Wismans in hun nieuwste blog voor VJ. De centrale vraag is dan ook: gaan we optoppen, of blijven we doortobben?

De woningnood in Nederland is nijpender dan ooit. Met een tekort van bijna een miljoen woningen tot 2030 is de druk op beleidsmakers, ontwikkelaars en woningcorporaties enorm. Terwijl nieuwbouwprojecten vaak jaren duren en stuiten op ruimtegebrek, stikstofregels en bezwaarprocedures, biedt het optoppen van bestaande gebouwen een kansrijk alternatief. Woningnood vraagt om hoogte naast breedte. Maar ondanks de potentie blijft de toepassing achter.

Optoppen – het toevoegen van een extra woonlaag op bestaande gebouwen – wordt door het Rijk inmiddels expliciet genoemd als een van de speerpunten in de strijd tegen de woningnood. Demissionair minister Mona Keijzer (VRO) stelt dat hiermee tot 2030 zo’n 100.000 woningen gerealiseerd kunnen worden. Ook in de
recente begroting wordt optoppen genoemd als een van de speerpunten. In de praktijk blijft de teller echter steken op slechts enkele duizenden. Waarom?

Belemmeringen: Van parkeernormen tot VvE’s
De grootste obstakels zijn juridisch en bestuurlijk van aard. Zo vereisen veel gemeenten dat bij elke nieuwe woning extra parkeerplaatsen worden gerealiseerd – een onmogelijke opgave in dichtbebouwde wijken. Daarnaast vormen Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) een bottleneck: voor optoppen is vaak 80 tot zelfs 100 procent instemming nodig van de leden. Ook ontbreekt het veel VvE’s aan financiële middelen om mee te investeren in verduurzaming of renovatie, laat staan uitbreiding. Kortom, zoals altijd is het lijstje belemmeringen weer indrukwekkend:

• Strikte parkeernormen die moeilijk toepasbaar zijn
• Traag vergunningsproces door gebrek aan gemeentelijke capaciteit
• Onvoldoende schaal en standaardisatie, waardoor kostenbesparing uitblijft
• Onbekendheid met juridische en sociale implicaties
• VVE als bottleneck

Recente initiatieven: Kleine stappen vooruit
Toch zijn er lichtpuntjes. Sinds februari 2025 is er een nieuwe subsidieregeling (SFT) beschikbaar voor flex- en transformatiewoningen, waaronder optopprojecten vallen en aanjaagsubsidies vanuit de Provincie (zie De Vliegende Brigade - Provincie Zuid-Holland) geïnitieerd. Partijen als Van der Bouw laten zien hoe optoppen in de praktijk werkt en dat optoppen niet alleen een technische uitdaging, maar vooral ook een organisatorische. Ook zijn er succesvolle voorbeelden, zoals in Buitenveldert, waar Creative City Solutions optoppen combineert met verduurzaming van het bestaande complex. Deze koppeling maakt het voor VvE’s aantrekkelijker om mee te werken: de opbrengst van de nieuwe woningen wordt gebruikt om het hele gebouw te verbeteren.

Politiek: Verkiezingsprogramma’s vol ambitie
Met de verkiezingen van 29 oktober in aantocht, is wonen hét thema in vrijwel elk verkiezingsprogramma. Vrijwel alle partijen erkennen de urgentie en pleiten voor meer regie, snellere procedures en creatieve oplossingen zoals splitsen, transformeren en optoppen. De VVD wil optoppen expliciet makkelijker maken, het CDA en BBB willen meer ruimte in regelgeving creëren, en NSC zet in op actieve Rijksregie en kortere procedures. GroenLinks-PvdA en D66 benadrukken het belang van betaalbaarheid en duurzaamheid, en zien optoppen als onderdeel van een bredere volkshuisvestelijke aanpak. Aan politieke steun geen gebrek.

Doorkijkje: Optoppen als structurele bouwvorm?
De komende kabinetsperiode zal moeten uitwijzen of optoppen daadwerkelijk van de grond komt. De bouwregelgeving is verder verduidelijkt met het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) vorig jaar en meer in de pen. Als deze aanpassingen gepaard gaan met financiële stimulansen, versoepeling van lokale parkeernormen, opschaling en standaardisering kan optoppen uitgroeien tot een volwaardige derde bouwvorm – naast nieuwbouw en transformatie. Om optoppen te stimuleren, is een landelijke aanpak dan ook ontwikkeld langs drie actielijnen:

1. Faciliteren – door beleid en regelgeving te verduidelijken en op relevante punten aan te
passen.
2. Opschalen – gericht op seriematige toepassing, vooral in naoorlogse wijken.
3. Standaardiseren – ontwikkeling van gestandaardiseerde processen en producten.

Deze aanpak moet optoppen toegankelijker en betaalbaarder maken voor gemeenten, corporaties en marktpartijen. De potentie is er. De urgentie ook. Maar zonder daadkrachtige politieke keuzes, vereenvoudigde regelgeving, standaardisering en slimme financiële modellen blijft optoppen een papieren belofte. De vraag is dus niet óf we kunnen optoppen, maar of we de moed hebben om het echt te doen. Anders blijven we doortobben.