Vastgoed Belang luidt noodklok overbruggingsregeling Box3, dit is waarom

Vastgoed Belang vreest dat vanwege de Overbruggingswet die per 2023 en tot 2026 gaat gelden, beleggen in vastgoed voor particuliere beleggers niet meer rendabel wordt en doet een oproep aan de politiek om het onderhavige box 3-wetsvoorstel uit het Belastingplan 2023 te heroverwegen. Fiscalisten Niels Meloen en Susan Raaijmakers van Taxand leggen uit wat er aan de hand is.

Overbruggingswet box 3
Het begon allemaal met de Hoge Raad, die in het Kerstarrest heeft geoordeeld dat de belastingheffing in box 3 op basis van een forfaitaire samenstelling van het vermogen (‘de forfaitaire vermogensmix’) in strijd is met Europees Recht. Voor de jaren 2017 tot en met 2022 is het rechtsherstel box 3 van toepassing en kunnen particulieren kiezen tussen de forfaitaire vermogensmix of heffing op basis van de werkelijke samenstelling (‘de spaarvariant’). In de Overbruggingswet box 3, geldend met ingang van 2023 tot 2026, wordt de belastingheffing gebaseerd op de werkelijke samenstelling van het vermogen, waarbij het vermogen wordt onderverdeeld in drie categorieën: banktegoeden, overige bezittingen en schulden. Voor iedere vermogenscategorie geldt een afzonderlijk forfaitair rendementspercentage. Vanaf 2026 is het de bedoeling dat het werkelijke rendement belast gaat worden.

Voor de spaarvariant wordt het rendementspercentage voor de categorie overige bezittingen (waaronder vastgoed) gesteld op het gemiddelde gewogen rendement over 15 jaar van onroerende zaken (weging 53%), aandelen (weging 33%) en obligaties (weging 14%). De rendementspercentages worden jaarlijks herijkt. Het rendementspercentage voor overige bezittingen is voor 2023 vastgesteld op 6,17%, terwijl de rendementspercentages voor banktegoeden en schulden pas na afloop van het belastingjaar worden vastgesteld.

Om peildatumarbitrage (lees: misbruik) te voorkomen wordt een regeling ingevoerd, waarbij transacties tussen 1 oktober en 31 maart als arbitragehandeling worden aangemerkt. Een tegenbewijsregeling, waarbij aangetoond kan worden dat het werkelijke rendement lager is dan het rendement op basis van de ‘spaarvariant’, is niet in het wetsvoorstel opgenomen.

Onrendabel
Vastgoed Belang merkt op dat het onder de Overbruggingswet box 3, in combinatie met de voorgenomen maatregelen van de minister voor Volkshuisvestiging en Ruimtelijke Ordening (VRO), voor kleine particuliere verhuurders -volgens Meloen en Raaijmakers geldt dit ook voor de grote particuliere beleggers - niet langer rendabel kan zijn om vastgoed te verhuren in privé en heeft enkele scenario’s doorgerekend om dat te laten zien. 

In de uitgewerkte scenario’s wordt een vergelijking gemaakt tussen i) de belastingdruk onder de huidige box 3 regeling, de huidige leegwaarde ratio’s en het huidige Vpb-tarief in de 1e schijf, en ii) de belastingdruk door de Overbruggingswet box 3, de versobering van de leegwaarderatio en de verhoging van het Vpb-tarief in de 1e schijf. Er wordt dus nog geen rekening gehouden met de voorgenomen maatregelen van VRO. De scenario’s die Vastgoed Belang doorrekent zijn:

1) De belastingdruk ten aanzien van één verhuurde woning volledig gefinancierd met eigen middelen onder huidige wetgeving en nieuwe voorgenomen wetgeving;

2) De belastingdruk ten aanzien van één verhuurde woning voor 50% gefinancierd met hypothecaire banklening onder huidige wetgeving en nieuwe voorgenomen wetgeving; en

3) De belastingdruk ten aanzien van één verhuurde woning voor 50% gefinancierd met een lening van de vennootschap waarin de woningeigenaar een 100% belang heeft onder huidige wetgeving en nieuwe voorgenomen wetgeving.

De conclusie van Vastgoed Belang is dat de belastingdruk voor particuliere verhuurders onder de Overbruggingswet box 3 in ieder scenario substantieel zal stijgen. In scenario 1 gaat de belastingdruk van 27,16% naar 54,49%, in scenario 2 gaat de belastingdruk van 28,90% zelfs omhoog naar 86,30% en in scenario 3 van 50,14% naar 68,08%. Let wel dat in deze scenario’s geen rekening wordt gehouden met het heffingsvrij vermogen.

Impact box 3-heffing voor vastgoedbeleggers

Het gevolg van de Overbruggingswet box 3 laat zich het beste illustreren aan de hand onderstaand voorbeeld, waarbij wordt uitgegaan dat geen sprake is van fiscaal partnerschap en nog geen rekening wordt gehouden met de versobering van de leegwaarderatio:

Box 3 tot 2023:

€ 100.000 spaargeld, € 500.000 WOZ-waarde woning met € 400.000 hypotheek

• Box 3 vermogen (rendementsgrondslag): € 600.000 -/- (€ 400.000 -/- € 3.200*) -/- € 50.650 (heffingsvrij vermogen) = € 152.550
•  Box 3 inkomen o.b.v. de forfaitaire vermogensmix: € 5.370
•  Box 3 heffing o.b.v. de forfaitaire spaarvariant: € 5.370 x 31% = € 1.665

Box 3 vanaf 2023:

€ 100.000 spaargeld, € 500.000 WOZ-waarde woning met € 400.000 hypotheek

· Rendement o.b.v. spaarvariant:

1. Bereken het rendement per categorie:

• Banktegoeden: € 100.000 x 0,01% = € 10
• Overige bezittingen: € 500.000 x 6.17% = € 30.850
• Schulden: € 400.000 x 2,46%* = € 9.840 (negatief)
• Rendement box 3: € 30.860 -/- € 9.840 = € 21.020

2. Bereken het vermogen: € 600.000 -/- (€ 400.000 -/- € 3.200) = € 203.200

3. Bereken het rendementspercentage: € 21.020 -/- € 203.200 =10,34%

4. Bereken de rendementsgrondslag: € 203.200 -/- € 57.000 (heffingsvrij vermogen) = € 146.200

5. Bereken het voordeel uit sparen en beleggen: € 146.200 x 10,34% = € 15.117

6. Bereken de box 3 heffing o.b.v. de spaarvariant: € 15.117 x 32% = € 4.837

*Drempelbedrag voor schulden (€ 6.400 voor fiscaal partners) *Rendementspercentage voor 2022 (de rendementspercentages voor 2023 zijn immers nog niet bekend)

Hoewel de berekeningen slechts indicatief van aard zijn, en elke vastgoedbelegger een eigen berekening dient te (laten) maken, illustreert dit wel de negatieve impact van de Overbruggingswet box 3 voor (kleine) particuliere vastgoedbeleggers. 

Mogelijke oplossingen
Het is volgens Meloen en Raaijmakers maar de vraag of de denkbare oplossingen leiden tot een verbetering van de situatie. Een van de oplossingen is om het vastgoed te verkopen, maar gezien de huidige markt lijkt dit op dit moment geen goede beslissing. Een andere oplossing is om, indien mogelijk, de hypothecaire financiering op om te zetten in een lening van de eigen BV. Hierbij merken Meloen en Raaijmakers op dat per 2023 de Wet Excessief lenen bij de eigen vennootschap in werking treedt, waarbij het gedeelte van de schuld boven €700.000 wordt aangemerkt als fictief regulier voordeel uit aanmerkelijk belang (box 2). Daarnaast zal deze oplossing weinig veranderen aan de belastingdruk in box 3. Een derde oplossing is om de financiering op een pand (volledig) af te lossen. Hoewel dit doorgaans zal leiden tot een hogere belastingdruk in box 3, kan dit in specifieke situaties wel tot een verhoging van het netto-exploitatieresultaat leiden.

Een andere oplossing die Meloen en Raaijmakers veelvuldig voorbij hebben zien komen is om vastgoed in box 3 te verkopen aan de eigen BV. Aangezien de verschuldigde kosten voor de overdrachtsbelasting dusdanig hoog is moet bij de overdracht van het vastgoed naar de BV op termijn sprake zijn van een aanzienlijk voordeel om deze kosten goed te maken. Of dit voordelig is hangt dus af van ieders persoonlijke situatie.

De particuliere vastgoedbeleggers die nog hopen dat er een tijdelijke vrijstelling in de overdrachtsbelasting komt voor eigenaren van vastgoed die hun vastgoed willen onderbrengen in een eigen BV, moeten Meloen en Raaijmakers helaas ook teleurstellen. Uit de Nota naar aanleiding van het verslag Overbruggingswet box 3 heeft het Kabinet aangegeven hiervoor geen aanleiding te zien.

Conclusie
De conclusie is helaas dat het veel minder lucratief wordt om vastgoed te gaan verhuren in privé en het is de verwachting dat het wetsvoorstel het woningtekort in Nederland niet te goede komt. Hoewel het er niet naar uitziet dat het kabinet iets gaat veranderen aan de Overbruggingswet box 3, hopen Meloen en Raaijmakers wel dat de oproep van Vastgoed Belang toch nog enige indruk op de politiek maakt.