Projectontwikkeling: De uitdagingen in 2026

De vastgoedbeleggingsmarkt herstelt voorzichtig. Savills rapporteerde in Q1 2026 een investeringsvolume van 3,3 miljard euro, geleid door woningen en zorgvastgoed. CBRE verwacht voor 2026 verdere groei van het beleggingsvolume. Toch is kapitaal kieskeuriger dan voorheen. Projecten met onzekere vergunningen, hoge energieafhankelijkheid of zwakke exploitatie aannames krijgen het moeilijker. Drie uitdagingen zijn dominant: betaalbaarheid, energiebeheersing en woningverdichting. Daarbij komt politiek Den Haag naar verwachting nog met de nodige beleidsaanpassingen.

Het Rijk wil jaarlijks 100.000 woningen realiseren. Daarbij geldt dat twee derde betaalbaar moet zijn en 30 procent sociaal. Die verhouding verandert de grondhouding van de markt. Een ontwikkelaar die rekent vanuit maximale verkoopopbrengst loopt vast in een systeem waarin gemeenten en provincies sterker meesturen. De Wet versterking regie volkshuisvesting moet overheden meer mogelijkheden geven om te bepalen hoeveel, waar en voor wie er wordt gebouwd. Voor projectontwikkelaars betekent dit dat het gesprek over grondwaarde eerder begint. De ruimte om tegenvallers later op te vangen met duurdere woningen wordt kleiner. Dat maakt betaalbaarheid de kern van de businesscase. Ontwikkelaars moeten scherper kiezen voor wie zij bouwen en welke kwaliteit daar financieel bij past. Zaken als parkeren, woninggrootte, energieconcept en gedeelde voorzieningen kunnen een project maken of breken. Voor 2026 wordt meer activiteit verwacht in woningsegmenten met een duidelijke maatschappelijke vraag, zoals studentenhuisvesting en senior living. Dat past bij de bredere trend dat kapitaal selectiever wordt.

Energiebeheersing
Energie en vergunningruimte zijn harde ontwikkelvoorwaarden geworden. Netcongestie raakt naast  industrieterreinen en datacenters ook woningbouw. Bouwend Nederland waarschuwde in april 2026 dat circa 240.000 geplande woningen tot 2035 risico lopen omdat een aansluiting op het stroomnet mogelijk niet tijdig beschikbaar is. Voor ontwikkelaars is dat een ongemakkelijke werkelijkheid. Een locatie kan planologisch kansrijk zijn en toch vastlopen omdat de aansluiting ontbreekt. Daar komt stikstof bij. Volgens Bouwend Nederland kunnen 244.000 woningen geraakt worden door stikstofbeperkingen. Projecten vragen om meer juridische voorbereiding, schonere bouwlogistiek en betere onderbouwing van emissies. Stikstof hoort daarmee thuis bij de eerste haalbaarheidsanalyse. Energie vraagt dezelfde vroege aandacht. Wie een nieuwe wijk ontwikkelt, moet denken aan hoe bewoners koken, laden, verwarmen en terugleveren zonder het lokale net te overvragen. Dat leidt tot andere keuzes in fasering en exploitatie. Batterijen, collectieve warmte en lokale sturing van piekbelasting zijn een belangrijker onderdeel van gebiedsontwikkeling.

Verdichting
Projectontwikkeling verschuift naar bestaande stad en bestaand vastgoed. Nieuwbouw blijft nodig, maar ruimte wordt schaarser en procedures zijn zwaar. Daardoor groeit de belangstelling voor transformatie, optoppen en intensiever gebruik van bestaande gebouwen. Het gaat niet alleen om oude kantoren die woningen worden. Ook winkels, bedrijventerreinen en maatschappelijk vastgoed worden opnieuw bekeken. Platform31 wijst erop dat stedelijke verdichting de ruimte voor andere functies onder druk zet. Dat maakt gebiedsontwikkeling ingewikkelder, omdat wonen moet concurreren met werkruimte, voorzieningen en circulaire economie. Bij nieuwbouw op een lege kavel draait veel om ontwerp en marktpositie. Bij bestaand vastgoed begint het werk met beperkingen. Constructie, eigendom, huurcontracten en omgeving bepalen wat haalbaar is. De financiële ruimte is vaak kleiner, terwijl de technische onzekerheid groter is. Toch ligt hier veel potentie. Een gebouw dat al staat, heeft meestal al een plek in de stad. Soms is er infrastructuur aanwezig. Soms is het maatschappelijke verzet lager dan bij bouwen in weilanden. De uitdaging zit in het vinden van een programma dat past bij de bestaande structuur en bij de buurt eromheen.

Den Haag
Projectontwikkelaars kunnen komend half jaar nog flinke politieke invloed uit Den Haag verwachten. De Wet versterking regie volkshuisvesting moet Rijk, provincies en gemeenten meer mogelijkheden geven om te sturen op aantallen en locaties. Daarmee wordt het uitgangspunt van twee derde betaalbare nieuwbouw en regionaal 30 procent sociale huur bepalender voor gebiedsontwikkeling. Tegelijk probeert het kabinet procedures te versnellen via extra geld voor gemeenten, versterking van vergunningverlening en meer inzet op transformatie, optoppen en splitsen. Ook komt er druk om industriële en gestandaardiseerde woningbouw sneller toepasbaar te maken. Het programma STOER moet overbodige of tegenstrijdige regels schrappen en lokale bovenwettelijke eisen beperken. Voor ontwikkelaars kan dat helpen bij doorlooptijd en kosten, vooral bij seriematige concepten. Voor middenhuur worden maatregelen verwacht om investeringen aantrekkelijker te maken, waaronder verlenging van de nieuwbouwopslag. De keerzijde is dat plannen met veel vrije sector en weinig betaalbaar programma politiek kwetsbaarder worden. 

Geert Janssen is notaris bij MAES notarissen