Fred van der Stappen (AndersFinancieren): ‘Projectontwikkeling vraagt geen bravoure, maar precisie’

Jarenlang hadden projectontwikkelaars de wind vol in de zeilen. Stijgende vastgoedprijzen, goedkope financiering en een sterke marktvraag zorgden ervoor dat er niet bijzonder veel kennis of ervaring vereist was om een goed rendement te behalen. Maar die tijd ligt achter ons. Projectontwikkeling is een vak waarin precisie belangrijker is dan bravoure. Dat schrijft Fred van der Stappen, directeur van AndersFinancieren, in zijn nieuwste VJ-column.

Speelveld fundamenteel veranderd
Stijgende bouwkosten, geopolitieke onzekerheid, hogere rentes en complexe wet- en regelgeving hebben het speelveld fundamenteel veranderd. De impact van de oorlog in Oekraïne op bouwmaterialen hebben we destijds allemaal gezien, maar inmiddels zien we ook de geopolitieke spanningen in het Midden-Oosten doorwerken in energie- en transportkosten. Dat vertaalt zich wederom naar hogere bouwprijzen. Tegelijkertijd lopen de tijden van vergunningstrajecten steeds verder op door stikstof, flora en fauna, netcongestie en bodemkwaliteit.

Ander type ontwikkelaar gevraagd
Het wrange is dat deze toenemende complexiteit plaatsvindt terwijl Nederland een enorme woningbouwopgave heeft. Juist nu snelheid nodig is, wordt projectontwikkeling ingewikkelder dan ooit. Dat vraagt om een ander type ontwikkelaar. De opportunisten verdwijnen langzaam uit de markt. Wat overblijft zijn professionele ontwikkelaars met inhoudelijke kennis, een sterk netwerk en voldoende ervaring om risico’s goed te kunnen duiden.

Behoefte aan specialistische kennis
Die verschuiving zie ik ook terug in het financieringslandschap. Traditionele banken spelen nauwelijks nog een rol in de vroege fases van projectontwikkeling. Vooral het traject vóór een definitieve vergunning of anterieure overeenkomst blijft lastig te financieren. Juist daar ontstaat vaak de grootste behoefte aan maatwerk en specialistische kennis.

Een financier moet niet alleen naar cijfers kijken, maar ook begrijpen hoe een ontwikkelproces daadwerkelijk verloopt. Wat betekent een BOPA-procedure? Hoe realistisch is een stichtingskostenopzet? Welke risico’s zitten er in de bouwkundige uitvoering? Hoe groot is de kans dat een gemeente daadwerkelijk meewerkt? Dat soort vragen maken het verschil tussen een financierbare ontwikkeling en een project dat stilvalt.

Intensievere samenwerking met financier
Bij AndersFinancieren merken we daarom dat de samenwerking tussen ontwikkelaar en financier steeds intensiever wordt. Niet transactioneel, maar strategisch. Juist omdat beide partijen specialistischer worden, ontstaat er ruimte om slimmer samen te werken en financieringsstructuren beter af te stemmen op het ontwikkelproces.

Daarbij kijken we momenteel vooral naar woningbouw, naast leisure en herontwikkeling. Zeker kleinschalige binnenstedelijke transformaties en herontwikkeling van oude bedrijventerreinen rondom steden bieden enorme kansen. Locaties die vijftien jaar geleden nog onaantrekkelijk waren, liggen inmiddels dichtbij woonkernen.

Minder snelle deals, meer langetermijnvisie
Ook internationaal zien we interessante ontwikkelingen, met name in Spanje en Portugal. Daar kunnen investeerders vaak een hoger rendement behalen bij een vergelijkbaar risicoprofiel. Maar ook daar geldt: succes begint bij lokale kennis en een strakke organisatie aan de voorkant. Wie de lokale wet- en regelgeving niet begrijpt, loopt onvermijdelijk vertraging op. En tijd is geld.

Wat mij betreft wordt dat de kern van projectontwikkeling: een specialisme waarin inhoudelijke deskundigheid centraal staat. Minder snelle deals, meer langetermijnvisie. Geen opportunisme, maar samenwerking tussen partijen die echt begrijpen hoe het werkt.

Vragen over vastgoedfinanciering of benieuwd naar onze aanpak? Kijk dan op AndersFinancieren.nl en neem contact met ons op.