Beter transformeren dan nieuwbouw? Niet vanuit bouwkostenperspectief
Leegstand is achteruitgang. De kwaliteit van een gebouw loopt snel terug wanneer er geen gebruik van wordt gemaakt en er geen of te weinig onderhoud wordt gepleegd. Renovatie of transformatie kan een overweging zijn. “Uit kostenbesparend oogpunt hoef je het niet te doen”, zegt Rob van der Heiden, teamleader Cost Consulting bij Drees & Sommer Netherlands. “Soms is het interessanter om er afscheid van te nemen en iets nieuws te bouwen dat weer decennialang meekan.”
Voor bouwkostendeskundigen is de functiewijziging van een gebouw vele malen complexer en dus interessanter dan renovatie. “Blijft een functie binnen de utiliteitsbouw, dan is een transformatie over het algemeen minder ingrijpend”, aldus Van der Heiden. “Maar zeker wanneer je bijvoorbeeld een kantoorgebouw transformeert tot woongebouw, verandert bijna alles. De structuur wordt compleet aangepakt; er worden vanuit het Bouwbesluit andere eisen gesteld aan onder meer vloerdikte, daglichttoetreding, brandveiligheid en vluchtroute. En veelal moet de gevel worden aangepast in verband met het toevoegen van buitenruimte. Verder ziet een kantoorgevel er echt anders uit dan een woongevel; een gevel is het duurste aan het gebouw en bovendien gezichtsbepalend.”
Parameters voor de kostprijs
Er is geen panklare oplossing voor transformatie en dus ook geen standaard rekenformule. “De klantvraag en de situatie zijn bepalend”, zegt Van der Heiden. “Daarom vragen we altijd door. Wat voor woningen heeft de opdrachtgever in gedachten en voor welk segment? Kan de gevel gehandhaafd blijven? Kan de bestaande structuur gevolgd worden? Ook van belang: koop je het hele gebouw of heb je te maken met veel eigenaren? Het zijn stuk voor stuk bepalende parameters voor de haalbaarheid en de kostprijs.”
Flexibiliteit is kostenbesparend
Kun je de bestaande structuur hergebruiken, dan kan het procenten schelen op de bouwkosten om een bestaand gebouw te strippen tot aan het skelet. “Voorwaarde is dan wel dat er vanuit het nieuwe ontwerp flexibiliteit is. Als je bijvoorbeeld vanuit een hotelketen een formule moet volgen waarbij de kamers aan een bepaald metrage of plattegrond moeten voldoen ben je logischerwijs minder flexibel dan wanneer je bij wijze van spreken elk hoekje kunt benutten. Transformatie of renovatie is daarmee zéker niet altijd goedkoper dan sloop-nieuwbouw. Oók omdat je bij bestaande bouw nooit precies weet wat je tegenkomt. En ook al blijft alleen het skelet staan, dan nog blijven het oudere materialen met een bepaalde levensduur waar je mee werkt. Daarentegen is nieuw wél altijd beter.”
Duurzaamheid is een containerbegrip. Het krijgt pas waarde als je de inhoud bepaalt.
De waarde van duurzaamheid
Brengt ons op het topic duurzaamheid. “Duurzaamheid is een containerbegrip. Het krijgt pas waarde als je de inhoud bepaalt. Ook hier is het dus zaak om de doelstellingen van de opdrachtgever helder te krijgen. Hoe ver wil hij gaan in de verduurzamingsslag? Gaat het om energiebesparende maatregelen, hergebruik van materialen of bijvoorbeeld het aanbrengen van flora- en faunavoorzieningen? Als de opdrachtgever een BREEAM-scan wil, dan zoeken we uit hoe we vanuit zijn visie op de voordeligste manier het gewenste label kunnen bereiken.”
Meedenken als meerwaarde
De cost consultants van Drees & Sommer sluiten graag in een vroeg stadium aan bij ontwikkeling en herontwikkeling van vastgoed. “Als we vanaf het begin tot het eind van een project kunnen meepraten en -denken, dan kunnen we de bouwkosten optimaal inzichtelijk maken. Wij blijven kritisch en denken creatief mee vanuit bouwkostenperspectief. De optimale uitgangspositie die onder de streep onze meerwaarde duidelijk maakt.”
Foto: Transformatie Citroëngarages Stadionplein Amsterdam tot The Olympic (MOVE en The Garage). Project begeleid door Drees & Sommer (voorheen BOAG).
Laatste nieuws
- 01-05-2024 09:11 MN investeert 90 miljoen euro in Vesteda
- 01-05-2024 09:01 Madeline Buijs: 'Er worden nu te veel te grote woningen gebouwd'
- 01-05-2024 09:00 Themamaand mei: Projectontwikkeling
- 01-05-2024 08:56 Nikki van Horck nieuwe directeur Eefje Voogd Makelaardij
- 01-05-2024 08:43 Hans Hinfelaar en Barzien Khoshbakht starten vastgoedadvieskantoor Brikks
- 01-05-2024 08:02 HDN ziet hoogste aantal starters op hypotheekmarkt in vijf jaar
- 01-05-2024 07:32 JM Corporate Finance huurt kantoorruimte in Breda
- 01-05-2024 07:28 SolarToday koopt nieuwbouwontwikkeling in Roosendaal
- 30-04-2024 16:58 Springer Nature AI Lab IP huurt kantoorruimte in Groningen
- 30-04-2024 16:55 Bebo Vloeren bedrijfscomplex van 7.750 m2 in Etten-Leur
- 30-04-2024 16:25 ‘In de wereld van vastgoed is een goede assistant je beste asset’
- 30-04-2024 15:06 Timpaan en Bot Bouw tekenen bouwteamovereenkomst voor 83 woningen Le Jardin in Hoofddorp
- 30-04-2024 14:39 Europese Commissie verkoopt voor 1 miljard euro aan kantoorgebouwen in Brussel
- 30-04-2024 12:03 Aegon kiest met WTC Schiphol voor verbinding op de werkvloer om personeel naar kantoor te krijgen
- 30-04-2024 11:58 Jack de Vries stopt per 1 juni als voorzitter van Vastgoed Belang
- 30-04-2024 11:16 Schoenenketen Sacha sluit meerdere filialen
- 30-04-2024 11:00 Opslagbedrijf Boxx failliet verklaard
- 30-04-2024 10:43 Industrious opent flagship-kantoor in Tripolis-Park op Zuidas
- 30-04-2024 09:39 CBS: Aantal winkels licht toegenomen
- 30-04-2024 09:27 Bouwinvest betaalt miljoenen voor zorgvastgoedportefeulle van Emeis
- 30-04-2024 09:13 Inflatie in april komt uit op 2,7 procent
- 30-04-2024 09:11 Groothandel voor landbouwproducten verhuist naar elfde verdieping Herculesplein in Utrecht
- 30-04-2024 08:57 ‘De digitale transformatie van de afvalmarkt staat pas aan het begin’
- 30-04-2024 08:46 Dakdekker huurt ongeveer 2.000 m2 in Arnhem
- 30-04-2024 08:43 VodafoneZiggo huurt 210 m2 in Roermond van Dela
- 29-04-2024 16:36 Dreef, Ramphastos en Van Deursen nemen Hotels van Oranje in Noordwijk over
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.