Van leegstaand naar volledig verhuurd: de lessen van een specialist

Hoe maak je ongewild vastgoed weer gewild? VJ sprak met Sylvia de Haas, commercieel directeur van 360Europe Asset management Limited, een belegger die (grotendeels) leegstaande en verouderde bedrijvenparken opkoopt, transformeert en met nieuwe huurders vult.

‘’Wij kopen een bedrijvenpark waar veel leegstand in is, zetten in 20% van de ruimte ons Flexizone-concept en de rest herontwikkelen we en verhuren we vervolgens op traditionele wijze,’’ wijdt De Haas uit over de strategie. ‘’Zo willen we uiteindelijk altijd naar de volle bezetting.’’

‘Light industrial’
Flexizone is een flexibel ‘full service’ verhuurconcept, gericht op de combinatie van kantoor-, bedrijfs- en opslagruimte. Het is daarmee met name bedoeld voor bedrijven die actief zijn in de ‘light industrial’-sector, zoals meubelmakers en webshopeigenaren. ‘’Denk aan een winkel die online zelfgemaakte kleding verkoopt. Die heeft een deel kantoorruimte nodig, maar ook ruimte waar de kleding gemaakt wordt en ruimte waar het opgeslagen wordt. Flexizone richt zich juist op het grijze gebied tussen deze verschillende vormen van ruimtegebruik, in tegenstelling tot flexibele verhuurders van (enkel) kantoorruimte.’’


Verhuurbare eenheden
Huurders kunnen al vanaf één maand ruimte huren en naar gelang de tijd vordert inkrimpen of uitbreiden. Flexizone deelt grote bedrijfsruimtes op in kleinere verhuurbare eenheden (office/workbox/storage of een combinatie daarvan), precies naar de wensen van de (nieuwe) huurders. ‘’De kracht van Flexizone is dat we eigenlijk nooit ‘nee’ zeggen,’’ vertelt De Haas. ‘’De combinatie die wij bieden zie je heel weinig, terwijl daar juist veel vraag naar is. De vastgoedsector denkt op dat punt nog heel traditioneel.’’

Rotterdam en Vianen
Op dit moment bezit 360Europe twee bedrijvenparken: Business Center Noord West in Rotterdam (17.000 m2) en Handelscentrum Vianen (16.000 m2). ‘’Het bedrijvenpark in Vianen had bij aankoop een bezetting van 10% en daar hebben we nu Flexizone gebouwd voor in totaal 3.000 m2 vloeroppervlakte. Daarbinnen zitten we nu al met een bezetting van 60/70% en voor het restant zoeken we nog een of twee grote huurders uit de logistieke sector.’’

In Rotterdam wordt druk gebouwd aan het Flexizone-concept, door de ruimte op te splitsen naar de gewenste grootte voor elke afzonderlijke huurder.

Ook in Rotterdam komt er 3.000 m2 Flexizone, ruimte die al voor 95% verhuurd is nog vóór oplevering. De Haas laat tijdens een rondleiding zien dat daar druk aan wordt gebouwd. In december is het af en kunnen de huurders erin. ‘’In de rest van het pand zitten al enkele grote huurders, maar er is ook nog wat ruimte beschikbaar. Ook daar zijn we bezig het pand te verbouwen en verder te vullen.’’

Klein en bevlogen team
Wat is de kracht van Flexizone? ‘’We zijn een klein en bevlogen team, we houden de lijnen kort en schakelen snel. We doen bijvoorbeeld zelf rondleidingen met geïnteresseerde huurders. Niet een makelaar die de huurder daarna nooit meer terugziet. Receptionisten hebben we niet: huurders kunnen ons altijd rechtstreeks bellen. Ook zetten we in op nieuwe technologie. We hebben onder andere een app waarmee je de deur kunt openen of het alarm aan kunt zetten. We verhuren marktconform, en bij FlexiZone is dat een ‘all-in’ huur. Totale ontzorging dus.’’

Van 44 naar 98% bezetting
Soms houdt 360Europe de panden in eigen bezit, soms verkoopt het ze weer door. Twee parken in Rotterdam (Boezembocht Business Park en Handelscentrum Alexander) zijn eerder dit jaar verkocht, nadat ze volledig waren getransformeerd. ‘’Neem Boezembocht Business Park: daar zijn we ingestapt toen er heel veel leegstand was. Het kende een bezetting van slechts 44%. Dat hebben we naar 98% gebracht en vervolgens doorverkocht aan Urban Industrial.’’

Doorverkopen
360Europe bekijkt per pand wat de behoefte is en besluit op den duur of het de panden wel of niet doorverkoopt. ‘’Er zijn een aantal beleggers op de markt die wel op zoek zijn naar een grote belegging in termen van volume, maar niet weten wat ze met leegstand aan moeten. Wij zijn daar juist goed in, leegstand wegwerken. Dan kopen wij het, herontwikkelen het, zetten de marketing erop en zodra het dan weer interessant is voor marktpartijen, bieden we het opnieuw aan. We willen in elk geval eerst de 90% bezetting halen.’’

Nieuwe locaties
Dit jaar komen er zeker nog twee nieuwe locaties bij, een in Rotterdam en een in de regio Leiden. Ook wordt er blijvend naar andere locaties gezocht: ‘’Bedrijventerreinen met een hoog leegstandspercentage, vooral op goed bereikbare plaatsen in de buurt van grote steden.’’