Waar gaan we straks weer bouwen? Moeten we allemaal naar de stad?

Waar mogen, als de markt weer aantrekt, woningen worden gebouwd? Moeten we mikken op stedelijke verdichting of ligt de opgave in de ‘suburbane’ (groene!) gebieden? Willen mensen eigenlijk wel in de stad wonen? En kunnen we straks gewoon de plannen gaan afronden die door de crisis een poosje in de wacht hebben gestaan? Die vragen stonden centraal tijdens het seminar ’Allemaal naar de stad?’ dat op 14 mei gehouden werd. 

Friso de Zeeuw, directeur Nieuwe Markten van Bouwfonds Ontwikkeling en praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling TU Delft, ging in op de vraag ‘Wat willen bewoners echt?’ Het antwoord luidt in veel gevallen: een eengezinswoning (of liever nog een twee-onder-een-kap) met een tuin. Nederlanders zijn traditioneel geen liefhebbers van appartementen; ook niet als debewoners op gevorderde leeftijd zijn. “Dat komt ook doordat er aan de indeling en de bouw van appartementen nog heel wat valt te verbeteren”, stelde DeZeeuw. “Een tijdlang werd gedacht dat appartementsbewoners wel zonder buitenruimte konden. We zitten nu nog steeds met de gevolgen van dat beleid.

Veel mensen willen graag in de stad wonen, maar de keuze voor kleinere steden ligt ook voor de hand. Deze kernen liggen op korte afstand van de grote buren: je bent er zó met het openbaar vervoer of de fiets. Bovendien beschikt Nederland over een goed decentraal voorzieningenniveau: winkels, horeca en theaters zijn vaak ook in kleinere gemeenten voorhanden.”

Onderzoek naar woonvoorkeur

In vier Brabantse steden (Breda, Tilburg, Eindhoven en Den Bosch) is onderzoek gedaan naar woonvoorkeuren. De uitslag presenteerde De Zeeuw op 14 mei. Enkele conclusies:

-        De aanwezigheid van voorzieningen wordt steeds belangrijker

-        Dat zorgt voor een niet-aflatende trek naar destad;

-        De woningvoorkeuren blijven grosso modo gelijk;

-        Hoe dichter bij het centrum; hoe minder m² (en dat vinden de bewoners geen probleem);

-        Alleenstaanden willen hetzelfde alsgezinnen;

-        Jongeren zijn zo mogelijk nog traditioneler ingesteld dan ouderen;

-        75-plussers denken er niet over om nog eens te gaan verhuizen;

-        Open deur: betaalbaarheid is belangrijk.

‘Te rigide’

De Zeeuw: “De vraag is natuurlijk: hoe gaan we die woningen betalen? De onrendabele top is zo’n 25.000 euro per woning. Daarbij moet ook worden bedacht dat niet op elke plaats vraag is naar woningen. De VNG stelt dat nieuwbouw moet zijn gericht op vergroting van de massa, verdicht binnen de agglomeratie. En dat staat haaks op de voorkeuren van de meeste Nederlanders! Je kunt je ook afvragen of je zo rigide moet zijn in de uitgangspunt dat alles binnen de rode contour moet worden gebouwd.”

Over het knooppuntenbeleid van de provincie Noord-Holland: “Je kunt het niet op alle locaties toepassen, en de lijnen zijn vaak willekeurig getrokken. Maar het beleid heeft ook sterke punten, zoals de benutting van de bestaande infrastructuur en de kracht van de regio. Het kan ook een impuls zijn om de omgeving van de stations aantrekkelijker te maken. Dat is hard nodig. De betrokken partijen zouden in dat opzicht veel meer hun krachten moeten bundelen richting NS en ProRail.” 

“Willen we naar de stad, dan gaan we naar de stad!”

Maar: “Willen we naar de stad, dan gaan we naar de stad”, stelde Tjeerd Tjalsma, gedeputeerde van Noord-Holland. “Alleen op de lijn ’t Gooi-Amsterdam-Haarlem is nog groeite verwachten. Boven Alkmaarhebben we te maken met krimp. De provincie is aan zet, en wij nemen die verantwoordelijkheid, maar de resultaten van ons beleid zullen pas op termijn zichtbar zijn.“

Tjalsma constateert dat het aantal mensen dat naar Amsterdam wil verhuizen, nog steeds groeit. “En het aantal mensen dat in de stad wil blijven wonen, groeit ook”, zei hij. “We voorzien nu al woningnood in de grote stedenrond het jaar 2040. De groei komt bijna in zijn geheel voor rekening van de 65-plussers. Daarom zetten wij in op een sterke groei van het aantal woningen rond ov-knooppunten. Daarbij profiteren we van de al aanwezige infrastructuur.”

Leeg landschap aantrekkelijk?

“Binnenstedelijk bouwen is een gevoelig onderwerp”, erkende Taco van Hoek, directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB). “Je moet je ook afvragen: is een leeg landschap wel zo veel beter dan een bebouwde omgeving? Het is een feit dat veel mensen graag in de stad willen wonen, maar lang niet alle locaties in de stad zijn gewild. Trouwens: uit de grondexploitatieopbrengsten blijkt helemaal niet dat iedereen zo graag in het centrum wil wonen. En in de meeste gevallen kost bouwen in de binnenstad meer dan het oplevert, terwijl bouwen in uitleggebieden financieel aantrekkelijk is.”

Van Hoek vindt het belangrijk dat verloedering van de stedelijke gebieden wordt tegengegaan. “Verdichting kan juist zorgen voor vergroting van die problemen”, stelde hij. ”De binnenstad is aantrekkelijk voor jonge, hoogopgeleide bewoners. Als we die kwaliteit en uitstraling willen behouden, moeten we niet gaan verdichten. We moeten ook oog hebben voor ‘overgewaardeerd groen’. En netwerken beperkt zich echt niet tot het centrumgebied: dat speelt zich op agglomeratieniveau af. De stedelijke agglomeratie is het binnenstedelijke gebied in combinatie met de groene gebieden om de stad. Dat betekent dat we moeten zoeken naar mooie functiecombinaties in de groene ruimte: een gedifferentieerd aanbod op verschillendelocaties. Als we straks snel willen inspelen op vraagherstel, moeten we doelgericht bouwen. Diversiteit moet het motto zijn!”

Diffuus beeld

Ronald Provoost, directeur van USP Marketing Consultancy, deed onderzoek naar de woonwensen van 1000 consumenten. Daaruit blijkt dat een kwart van de stadsbewoners de woonkwaliteit van het platteland groter vindt. Toch trekken ze daar niet massaal naar toe. Als ze de vrije keuze zouden hebben, zouden de meeste ondervraagden net buiten het centrum van de grote stad of in een buitenwijk willen wonen. Echter: meer dan de helft van de bewoners van een kleine stad zou wel naar de stad willen, en een kwart van de stadsbewoners wil de stad uit.

Veel diffuser kan het beeld niet zijn.

Urbanisatie in Duitsland

Guido Spars, hoogleraar economie, RO en Vastgoed aan de Bergische Universität Wuppertal, is ervan overtuigd: steden worden steeds belangrijker: vanwege de toenemende kenniseconomie, de behoefte aan ontmoeting en persoonlijk contact, de teloorgang van de traditionele werk- en leefomstandigheden. “Wonen en werken komen steeds dichter bij elkaar”, stelde Spars. “In de stad vinden de bewoners sfeer en inspiratie, en natuurlijk ook horeca en winkels. Dankzij het goede openbaar vervoer ben je snel bij sport- en recreatievoorzieningen.”

De stadsbewoners ziet hij voornamelijk in de categorieën yuppen, onderwijsmensen, ‘silver agers’, stedelijk georiënteerde gezinnen en immigranten. Die trend zal doorzetten, voorspelt Spars: de economie gaat weer groeien, immigratie en urbanisatie zetten door. “Echter: niet alle   locaties zijn prettig; de ruimte wordt schaarser en de prijzen stijgen. Dat betekent dat de werk- en woonprocessen goed moeten worden gepland. Parallel en complementair.”

‘Gedachteloze verzoening met de Vinexwijk’

Planoloog Paul van der Maas beschrijft in zijn publicatie’De stad: ongekend populair’ een stel dat naar zijn mening model staat voor veel Nederlandse woningzoekenden. ‘Hans en Guusje’ willen met hun peuter verhuizen uit hun krappe flat in de stad naar een leuke wijk net buiten het centrum van de stad. De woningen blijken onbetaalbaar. Een eengezinswoning met een kleine tuin in een bloemkoolwijk is wel bereikbaar voor het stel. Ze zijn blij met hun woning en vergeten hun verlangen naar de stad. En ach, de wijk heeft ook een leukwinkelcentrum…

Als een enquêteur hun vraagt naar hun beleving van de woonomgeving, reageren ze positief. De enquêteur vult in:  ‘Zeer tevreden’. Van der Maas: “Dat komt heel veel voor, en het maskeert de werkelijke situatie: een voorkeur voor stadswonen, een praktijk van suburbaan wonen en een gedachteloze verzoening met dat laatste. De mensen die neerstrijken in deze wijken, leven er lang, onduurzaam en minder gelukkig dan ze hadden kunnen zijn.”

Door: Carola Peters, CODEX PR&P (codexprenp@gmail.com)