Column: Het ‘prisoner’s dilemma’ van duurzaam bouwen

In de vastgoedwereld is het jarenlang feest geweest. Er was volop geld. En dus werden er kantoorgebouwen neergezet zonder veel vragen te stellen. Ontwikkelaar en bouwer konden al aan de slag als er een huurcontract was van tien jaar.

Het gemak waarmee beleggers te werk zijn gegaan breekt hen nu op. Er is niet alleen sprake van een fors overschot. Bij het ontwerp en de realisatie van veel kantoorgebouwen is ook nauwelijks nagedacht over wat er mee moet gebeuren als de huurder na tien jaar vertrekt. Met als gevolg dat het herbestemmen of – ontwikkelen van de vele leegstaande kantoorgebouwen niet eenvoudig is.

De crisis dwingt beleggers om fors af te waarderen op hun vastgoedportefeuilles. Hierdoor loopt er momenteel vreselijk veel geld weg uit de sector. Positief aan deze ontwikkeling is dat beleggers de gebaande paden verlaten en open staan voor innovatieve ideeën op het gebied van verduurzaming en energiebesparing.

De duurzaamheidswereld, waar veel ideeën voor energiebesparing en innovatie hun oorsprong vinden, zou net als de vastgoedsector in beweging moeten komen. Ook al gebeurt dat niet of nauwelijks. Want beleggers en verduurzamers zitten vast in wat in de speltheorie bekend staat als het ‘prisoner’s dilemma’.

Beleggers en verduurzamers hebben ieder een eigen discourse. Zij zijn hierdoor net als de twee gevangenen van het ‘prisoner’s dilemma’, die elk in een afzonderlijke cel zitten, onbekend met elkaars kennis en bedoelingen. Het gevolg is dat zij niet beseffen dat samenwerking hen meer oplevert dan het nastreven van de eigen belangen en idealen.

Met de twee gevangenen van het ‘prisoner’s dilemma’ loopt het door het ontbreken van communicatie niet goed af. Voor strafvermindering verraadt de een de ander met als resultaat dat beiden in de cel belanden. Hadden de gevangenen samengewerkt, dan waren zij vrijuit gegaan.

Duurzaamheid krijgt door het ‘prisoner’s dilemma’ waarin beleggers en verduurzamers zitten geen inhoud. De idealisten houden vast aan hun gelijk en blijven hangen in wat je ‘geitenwollensokken amateurisme’ zou kunnen noemen. De vastgoedbeleggers zien het op hun beurt als goed verkopende ‘window dressing’ en praten veel over duurzaamheid zonder er werkelijk mee aan de slag te gaan.

Duurzaamheid echt inhoud geven lukt alleen als het opnieuw wordt gedefinieerd. Het zou geen door iedereen willekeurig te claimen onderwerp meer moeten zijn. Maar een platform dat mensen in staat stelt om in vertrouwen kennis met elkaar te delen en zo inhoud te geven aan een breed gedragen visie. Een visie die het mogelijk maakt om gezamenlijk te komen tot een duurzame samenleving.

Jaap Wiedenhoff, directeur Arup