‘Wij willen de waarde van kerken intact houden of zelfs vermeerderen’

VJ sprak met Maarten van der Meijde, directeur en eigenaar van Reliplan, specialist in kerkelijk en maatschappelijk vastgoed. Transformatie en verkoop is steeds meer aan de orde bij religieus vastgoed, maar waar liggen de kansen voor beleggers en ontwikkelaars en hoe behouden we kerken in het stadsgezicht? “Het op tijd nemen van een verkoopbeslissing is doorslaggevend voor het behoud van kerken.”

Reliplan is een landelijke organisatie gespecialiseerd in kerkelijk en maatschappelijk vastgoed. Sinds 1991 is Reliplan actief bij het begeleiden van de verkoop, aankoop en transformatie van kerkgebouwen, kloosters, pastorieën, landgoederen en ander bijzonder onroerend goed. Vorig jaar oktober heeft Van der Meijde, samen met zijn broer, Reliplan overgenomen. Sinds de oprichting is Reliplan al bij zo’n 900 objecten betrokken geweest voor aanhuur, verhuur tot advies en verkoop.

Krimpende kerkgemeenschappen
Verkoop van kerkgebouwen is steeds meer aan de orde, door de ontkerkelijking in Nederland. Zo worden kerkgemeenschappen steeds kleiner en dat brengt een aantal uitdagingen met zich mee op het gebied van vastgoed. Zo zijn zaken als onderhoud, verzekeringen en stookkosten van een kerkgebouw al een hoge kostenpost voor een reguliere gemeenschap, laat staan een krimpende. De keuze om een kerkgebouw te verkopen dient zich nu steeds vaker aan.

3.700 kerkgebouwen
Maar over hoeveel gebouwen hebben we het precies? Volgens de laatste cijfers van PKN (Protestantse Kerk Nederland) uit 2017 hebben de Protestante gemeenten samen 2.217 kerkgebouwen in eigendom, waarvan er 1.249 een monumentenstatus hebben. Volgens de Radboud Universiteit Nijmegen telde Nederland in 2016 1.484 Katholieke kerkgebouwen. Dat komt neer op circa 3.700 kerkgebouwen in Nederland. Volgens onderzoeker Herman Wesselink in een interview met Nieuwsuur is de verwachting dat tot ongeveer 2030 er zo’n 1.000 kerkgebouwen komen te staan. Wesselink promoveerde onlangs op de toekomst van Nederlandse kerkgebouwen.

Fonteinkerk in Voorburg

Fase voor leegstand
Volgens Van der Meijde is leegstand niet de trend, want wanneer een kerk helemaal leeg staat is het vrij snel verkocht. “Het gaat juist om de fase ervoor waarin het aantal actieve kerkelingen afneemt maar een gemeenschap nog wel actief is. Een veel kleinere groep is verantwoordelijk voor het onderhoud, de verzekering en de stookkosten. En dikwijls kunnen ze dit maar tijdelijk opbrengen voordat er hevige verliezen worden geleden en het misgaat.”

In sommige gevallen moet een kerkgebouw verkocht worden terwijl er nog in gekerkt wordt. Dit maakt de verkoopbelissing pijnlijk. “Het gebouw is nog steeds geliefd, maar door de stijgende kosten is er meestal geen andere keuze. Daarbij wordt de plek van bezinning van een lokale gemeenschap opeens in de verkoop gezet: een plek vol herinneringen waar men is gedoopt, getrouwd of begraven. Daarnaast heeft vaak de gemeenschap financieel bijgedragen aan het gebouw, dus het geen makkelijk besluit om te verkopen.”

Van der Meijde vervolgt: “Een paar jaar geleden gingen er 1 tot 2 kerken per week in de verkoop, maar dit aantal is een tijd lang niet gehaald. Ik zie wel dat we weer die kant op gaan.” Volgens Van der Meijde worden kerken niet alleen verkocht aan ontwikkelaars, maar is er ook nog genoeg animo vanuit verschillende andere geloofskerkgemeenschappen. “Vooral buitenlandse gemeenschappen zijn op zoek naar kerken. Van Amerika tot Ethiopië. Wij merken dat circa 25% van het kerkelijke vastgoed wordt verkocht aan nieuwe geloofsgemeenschappen.”

Langdurig verkoopproces
Het verkopen van religieus vastgoed heeft een aantal kenmerken. Volgens Van der Meijde is een lang verkooptraject er één van. “De verkoop duurt gemiddeld langer dan dat van regulier vastgoed, je moet denken aan een halfjaar tot anderhalf jaar. Zo is de besluitvorming veel complexer dan bij de verkoop van een huis. Het Bisdom of de achterban moet geraadpleegd worden voor toestemming om te verkopen.”

Daarbij speelt de religieus/maatschappelijke bestemming ook een rol. “Toekomstige kopers willen vaak minimaal tot geen risico lopen, dus ze willen duidelijk weten wat de opties zijn voor een kerk. Van sloop tot een bestemmingswijziging. Een gemeente zal niet heel happig zijn om direct toezeggingen te doen. Dus voordat toekomstige kopers weten of hun voorstel haalbaar is, ben je weer een tijdje verder.” Toch raadt Van der Meijde het kerkgemeenschappen wel aan om een bestemmingswijziging vooraf te regelen. “Je verhoogt hiermee de waarde van het vastgoed en de uiteindelijke opbrengst voor de gemeenschap.”

Het komt volgens Van der Meijde niet vaak voor dat kerkgebouwen in eigendom worden gehouden en worden onderverhuurd. “Kerkgenootschappen houden zich bezig met maatschappelijke kwesties, van pastorale zorg tot het helpen van armen. Ze zijn geen beleggers of ontwikkelaars, vastgoed in beheer houden of zelfs herontwikkelen wordt gezien als risicovol, dus afstoten is een logisch gevolg.”

Van bibliotheek tot indoor trampolinepark
Volgens Van der Meijde is er voor iedere kerk wel een nieuwe invulling te vinden. “Maar dat is niet altijd een leuke invulling. Zo kan je van kerken appartementen maken of een bedrijfsverzamelgebouw, echter maatschappelijk gezien verlies je dan waarde. Het gebouw is namelijk niet meer publiek toegankelijk.”

Andere invullingen die Van der Meijde heeft gezien zijn bijvoorbeeld bibliotheken, zorginstellingen en zelfs een indoor trampolinepark. Maar er zijn grenzen. “De Katholieke Kerk heeft bepalingen waarin staan wat een kerk wel en niet mag worden. Zo is een seksshop, casino of coffeeshop uit den boze, een horeca gelegenheid is op het randje. Daarbij moeten alle religieuze tekenen verwijzingen uit het gebouw verwijderd worden en mogen geen andere geloofsgemeenschappen dan die aangesloten zijn bij de unie van kerken in een voormalige kerk. Hierdoor kan het niet opeens een tempel of moskee worden.”

Sint Clemenskerk in Waalwijk

Locatie, onderhoud en indeling
Andere factoren die meespelen bij de verkoop van een kerk zijn onderhoud, indeling en locatie. Van der Meijde vertelt: “Ouderdom maakt niet uit, maar onderhoud is waanzinnig belangrijk. Je zit al snel aan tussen de €20.000 en €50.000 per jaar aan onderhoudskosten, los van verzekering, verwarming en aanpassingen omdat wetgeving soms verandert.”

Een gangbare indeling helpt bij het verkopen van een kerk. “De ene kerk leent zich beter voor een herontwikkeling dan de ander. Hoge daken, veel bogen of slechte lichtinval zijn lastig, zeker als een kerk een monumentale status heeft en er niets veranderd mag worden.”

Ook locatie kan doorslaggevend zijn. “Kerken in stadscentra verkopen vaak sneller, omdat het een aantrekkelijke locatie is voor bedrijven die willen uitbreiden, zoals een kinderdagverblijf of sportscholen. Maar staat een kerk in een krimpgemeente waar weinig behoefte is aan nieuwe ruimte voor bedrijvigheid of woningen, dan maakt dit verkoop soms lastig. De behoefte van de omgeving is belangrijk.”

Maatschappelijke waarde mag niet verdwijnen
Tot slot zegt Van der Meijde: “Wij willen een kerkgemeenschap helpen voordat het kerkgebouw leeg komt te staan. Want wij willen uiteindelijk voorkomen dat de maatschappelijke waarde van religieus vastgoed verdwijnt. Als het traditionele gebruik van de kerk afneemt, dan is het op tijd nemen van een verkoopbeslissing doorslaggevend voor het behoud van kerken, want als er te lang geen onderhoud wordt gepleegd dan is sloop meestal de enige optie. En het is eeuwig zonde als kerken helemaal uit ons stadsgezicht verdwijnen. Wij streven ernaar de waarde van het gebouw intact te houden of zelf te vermeerderen. Wij willen een duurzame invulling waardoor het pand weer een langjarige toekomst heeft.“

Hoofdfoto: Sint-Jozefkerk in Geldrop

Meer informatie? Neem contact op met Reliplan via info@reliplan.nl, 020 636 58 89 of bezoek hun vernieuwde website!