Hof van Justitie legt mogelijk een ‘bom’ onder heffing van overdrachtsbelasting bij bepaalde herstructureringen

Een herstructurering waarbij aandelen in een zogeheten onroerenderechtspersoon (ozr) worden verkregen, heeft veelal tot gevolg dat als hoofdregel overdrachtsbelasting is verschuldigd. In voorkomende gevallen kan de heffing van overdrachtsbelasting overigens achterwege blijven door gebruik te maken van een vrijstelling, maar dergelijke vrijstellingen bevatten vaak ingewikkelde nadere voorwaarden om oneigenlijk gebruik tegen te gaan. Het probleem daarvan is dat deze nadere maatregelen vaak ook gelden in situaties waarin geen sprake is van misbruik.

Het Hof van Justitie van de Europese Unie (hoogste Europese rechter) heeft op 4 juni 2026 gunstig beslist bij een herstructurering waarbij heffing van Portugese overdrachtsbelasting in strijd werd geacht met Europees recht. Silvester Klaus en Raymond Hietveld van BDO geven duiding voor de Nederlandse vastgoedpraktijk.

Onroerendezaakrechtspersoon
In Nederland wordt overdrachtsbelasting geheven bij de verkrijging van onroerende zaken (‘stenen’), maar ook bij de verkrijging van een ‘aanmerkelijk belang’ (kort gezegd: 1/3e of meer) in een ozr. Aandelen in een ozr worden immers fictief gelijkgesteld met onroerende zaken. Er is sprake van een ozr wanneer een rechtspersoon met een in aandelen verdeeld kapitaal voor een belangrijk deel uit (Nederlands) vastgoed bestaat dat ten minste hoofdzakelijk wordt geëxploiteerd.

Herstructureringen en vrijstellingen
Het is mogelijk dat aandelen in een ozr worden verkregen als gevolg van een herstructurering. Denk aan een aandelenruil, waarbij de verkrijgende rechtspersoon eigen aandelen uitreikt als tegenprestatie voor de verwerving van de meerderheid van stemrechten in een andere rechtspersoon (een ozr). De verkrijgende rechtspersoon is dan als hoofdregel overdrachtsbelasting verschuldigd. In veel gevallen is voor een dergelijke aandelenruil geen vrijstelling voorhanden en als die er wel is, gelden nadere voorwaarden. Denk aan verkrijging van aandelen in een ozr binnen het concern.

Oordeel Hof van Justitie
Het Hof van Justitie oordeelde dat bij bepaalde herstructureringen geen sprake mag zijn van een met overdrachtsbelasting belaste verkrijging. Met andere woorden: het belastbare feit zou in dergelijke situaties moeten ontbreken. Deze benadering kan in potentie verstrekkende gevolgen hebben voor de Nederlandse vastgoedpraktijk. Als namelijk in bepaalde herstructureringssituaties geen sprake mag zijn van een belastbaar feit, wordt in die situaties niet toegekomen aan vrijstellingen met bijbehorende nadere voorwaarden.

De reikwijdte en praktische doorwerking van deze rechtspraak zijn op dit moment nog niet volledig uitgekristalliseerd. Hoe gaat u met deze onzekerheid om en wilt u weten wat deze ontwikkelingen betekenen voor uw specifieke situatie? Neem dan contact op met Silvester Klaus of Raymond Hietveld om de mogelijkheden en aandachtspunten te bespreken.

Foto: Ter illustratie. Een hoorzitting in de Grand Chamber van het Hof van Jusititie. © European Union 2025