Afwaardering erfpachtrechten bij sloop mogelijk

In 2022 heeft de Hoge Raad in het ‘woningcorporatiearrest’ geoordeeld dat een zogenoemde ‘sloopafwaardering’ naar de grondwaarde slechts in uitzonderingsgevallen mogelijk is. Bij woningen waarbij het erfpachtrecht wordt beëindigd, is een ‘afwaardering’ tot nihil in bepaalde gevallen wel mogelijk, zo blijkt uit een uitspraak van Rechtbank Den Haag.

Feiten en omstandigheden
In deze zaak gaat het om een woningcorporatie die een aantal woningen op basis van (langlopende) erfpachtrechten bezit. Op basis van de afspraken in de erfpachtovereenkomst worden de opstallen bij beëindiging van het opstalrecht door de gemeente gesloopt. Vervolgens worden de gronden verkocht, waarbij verrekening plaatsvindt met de reeds betaalde afkoop van de canonverplichting.

De betreffende woningcorporatie heeft twee woningen waarvan de erfpacht in 2018 is beëindigd. De gemeente heeft de woningen laten slopen om de betreffende percelen uit te kunnen geven als bouwkavels. Eén perceel is in 2020 aan de betreffende woningcorporatie (terug)verkocht en hierop zijn nieuwe woningen gebouwd. Het andere perceel is verkocht aan een derde.

Centraal in deze procedure staat de vraag of een afwaardering van de erfpachtrechten tot nihil mogelijk is. De corporatie is van mening van wel. De inspecteur is echter van mening dat dit niet mogelijk is, omdat er een direct verband bestaat tussen de beëindiging van de erfpacht, de overdracht van de woningen aan de gemeente en de terugkoop van het perceel voor de realisatie van nieuwe woningen. Vanwege dit directe verband is de situatie volgens de inspecteur vergelijkbaar met het hiervoor genoemde woningcorporatie-arrest. Kortom: de boekwaarde van de gesloopte woningen wordt fiscaal bijgeboekt bij de kostprijs van de nieuwe erfpacht + woningen.

Rechtbank: afwaardering erfpachtrechten is mogelijk
De rechtbank is van mening dat bij de beëindiging van het erfpachtrecht sprake is van een realisatiemoment. Daarnaast was het op dat moment voor de woningcorporatie onvoldoende zeker dat zij de percelen zou kunnen terugkopen. Dit stond immers niet in de akte tot beëindiging van het erfpacht, noch in andere openbare stukken. De onzekerheid wordt nog verder bevestigd doordat een van de percelen is verkocht aan een derde. Daarom is de rechtbank van mening dat de volledige boekwaarde van de erfpachtrechten in deze casus ten laste van het fiscaal resultaat mag worden gebracht.

Hoe nu verder?
Bij beëindiging van de erfpachtrechten zijn de overeengekomen voorwaarden van belang om vast te stellen of een realisatiemoment plaatsvindt (met bijbehorende afwaardering van de oude erfpachtrechten). Indien geen of een onzeker verband bestaat met de realisatie van nieuwe woningen door de corporatie, kan een afwaardering van de erfpachtrechten plaatsvinden. Indien bij de beëindiging van de erfpacht reeds zeker is dat de grond na sloop en eventueel bouw- en woonrijp maken terug wordt verkocht aan de woningcorporatie, ligt dit (mogelijk) anders. Heeft uw woningcorporatie woningen waarvan het erfpacht naar verwachting zal worden beëindigd? Dan adviseren we om kritisch te kijken naar de voorwaarden die met de gemeente zijn overeengekomen. Volledigheidshalve merken we op dat dit een uitspraak is van een rechtbank. Dit betekent dat de Belastingdienst hoger beroep kan instellen.

BDO Accountancy, Tax & Legal
Branchegroep Woningcorporaties
drs Danielle Schraa – Partner Tax & Legal
drs Ruud Lemmens – Sr. Manager Tax & Legal