Btw-herzieningsregels voor vastgoeddiensten per 2026

Vanaf 1 januari 2026 geldt een herzieningstermijn voor de btw op bepaalde vastgoeddiensten. Het gaat om diensten die 1) het vastgoed meerjarig dienen en 2) drempelbedrag van 30.000 euro overschrijden. 

Door: Tim Kok (partner real estate, Grant Thornton, en verbonden aan de Radboud universiteit) en Jos Raets (btw adviseur real estate).

De herzieningstermijn leidt tot een zwaardere administratieve last, en kan tot (substantiële) financiële gevolgen voor uw bedrijf leiden. De herzieningstermijn geldt ook voor vastgoeddiensten die nu al worden afgenomen en/of zijn betaald, maar pas na 31 december zijn afgerond.

Gelet op de gevolgen en mogelijke impact voor uw bedrijf, adviseren wij om nu al de gevolgen te inventariseren.

Wat verandert er?
Vanaf 2026 geldt voor de hierboven genoemde 'kostbare vastgoeddiensten' een herzieningstermijn van 5 jaar. Onder deze diensten vallen bijvoorbeeld, renovaties, verbouwingen, transformaties.  Voor werkzaamheden die leiden tot de vervaardiging van een nieuwe onroerende zaak gold al een herzieningsperiode.

De introductie van de herzieningstermijn voor de btw op kostbare vastgoeddiensten leidt ertoe dat je de omvang van het initiële btw-aftrekrecht in het jaar van ingebruikname (het referentiejaar) mogelijk moet herzien. Dit is het geval als het aandeel btw-aftrekgerechtigd gebruik van het vastgoed binnen de herzieningstermijn wijzigt. Stijgt het aandeel in een herzieningsjaar, dan kunt voor dat jaar een extra btw-bedrag in aftrek brengen. Daalt het aandeel, dan moet u een deel van de eerdere aftrek terug betalen.

Herzieningstermijn
Op basis van Europese jurisprudentie kunt u onder voorwaarden kiezen voor een herzieningstermijn van 10 jaar. Dit is voordelig als het aandeel btw-aftrekgerechtigd gebruikt toeneemt na jaar 5.

Waarom is de herzieningstermijn geïntroduceerd?
De herzieningstermijn is geïntroduceerd om de omvang van het btw-aftrekrecht beter te koppelen aan het (meerjarig) gebruik van de vastgoeddienst en om short-stay situaties te bestrijden. Bij een dergelijke situatie wordt het vastgoed eerst kort gebruikt voor een btw-belaste short stay, waardoor de btw op bijvoorbeeld de transformatiekosten volledig aftrekbaar is. In het volgende boekjaar wordt hetzelfde vastgoed gebruikt voor btw-vrijgestelde long-stay. De eerdere btw-aftrek blijft nu nog in stand, omdat er geen herzieningstermijn geldt. 

Welke bedrijven worden geraakt?
De introductie van de herzieningstermijn heeft echter een zekere 'overkill'. De introductie raakt namelijk niet alleen de bedrijven die short-stay situaties toepassen. Alle bedrijven die te maken hebben met een wijziging van het gebruik van het vastgoed, worden geconfronteerd met de herzieningstermijn voor vastgoeddiensten. Ook bijvoorbeeld bedrijven die de btw op vastgoeddiensten pro rata in aftrek brengen, en waarbij het pro rata (gering) wijzigt in een herzieningsjaar. 

Actiepunten

• Allereerst is het belangrijk om na te gaan voor welke diensten die u inkoopt de herzieningstermijn gaat gelden. Hierbij moet u ook rekening houden met vastgoeddiensten die na 31 december zijn afgerond.
• Voor de betrokken diensten moet u uw administratie en IT-systeem aanpassen. 
• Daarnaast moet u de financiële impact inventariseren en bijhouden.

Wil je weten hoe deze wijzigingen jouw vastgoedproject of organisatie raken?

Tim Kok
Partner Indirect tax, Grant Thornton                                   
Tel: +31 (0) 88 676 8950                                               

Jos Raets
Advisor Indirect Tax
Tel: +31 (0) 88 676 9243