De leering die Westplan trok uit de Amerikaanse vastgoedcrisis

De bekende quote en slogan van een Amerikaanse politicus - "You never let a serious crisis go to waste" - zorgde ervoor dat participatiefondsaanbieder Westplan bijna 5 jaar geleden het roer omgooide. Betekent dit dat we achteraf gezien alles goed hebben gedaan? "Absoluut niet", aldus Ewoud Swaak, directeur Westplan Investors in zijn kantoor in de VS.

Swaak, spreker op het Vastgoedbeleggers Seminar op 18 maart, vertelt welke lessen hij trok uit de Amerikaanse vastgoedcrisis.

"Ik denk wel dat we een aantal stappen hebben genomen en lessen geleerd die toepasbaar zijn voor de Nederlandse markt en Nederlandse vastgoedondernemers. Westplan is in ieder geval als een sterkere marktpartij – een ‘survivor’ – uit de crisis gekomen en we zijn trots op de portefeuille van meer dan 8.000 huurwoningen die we in het zuiden van de VS in eigendom hebben. Het is algemeen bekend dat de Amerikaanse (vastgoed)markt in 2008 een ongekende crisis meemaakten. Hoewel in Nederland de gevolgen direct voelbaar waren, is de vastgoedcrisis hier pas veel later doorgedrongen. In een belangrijk deel van de vastgoedmarkt in de VS gaat het weer goed. Dit zijn de 5 belangrijkste lessen”, zegt Swaak.

1. Cashflow - not cash - is king
   “Vanzelfsprekend blijft cash altijd "king" en zeker om voldoende munitie te hebben om in te kopen tijdens een crisis. Een van de belangrijkste lessen die wij hebben geleerd is om te focussen op cashflow. Veelal reageer vastgoedeigenaren te laat met het aanpassen van huur-of koopsommen in de hoop dat de crisis slechts zeer tijdelijk van aard is. Het is even een pas op de plaats, maar door huurvrije periodes of lagere huren kunnen de weinige huurders die er zijn gevangen worden. Dit is belangrijk omdat cashflow projecten vaak makkelijk te financieren zijn en exploitatiekosten beter te beheersen zijn. In 2009/2010 hebben wij in een rap tempo onze huren verlaagd en daardoor de bezetting tijdens de crisisjaren op 90% weten te houden.”
2. Communication, communication, communication
   “Het lijkt een open deur, maar tijdens een crisis is het heel belangrijk om met alle stakeholders - open - te blijven communiceren. Ook indien resultaten en prognoses tegenvallen. Financiers weten heel goed dat er een crisis is, maar willen alleen blijven werken met ondernemers die zij vertrouwen.”
3. Go long
   “Aan het begin van de crisis probeerden wij met name aan korte termijn oplossingen met onze bankiers te werken. Al snel kwamen we tot het inzicht dat dit zeer risicovol was. Uiteindelijk hebben we besloten vrijwel onze gehele portefeuille voor een lange periode te herfinancieren. Met de steun van onze partners en investeerders is dit ook daadwerkelijk gelukt. Het was geen prettige situatie, maar indien we dit niet hadden besloten waren we een groot gedeelte van onze portefeuille kwijtgeraakt. Achteraf gezien een verstandige keuze. Het Netto Operationeel Inkomen is in 3 jaar tijd met meer dan 20% gestegen en de bruto aanvangsrendementen met tenminste 100 basispunten gedaald.”
4. Reputation is everything
   “Het is erg aantrekkelijk om de aandacht te verleggen naar nieuwe inkoopmogelijkheden die door de crisis ontstaan. Wij hebben dat ook gedaan en 14 projecten ingekocht na de crisis, maar allereerst hebben wij "ons huis" in orde gemaakt. Eerst zorgen voor een verhoogde dijkbewaking - o.a.meer Asset Management, zorg voor cashflow en herfinancieringen-  om bestaande partners te behouden en de reputatie op peil te houden. Op het moment dat de crisis voor een belangrijk deel over was, kwamen we erachter dat bankiers weer zaken wilden doen. Wel eerst met partners die hen goed behandeld hadden.”
5. New capital sources
   “In het begin van de crisis was er in de VS vrijwel geen liquiditeit. De bestaande marktpartijen deden opeens geen zaken. Klinkt dit bekend in de oren? Volgens mij is dit thans de situatie in Nederland. Opeens kwamen er in de VS nieuwe financiers. Natuurlijk tegen hoge rentes en andere onaantrekkelijke voorwaarden, maar “beggers cannot be choosers”. Ik zie dat diezelfde partijen nu Europa als hun volgende doelwit hebben gekozen. Dit biedt kansen voor Nederlandse marktpartijen met een goede reputatie en bestaande organisatie. In de VS zijn vooral de levensverzekeringsmaatschappijen en private equity funds nieuwe spelers geworden. Een aantal van deze partijen is nu ook op zoek naar een deal in Europa.