Pand transformeren alvorens te verhuren? Let op de btw-gevolgen!
De populariteit van vastgoedtransformaties is de afgelopen jaren hard gegroeid en steeds meer partijen houden zich hier dan ook mee bezig. Transformaties kunnen grote fiscale gevolgen hebben. Voor projectontwikkelaars is het daarom raadzaam om die gevolgen vooraf in kaart te brengen, o.a. voor de btw.
Btw-gevolgen: transformatie en verhuur
Stel een projectontwikkelaar heeft een voor de verhuur bestemd pand in bezit, dat eerst getransformeerd moet worden. Hierbij komt voor de btw een tweetal belangrijke vragen naar voren, te weten:
- ontstaat door de transformatie een nieuw vervaardigd onroerend goed?
- bestaat er (deels) recht op aftrek van de btw op de transformatiekosten?
Hierna gaan wij daar nader op in.
Transformatie
Wanneer een pand zal worden getransformeerd, bijvoorbeeld van een kantoorpand naar woningen, is het belangrijk om na te gaan of de transformatie zal leiden tot de vervaardiging van een nieuw onroerend goed. De in aftrek gebrachte btw op de transformatiekosten wordt namelijk tien jaar "gevolgd" indien sprake is van verhuur van een nieuw vervaardigd onroerend goed. Voor de btw-aftrek is dan niet alleen het gebruik in het eerste boekjaar belangrijk, zoals het geval zou zijn indien geen sprake is van vervaardiging.
Wanneer sprake is van een nieuw vervaardigd onroerend goed, is niet uit de wet te herleiden. Uit rechtspraak volgt dat hiervan sprake is als de transformatie heeft geleid tot "in wezen nieuwbouw". Uit recente uitspraken blijkt dat een drietal criteria relevant is voor de invulling van dit begrip.
- Aard van de ingrepen van de werkzaamheden
Hierbij wordt gekeken naar de wijzigingen in de bouwkundige constructie van het gebouw. Van belang hierbij zijn onder meer funderingswerkzaamheden en toename van het totale vloeroppervlakte, net als de omvang van de verbouwingskosten t.o.v. de aanschafprijs.
- Wijziging in de bouwkundige identiteit (herkenbaarheid)
Bij dit criterium wordt voornamelijk gekeken naar de verandering in de uiterlijke kenmerken van het gebouw. De omstandigheid dat het uiterlijk van het gebouw in stand is gebleven, betekent echter niet dat er geen sprake meer kan zijn van in wezen nieuwbouw.
- Functiewijziging
Tot slot is een functiewijziging van het pand van belang. Van een functiewijziging is bijvoorbeeld sprake als een kantoorpand na verbouwing dienst doet als woning(en). Een functiewijziging is op zichzelf niet doorslaggevend voor de kwalificatie van in wezen nieuwbouw.
Hoe deze factoren bij de beoordeling dienen te worden meegewogen blijft tot op heden onduidelijk. De weging van de deelnormen lijkt van geval tot geval te kunnen verschillen. Het begrip in wezen nieuwbouw blijft daarmee weinig concreet, hetgeen voor de praktijk een hoop onzekerheid met zich meebrengt.
Ondanks deze onzekerheid is de uiteindelijke beoordeling wel van groot belang voor het recht op aftrek van de btw op de transformatiekosten. Indien sprake is van in wezen nieuwbouw, moet de aftrek van de btw op de kosten worden "gevolgd" in het jaar van ingebruikname en de negen daarop volgende jaren (de herzieningsperiode). Wanneer de transformatie niet leidt tot de vervaardiging van een nieuw onroerend goed, dan is voor de aftrek enkel het gebruik in het boekjaar van ingebruikname belangrijk. Is in dit jaar enkel sprake van een btw-belaste exploitatie, dan is de btw volledig aftrekbaar. Ook bij een eventueel later btw-vrijgesteld gebruik.
Verhuur
In beginsel kan de btw op de transformatiekosten slechts in aftrek worden gebracht wanneer het pand gebruikt gaat worden voor btw-belaste prestaties. Voor de btw is hierbij het uitgangspunt dat verhuur van onroerend goed vrijgesteld is van btw. In dat geval kan de btw over de transformatiekosten in beginsel niet in aftrek worden gebracht.
Een uitzondering hierop is als wordt geopteerd voor btw-belaste verhuur of als sprake is van zogenoemde btw-belaste "short stay" verhuur. Opteren is alleen mogelijk als de huurder het gehuurde voor meer dan 90% gebruikt voor btw-belaste activiteiten. Als wordt geopteerd of als sprake is van short stay verhuur, dan is de verhuur btw-belast en kan de btw op de transformatiekosten in aftrek worden gebracht.
Afhankelijk van of bij de transformatie een nieuw vervaardigd onroerend goed is ontstaan, dient het pand tien jaar (bij nieuw vervaardigd) of één jaar (bij niet nieuw vervaardigd) btw-belast te worden verhuurd, om de btw op de transformatiekosten volledig in aftrek te kunnen brengen.
Tot slot
Om te bepalen hoelang u uw pand na een transformatie btw-belast dient te verhuren om de in rekening gebrachte btw op de transformatiekosten terug te kunnen vragen, is het van belang om te beoordelen of de transformatie heeft geleid tot vervaardiging. Of daarvan sprake is, is afhankelijk van meerdere factoren. Deze factoren zijn te ontlenen uit de geldende jurisprudentie, maar moeten per transformatie weer anders tegen elkaar worden afgewogen.
Het vereist specialistische kennis en veelal een afstemming met de Belastingdienst om zekerheid te krijgen over de btw-gevolgen van uw transformatie. Het team van vastgoedspecialisten van HVK Stevens heeft hier ervaring mee en staat graag voor u klaar om u hierbij te helpen.
Dit was een bijdrage van Jimmy Eskens en Mike Hagendoorn. Zij maken als fiscalisten deel uit van het vastgoedteam van HVK Stevens te Amsterdam en Rotterdam. Heeft u vragen of opmerkingen? Stuur dan een e-mail naar j.eskens@hvkstevens.com of naar m.hagendoorn@hvkstevens.com of bezoek de website van HVK Stevens.
Laatste nieuws
- 01-05-2024 13:02 Iroko Zen koopt winkels in Venlo van Urban Interest
- 01-05-2024 13:00 Voormalige kerk in Veenendaal getransformeerd en verhuurd
- 01-05-2024 10:40 Hoofdkantoor kledingmerk Atelier Munro naar OKU Office in Amsterdam-West
- 01-05-2024 09:41 CBRE: 'Faillissementen hebben beperkte invloed op winkelleegstand'
- 01-05-2024 09:41 Dunavast koopt hoofdkantoor Centric in Gouda voor 24 miljoen euro
- 01-05-2024 09:25 Communicatieadviesbureau huurt 650 m2 in Arnhem
- 01-05-2024 09:11 MN investeert 90 miljoen euro in Vesteda
- 01-05-2024 09:01 Madeline Buijs: 'Er worden nu te veel te grote woningen gebouwd'
- 01-05-2024 09:00 Themamaand mei: Projectontwikkeling
- 01-05-2024 08:56 Nikki van Horck nieuwe directeur Eefje Voogd Makelaardij
- 01-05-2024 08:43 Hans Hinfelaar en Barzien Khoshbakht starten vastgoedadvieskantoor Brikks
- 01-05-2024 08:02 HDN ziet hoogste aantal starters op hypotheekmarkt in vijf jaar
- 01-05-2024 07:32 JM Corporate Finance huurt kantoorruimte in Breda
- 01-05-2024 07:28 SolarToday koopt nieuwbouwontwikkeling in Roosendaal
- 30-04-2024 16:58 Springer Nature AI Lab IP huurt kantoorruimte in Groningen
- 30-04-2024 16:55 Bebo Vloeren bedrijfscomplex van 7.750 m2 in Etten-Leur
- 30-04-2024 16:25 ‘In de wereld van vastgoed is een goede assistant je beste asset’
- 30-04-2024 15:06 Timpaan en Bot Bouw tekenen bouwteamovereenkomst voor 83 woningen Le Jardin in Hoofddorp
- 30-04-2024 14:39 Europese Commissie verkoopt voor 1 miljard euro aan kantoorgebouwen in Brussel
- 30-04-2024 12:03 Aegon kiest met WTC Schiphol voor verbinding op de werkvloer om personeel naar kantoor te krijgen
- 30-04-2024 11:58 Jack de Vries stopt per 1 juni als voorzitter van Vastgoed Belang
- 30-04-2024 11:16 Schoenenketen Sacha sluit meerdere filialen
- 30-04-2024 11:00 Opslagbedrijf Boxx failliet verklaard
- 30-04-2024 10:43 Industrious opent flagship-kantoor in Tripolis-Park op Zuidas
- 30-04-2024 09:39 CBS: Aantal winkels licht toegenomen
- 30-04-2024 09:27 Bouwinvest betaalt miljoenen voor zorgvastgoedportefeulle van Emeis
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.