Creatieve oplossingen met korte termijn vastgoedfinanciering

Waar kom je het nog tegen, een creatieve financieringsoplossing? Als je 10 jaar geleden financieringsvraagstukken bij de bank indiende kreeg je niet standaard een afwijzing. Je kon dan in gesprek met de accountmanager een net niet binnen de acceptatiekaders passende aanvraag met wat creatieve aanpassingen net wel passend maken. Het credo was: waar geen weg is, is een omweg. Maatwerk was aan de orde van de dag.

En toen werd het najaar 2008. Alles veranderde. De bankloketten gingen bijna dicht en in de jaren daarna verdwenen zelfs een aantal financiers helemaal van de markt, zoals Direktbank en WestlandUtrecht Vastgoedfinanciering. De overige financiers gingen in de ogen van hun klanten ‘moeilijk doen’. Het beleid werd aangescherpt, want er was inmiddels wel aangetoond dat er in het verleden ‘te makkelijk’ hypotheken werden verstrekt. Ook door wet- en regelgeving kon er steeds minder.

Private investeerders
Door het sluiten van de diverse financieringsloketten hebben verschillende vastgoedondernemers hun heil gezocht bij private investeerders. Deze investeerders hebben op het eerste gezicht een interessante propositie. Echter zie je vaak dat deze investeerders na verloop van tijd zich soms toch intensief met uw vastgoedproject bemoeien en vragen ze een fors percentage van de winst van uw project.

Maatwerk
Van vastgoedfinanciers wordt verwacht dat ze met vastgoedondernemers meedenken op welke wijze een propositie gerealiseerd kan worden, in plaats van zich te verschuilen achter wet- en regelgeving. Wekelijks spreken wij tientallen vastgoedondernemers die om diverse redenen hun financiering niet kunnen regelen; doorlooptijd te lang, locatie net niet goed, geplande verbouwing of transformatie net niet goed, jaarrapport 2015 nog niet gereed, pand nog niet verhuurd, omgevingsvergunning nog niet voorhanden, et cetera.

Bij DCMF kunnen deze ondernemers in veel gevallen gelukkig wél geholpen worden. Binnen de kaders van een acceptatiebeleid is er wel degelijk maatwerk mogelijk en de absolute DCMF financieringslasten en voorwaarden zijn verder flexibel en concurrerend geworden.

Een tweetal casussen
We geven u een tweetal concrete voorbeelden waarin DCMF vastgoedondernemers heeft geholpen met de realisatie van hun proposities.

Casus nieuwbouw
Een vastgoedondernemer heeft de mogelijkheid om in een studentenstad een complex met 76 nieuw te bouwen studio’s te realiseren. Op het moment van aanvragen was het bij DCMF nog niet mogelijk om nieuwbouw te financieren. Toch hebben wij deze vastgoedondernemer kunnen helpen.

De totale stichtingskosten bedroegen een kleine €4 miljoen, de financieringsvraag was €2,5 miljoen. In samenwerking met een eveneens creatieve gerenommeerde bouwonderneming is besloten om eerst de ruwbouw te realiseren. De kosten hiervan bedroegen €1,2 miljoen, gefinancierd met de eigen middelen van de ondernemer en deels op risico van de bouwonderneming. Nadat de ruwbouw gerealiseerd was, heeft DCMF het grootste gedeelte van de facturen van de bouwonderneming betaald, omdat er op dat moment sprake was van bestaande bouw. Een taxatierapport waarin een waardering was opgenomen van de ruwbouw toonde aan dat er sprake was van een bevoorschotting binnen de normen. Vanaf dat moment zijn alle bouwnota’s uit het bouwdepot van de financiering betaald.

Tevens is er ingezoomd op het exitscenario: DCMF financiert namelijk tijdelijk, in dit geval tot gereedkomen van de bouw en wanneer de studio’s verhuurd zijn. Er zijn gesprekken gevoerd met vastgoedfinanciers die veel interesse hebben getoond om het eindproduct te financieren, want er zijn anno 2016 voldoende financiers die de statische belegging willen financieren.

Casus omgevingsvergunning
Het komt regelmatig voor dat vastgoedondernemers bij hun huisbank een financiering aanvragen voor de aankoop en renovatie van een object, terwijl de omgevingsvergunning nog niet voorhanden is. In veel gevallen zijn de reguliere vastgoedbanken wel geïnteresseerd om de lange termijn financiering te verstrekken op moment dat de transformatie is gerealiseerd en het object is verhuurd, echter indien de vergunningen nog niet aanwezig zijn zullen de reguliere banken niet willen financieren.

Een vastgoedondernemer heeft de mogelijkheid om een voormalig kantoorpand in Amsterdam aan te schaffen voor aankoop en renovatie, maar de omgevingsvergunning is nog niet voorhanden. Onze relatie heeft vervolgens binnen het bestemmingsplan een aanvraag ingediend om het object te transformeren naar wonen. Deze omgevingsvergunning was bij de aanvraag nog niet voorhanden en was aanleiding voor de andere financiers om deze aanvraag af te wijzen. Zodra de vergunning voorhanden zou zijn kon de aanvraag wel in behandeling genomen worden. Dit was uiteraard geen optie voor onze relatie, want in de tussentijd zou dit object dan aan een ander partij verkocht worden.

De vastgoedondernemer had gepolst bij een reguliere vastgoedfinancier of ze deze propositie wilden financieren en een vrij resoluut ‘nee’ was het antwoord. Hiernaast had de ondernemer een aantal private investeerders gepolst. De private investeerders wilden naast rente ook een gedeelte van de winst hebben.

Parallel aan het indienen van de aanvraag bij de reguliere vastgoedbanken had de ondernemer de aanvraag ook laten indienen bij DCMF. Wij hebben binnen twee dagen aangegeven dat deze aanvraag goed te financieren is en hebben een termsheet uitgebracht. Binnen 4 weken was de aanvraag klaar om bij de notaris te passeren. DCMF heeft de aankoop van het kantoorpand gefinancierd en een bouwdepot beschikbaar gesteld voor de verbouwing. Het bouwdepot kon aangesproken worden nadat de omgevingsvergunning definitief is geworden.

Een bijdrage van DCMF. "Wij zijn wellicht niet de goedkoopste financier in Nederland, maar zijn wel in staat om objecten en proposities snel en op maat te financieren die de reguliere vastgoedfinanciers op het cruciale moment voor de ondernemer een te groot risico vinden. Hierdoor is de vastgoedondernemer wel in staat om de gewenste propositie uit te voeren."