Geen subsidie transformatieproject, maar wel fiscaal optimaal resultaat?

Transformatie van kantoren zorgt ervoor dat leegstaande kantoorgebouwen een nieuwe functie krijgen. Hiermee kan de levensduur van een bestaand gebouw drastisch worden verlengd, kan de leefomgeving een positieve impuls krijgen en/of leidt dit tot besparingen op de bouwtijd en de bouwkosten ten opzichte van nieuwbouw doordat het casco al aanwezig is.

Dit zijn enkele maar veel vermelde voordelen van een transformatie van leegstaande kantoorpanden tot met name woningen, van welke transformatie wij in deze bijdrage dan ook steeds uitgaan.

Stimulering overheid
De overheid bevordert transformatie ook door advies te geven aan gemeenten, maar vanuit de overheid bestaat er over het algemeen geen subsidieregeling voor kantoortransformatie. Mogelijk dat met een optimale structuur voor de omzet- en/of overdrachtsbelasting wel een besparing kan worden gerealiseerd die kan bijdragen aan de realisatie.

Om te weten welke structuur bij een transformatieproject fiscaal optimaal werkt, zijn met name de volgende aandachtspunten van belang.

Nieuwe onroerende zaak?
Een ‘nieuwe’ onroerende zaak wordt op btw-vlak anders behandeld dan een ‘oude’ onroerende zaak, zoals in dit artikel kort zal worden toegelicht. Of er sprake is van een nieuwe onroerende zaak is zeer casuïstisch.

Een verbouwing kan zo ingrijpend zijn, dat het resultaat eerder een nieuw gebouw is dan een gewijzigd oud gebouw. Volgens de huidige rechtspraak wordt voor de kwalificatie ‘nieuwbouw’ meer naar de verschillen in vormgeving (waaronder in constructieve zin) en uiterlijke aspecten tussen de voormalige opstal en het getransformeerde opstal gekeken, dan naar functie- en/of bestemmingswijzigingen. Er is dan alleen sprake van een vervaardiging als een goed ontstaat dat eerder niet bestond. Bij onroerende zaken betekent dit dat slechts sprake is van vervaardiging van een nieuwe onroerende zaak, wanneer door de werkzaamheden aan de onroerende zaak in wezen nieuwbouw heeft plaatsgevonden.

Let op! Een voorafgaande splitsing in appartementsrechten kan eerder leiden tot nieuwe onroerende zaken dan een splitsing ná de volledige transformatie in verschillende woningen. Dit heeft ermee te maken dat door de splitsing verschillende (zelfstandige) onroerende zaken kunnen ontstaan die - vanaf het moment van splitsing - op zichzelf dienen te worden beoordeeld.

Gebruik na transformatie?
Naast de beoordeling of sprake is van (ver)nieuwbouw is de aanwending van de (getransformeerde) woning(en) fiscaal van belang. Wij bespreken hierna kort de situaties van verkoop en verhuur van de woningen.

Bij een nieuwe woning leidt een overdracht in beginsel tot 21% btw-heffing en een vrijstelling overdrachtsbelasting. Daartegenover kan de btw in de kosten (voorbelasting) via de btw-administratie worden teruggevorderd.

De overdracht van een bestaande (oude) woning (of nog kantoor) is in beginsel vrijgesteld van btw en belast met 6% overdrachtsbelasting. Bij woningen geldt het tarief van 2%. De timing van de overdracht is in dit kader dus ook van (wezenlijk) belang. Bij de overdracht van een oude onroerende zaak geldt dan weer dat de voorbelasting niet via de btw-administratie kan worden teruggevorderd. Opteren voor een btw-belaste levering is over het algemeen niet mogelijk bij woningen.

Een verhuur is iets eenvoudiger, aangezien deze zowel voor nieuwbouw als voor oude onroerende zaken in beginsel vrijgesteld is van btw. De overdrachtsbelasting speelt hier geen rol omdat geen sprake is van een overdracht en dus niet van een verkrijging. Dit houdt dan ook weer in dat de voorbelasting niet via de btw-aangifte kan worden teruggevorderd.

Een uitzondering op de btw-vrijgestelde verhuur van een woning geldt onder andere voor het gemeubileerd beschikbaar stellen van een woning voor kort verblijf aan gasten. Hierbij is de vergoeding belast tegen 6% btw en is de voorbelasting via de btw-aangifte terug te vorderen.

Let op! Bij gebruik voor btw-vrijgestelde prestaties (overdracht oude onroerende zaak of verhuur voor duurzame bewoning) is het door de niet-aftrekbare voorbelasting van belang om goed na te gaan of en zo ja op welke wijze de (niet-aftrekbare) btw in de verbouwingskosten kan worden voorkomen of beperkt. Dit kan in bepaalde situaties worden gerealiseerd door btw-belaste externe kosten ‘om te zetten’ in onbelaste interne kosten.

Keuze bij de overdracht?
Bij de overdracht van getransformeerde woningen kan het de moeite lonen om die woningen in een (nieuwe) afzonderlijke rechtspersoon te realiseren. In plaats van de ‘stenen’ kunnen dan de aandelen worden overgedragen. Dit kan fiscaal verschil maken. Dit verschil ontstaat met name bij een nieuwe woning, doordat een rechtstreekse overdracht in beginsel van rechtswege belast is met 21% btw en de overdracht van de aandelen in een BV met de onroerende zaak vrijgesteld is van btw-heffing.

Let op! Onder voorwaarden kan bij de rechtstreekse overdracht van een onroerende zaak/de ‘stenen’ ook sprake zijn van een ‘algemeenheid van goederen’ (artikel 37d Wet OB’68). Hierbij dient sprake te zijn van een met de onroerende zaak verrichte ondernemersactiviteit van de verkoper (bijvoorbeeld verhuur), welke de koper overneemt en voortzet. Over de koopsom is dan geen btw verschuldigd en de koper zet dan de btw-geschiedenis (denk aan lopende herzieningstermijnen) van de verkoper voort.

Ervan uitgaande dat de woning voor btw-vrijgestelde prestaties zal worden gebruikt is – zoals hiervoor al kort beschreven - de voorbelasting in de verbouwingskosten bij de overname van de BV of ‘algemeenheid van goederen’, niet aftrekbaar. Bij de btw-belaste overdracht van de (nieuwe) onroerende zaak zelf, is de voorbelasting in de verbouwingskosten bij de verkopende partij wel aftrekbaar maar de btw over de verkoopprijs bij de koper (als verhuurder) niet.

Voor de overdrachtsbelasting ontstaat er op basis van de huidige rechtspraak geen verschil tussen de rechtstreekse aankoop of aankoop van de aandelen, doordat zowel de verkrijging van een nieuwe onroerende zaak als ook de aandelen in de BV met een nieuwe onroerende zaak onder de (samenloop)vrijstelling kan vallen.

Samenvattend
Resumerend is het bij de beoogde transformatie van een onroerende zaak tot woning van belang na te gaan of uit deze transformatie een nieuwe onroerende zaak zal ontstaan, waarna vervolgens dient te worden beoordeeld welke structuur het beste bij het toekomstige gebruik van de getransformeerde woning past. Doordat de feiten en omstandigheden van belang zijn, is het van belang dit op tijd te (laten) beoordelen.

mr R. (Raymond) Hietveld is bereikbaar op raymond.hietveld@bdo.nl

BDO Belastingadviseurs, Arnhem
BDO branchegroep Bouw & Vastgoed
www.bdo.nl/vastgoed

Foto betreft de transformatie van de Fenixloodsen in Rotterdam Katendrecht.