Hoge Raad gaat verder in op werkelijk rendement in box 3

Het kabinet heeft plannen om het forfaitaire rendement in box 3 voor ‘overige bezittingen’, zoals vastgoed, per 2026 te verhogen met 1,78 procent. Ter indicatie: voor 2025 zou dit leiden tot een forfaitair rendement van maar liefst 7,66 procent!

Belastingplichtigen bij wie het forfaitaire rendement hoger is dan het werkelijke rendement, komen in aanmerking voor rechtsherstel. De Hoge Raad is in de zomer van 2024 in verschillende arresten ingegaan op hoe het werkelijk rendement in box 3 moet worden bepaald. Zo vallen ook ongerealiseerde waardeveranderingen onder het werkelijk rendement en zijn kosten niet aftrekbaar.

Ongerealiseerde waardeverandering
Voor een tweede woning of beleggingswoning in box 3 wordt de waardeverandering bepaald aan de hand van de woz-waarde. De Hoge Raad heeft op 20 december 2024 een nadere toelichting gegeven op hoe het werkelijk rendement bij vastgoed moet worden berekend. Deze nadere toelichting is weinig hoopgevend voor particuliere vastgoedbeleggers. De Hoge Raad kiest bij het bepalen van de waardeverandering van woningen voor de zogenoemde t-1-benadering. Dit komt voor bijvoorbeeld belastingjaar 2023 neer op het verschil tussen de woz-waarde 2024 (met peildatum 1 januari 2023) minus de woz-waarde 2023 (met peildatum 1 januari 2022). Doordat de peildatum een jaar eerder ligt, wordt hierdoor in feite de waardeverandering over een jaar eerder berekend.

Bij aan- of verkoop gedurende een jaar, wordt de waardeverandering tijdsevenredig toegerekend. Indien een particulier bijvoorbeeld halverwege het jaar een woning koopt, is de helft van de waardeverandering aan hem toerekenbaar (en de andere helft aan de verkopende partij). Het blijft na deze uitspraak nog onduidelijk welk moment bepalend is voor deze splitsing. Is dit bijvoorbeeld de datum van de obligatoire overeenkomst van koop/verkoop of de datum van de juridische levering?

Wanneer het ene vermogensbestanddeel in box 3 plaatsmaakt voor een ander vermogensbestanddeel, levert dit niet per se een waardeverandering op. Wanneer iemand bijvoorbeeld met banktegoeden voor 500.000 euro een tweede woning of beleggingswoning koopt met een woz-waarde van 400.000 euro, neemt zijn box 3-vermogen met 100.000 euro af, maar dit is geen waardedaling die wordt meegerekend bij het werkelijk rendement.

Onderhoud vs. verbetering
Onderhoudskosten zijn niet aftrekbaar. Investeringen die zien op verbetering of uitbreiding van de onroerende zaak zijn ook niet aftrekbaar. Voor zover een waardeverandering voortvloeit uit verbetering of uitbreiding in een jaar wordt deze niet meegerekend bij het werkelijk rendement in dat jaar. Rendement in latere jaren dat voortvloeit uit een verbetering of uitbreiding in een eerder jaar, lijkt wel onderdeel uit te maken van het werkelijke rendement. Als een bepaalde investering deels ziet op onderhoud en deels op verbetering, moet de waardeverandering die daaruit voortvloeit, worden gesplitst. Immers, slechts de waardeverandering die voortkomt uit een verbetering, maakt geen onderdeel uit van het werkelijk rendement.

Voor het onderscheid tussen onderhoud en verbetering sluit de Hoge Raad aan bij een inmiddels vervallen bepaling in box 3 voor monumentenpanden. Onderhoudskosten, gemaakt om het monument in bruikbare staat te herstellen of te houden, waren aftrekbaar in box 3. Jurisprudentie in dit kader was zeer casuïstisch, maar over het algemeen kan men afleiden dat onderhoud een ruim begrip was. Daarnaast moet de investering zijn gedaan vanuit het eigenaarschap; kosten die in huurverhoudingen normaliter door de huurder worden gedragen, zijn niet aftrekbaar. Hierbij kan worden gedacht aan kosten voor gordijnen of het laten schilderen van een pand.

De vastgoedbelegger moet dus onderbouwen in hoeverre een stijging in de (woz-)waarde voortvloeit uit investeringen ter verbetering van het onroerend goed. Dit kan pas worden aangetoond volgens de Hoge Raad wanneer de woz-waarde van het jaar na de verbetering wordt vastgesteld volgens artikel 18 lid 3 van de Wet woz. Deze regel verschuift de toestandsdatum bij een verbouwing met een jaar.

Bij een verbetering in 2023 neemt men nog steeds het verschil tussen de woz-waarde 2024 en de woz-waarde 2023. Doordat de peildatum van de woz-waarde 2024 op 1 januari 2023 ligt, wordt daarin de waardeverandering door de verbetering gedurende 2023 niet meegenomen. Art. 18 lid 3 van de Wet woz regelt daarom dat voor de woz-waarde 2024 wordt gekeken naar de toestand van de woning op 1 januari 2024. Vervolgens wordt deze waarde weer teruggerekend naar het prijspeil op peildatum 1 januari 2023.

De toestandsdatum (dus niet de peildatum) staat niet altijd op de woz-beschikking vermeld. De belegger zal dan op een andere manier moeten nagaan of art. 18 lid 3 Wet woz is toegepast, bijvoorbeeld door de gemeente te bellen.

Vervolgens ontstaat de vraag hoe men aannemelijk kan maken welk deel van de woz-waardestijging is toe te rekenen aan de verbetering. Dit is niet zomaar uit de woz-beschikkingen af te leiden. De woz-waardestijging moet daarom worden gesplitst in een deel wat toerekenbaar is aan het reguliere marktrendement en een deel wat toerekenbaar is aan de verbetering. Vervolgens kan men eerst het reguliere marktrendement voor die betreffende woning vaststellen (bijvoorbeeld door een vergelijking te maken met een vergelijkbare woning in de buurt die geen verbouwing heeft ondergaan). Het restant van de woz-waardestijging is dan toe te rekenen aan de verbetering. Stel, de woz-waarde van die vergelijkbare woning is met 6 procent gestegen, terwijl de woz-waarde van de verbouwde woning is toegenomen met 10 procent, dan zou men kunnen stellen dat 4 procent van de woz-waardestijging is toe te rekenen aan de verbetering. Het is echter afwachten hoe de Hoge Raad hier naar kijkt.

Eigen gebruik
Een woning in eigen gebruik levert voor de belastingplichtige in beginsel een voordeel op. Omdat aanknopingspunten om dit voordeel te kwantificeren in de fiscale wetgeving ontbreken, concludeert de Hoge Raad dat het eigen gebruik voor de vaststelling van het werkelijke rendement nihil bedraagt. Het is de taak van de wetgever, en niet van de rechter, om hierover beslissingen te nemen.

Zware last voor beleggers
Het kan voorkomen dat het forfaitaire rendement hoger is dan het werkelijke rendement, zeker als het forfaitaire rendement in 2026 fors stijgt! Om dit te kunnen bewijzen, worden beleggers, mede door bovengenoemde uitspraak van de Hoge Raad, geconfronteerd met een zware administratieve (bewijs)last. Het Kabinet komt op korte termijn met een wetsvoorstel dat regelt hoe belastingplichtigen hun werkelijke rendement kunnen aantonen en hoe dat werkelijk rendement zou moeten worden bepaald.

Het is daarom verstandig tijdig te beginnen met het verzamelen en vastleggen van de juiste informatie en hierbij uw fiscaal adviseur te raadplegen.

BDO Belastingadviseurs
Industriegroep Bouw & Vastgoed
Rutger van Esch MSc - Tax Consultant