Transformatie van de retail, meer mogelijkheden en steeds sneller

In december 2015 werd het retailnieuws nog vooral gevormd door faillissementen. Grote ketens als V&D, DA en Macintosh gingen failliet. Daarop volgden in 2016 onder andere MS Mode, Scheer & Foppen en HoutBrox. Hoe anders is dat nu een jaar later. Begin 2017 meldde het Centraal planbureau dat de Nederlandse economie de crisis zelfs te boven lijkt te zijn. Er wordt zelfs een groei van de retailsector van 1,5% verwacht.

Goed nieuws dus, maar de klap van de afgelopen jaren heeft er wel voor gezorgd dat nieuwe initiatieven en veranderingen nodig zijn. Daarbij zal ook rekening moeten worden gehouden met de snelheid waarmee het retaillandschap zich op dit moment verandert. Een logische vraag is: biedt de planologische wetgeving daar wel voldoende mogelijkheden voor?

Nieuwe initiatieven en ontwikkeling
Als gevolg van de grootschalige faillissementen zijn veel ‘retailmeters’ vrijgekomen. De praktijk worstelt met de vraag hoe die meters weer kunnen worden (her)gebruikt. Slechts op enkele locaties zijn de panden weer volledig en permanent in gebruik genomen. Denk daarbij aan enkele Topshelf-vestigingen. Andere locaties zijn slechts tijdelijk opgevuld. Bijvoorbeeld door de Hema-outletwinkels of opkomende pop-upstores.

Over de op het moment leegstaande bebouwing wordt de vraag gesteld of deze niet naar een andere functie kan worden getransformeerd, zoals bijvoorbeeld naar woningbouw. De locatie is daarvoor namelijk vaak geschikt. En met de opleving van de economie neemt ook de vraag naar nieuwe woningen toe. Twee vliegen in een klap zou je zeggen. Een (juridisch) praktische en snelle oplossing is hierbij dan ook gewenst.

Dat geldt overigens niet alleen voor het aanpakken van de ontstane leegstand. Als gevolg van de opleving van de economie komt bij een toenemend aantal retailers namelijk ook de vraag naar uitbreiding van de eigen winkel (weer) op. Ook daarbij is een (juridisch) praktische en snelle aanpak gewenst. De vraag is of de huidige wet- en regelgeving hiervoor (de) oplossingen biedt.

Welke mogelijkheden biedt de wetgever?
Vroeger waren voor dergelijke veranderingen veelal langdurige en stroperige procedures nodig. Het met een korte en eenvoudige procedure verlenen van een vergunning voor het wijzigen van gebruik was namelijk aan een aantal strikte voorwaarden gebonden. Onder meer voorwaarden die zagen op de maximale omvang van de bebouwing, een verbod op uitbreiding van die bebouwing en de onmogelijkheid om omliggende parkeergelegenheid gelijktijdig aan te passen. Vaak voldeed een specifiek plan dan ook niet aan de in de wet gestelde voorwaarden en kon al snel een lange procedure van tenminste een half jaar worden verwacht. Dit nog los van de vraag of daar nog bezwaar- en/of beroepsprocedures op volgden. Een gewenste ontwikkeling was dan veelal al achterhaald.

De wetgever heeft in de loop van de crisis (gelukkig) ingezien dat het noodzaak was om dergelijke procedures eenvoudiger en korter te maken. Dit heeft er bijvoorbeeld toe geleid dat het inmiddels mogelijk is dat een ander soort gebruik wordt vergund, waarbij direct een uitbreiding van de bebouwing kan worden gerealiseerd. Binnen dit vergunningtraject kan zelfs direct het aansluitend parkeerterrein in de ontwikkeling worden meegenomen. En de wet bepaalt daarvoor nu: dit alles moet in principe binnen 8 weken na de aanvraag worden vergund. Dit geldt ook voor de uitbreiding van een bestaande retailvestiging in strijd met het bestemmingsplan.

Inmiddels wordt er toenemend gebruik gemaakt van deze regelingen, maar de praktijk leert dat ondernemers veelal toch (nog) niet bekend zijn met de mogelijkheden die de wetgever heeft geboden. En daar worden helaas kansen gemist.

Rechtspraak volop in ontwikkeling
Inmiddels komt er bovendien ook de nodige rechtspraak op gang – veelal door concurrerende ondernemingen – over de vraag of het daadwerkelijk de bedoeling van de wetgever is geweest omvangrijke functiewijzigingen of omvangrijke uitbreidingen op zo’n korte termijn mogelijk te maken. Zo heeft de rechtbank Noord-Holland zich recent moeten buigen over de vraag of de complete sloop van een kantoorpand en daarvoor in de plaats nieuw bouwen van een supermarkt met een dergelijke korte procedure mogelijk is. De rechtbank Overijssel oordeelde over de vraag of een hotel-restaurant kon worden gebruik voor de (tijdelijke) opvang van asielzoekers. Interessante vragen waarover de rechtspraak zich in de nabije toekomst zeker nog verder in zal ontwikkelen.

De uitspraken bieden kansen die wij graag aan de hand van concrete voorbeelden toelichten tijdens onze masterclasses ‘retail en transformatie’. Juridische creativiteit en gedurfd ondernemerschap kunnen daarbij een prima combinatie vormen.

Arjan Loo is advocaat op de sectie Omgeving en Overheid bij Poelmann van den Broek Advocaten in Nijmegen. Op woensdag 22 maart en woensdag 29 maart 2017 organiseert Poelmann van den broek kosteloze masterclasses hoe retailers de wettelijke mogelijkheden kunnen benutten. U kunt zich daarvoor aanmelden via www.pvdb.nl. Voor vragen of opmerkingen is Arjan Loo bereikbaar op a.loo@pvdb.nl of op telefoonnummer 024 - 381 14 78.