De MIA voor circulair vastgoed: kansrijke regeling, maar alleen met een sluitende businesscase

Circulair bouwen staat hoog op de agenda en wordt gesubsidieerd door de overheid met de fiscale regeling Milieu Investeringsaftrek (MIA). Om ook daadwerkelijk voor de MIA-regeling in aanmerking te komen moeten er wel een aantal belangrijke stappen worden gezet. Alba Concepts, integraal duurzaamheidsadviseur met focus op circulariteit, en Van Draeckeburgh, adviseur op het gebied van subsidies en financiering, zijn beiden welbekend met de mogelijkheden van de MIA regeling. In een gesprek met Jim Teunizen en Robin Aalbers van Alba Concepts en Mitchell Gmelich en Pim Schelling van Van Draeckeburgh wordt duidelijk dat succes niet zit in één slimme rekentruc, maar in een zorgvuldige combinatie van ontwerpkeuzes, aantoonbare data, uniforme rekenmethodiek en een financieel haalbare businesscase.

Wie circulair bouwen wil koppelen aan de MIA, merkt al snel dat ambitie alleen niet genoeg is. Op papier is het aantrekkelijk: een circulair woningbouwproject, slimme materiaalkeuzes en fiscaal voordeel. In de praktijk luistert het echter nauw, door strengere technische eisen én omdat de financiële benutting niet altijd vanzelfsprekend is.

Dat is precies de reden waarom beide partijen pleiten voor een realistisch beeld. Wie alleen rekent met een grof subsidiecijfer, zonder de onderliggende voorwaarden mee te nemen, schept verwachtingen die lang niet altijd waargemaakt kunnen worden.

Wanneer is een project echt circulair genoeg?
Volgens Aalbers begint het bij een nuchtere constatering: een circulair woningbouwproject vraagt inmiddels om veel meer dan wat ‘groene’ toevoegingen aan een verder traditioneel gebouw. Beton in de fundering is vaak nog noodzakelijk maar daarboven verschuift het speelveld snel richting houtbouw, biobased isolatiematerialen en waar mogelijk gerecyclede of hergebruikte producten.

Waar in eerdere jaren voor de MIA nog relatief eenvoudig winst te boeken was met een paar duurzame materiaalkeuzes, is de regeling duidelijk strenger geworden. Aalbers vervolgt: “Het gaat niet meer zoals het in 2023 of 2024 ging, dat je gewoon een doorrekening maakte, vijf soorten isolatiemateriaal toevoegde en dan was je daar.”

Dat betekent ook dat circulair bouwen niet langer alleen een ontwerpambitie is, maar een ontwerpopgave die vanaf het begin integraal moet worden benaderd. Niet alleen de draagconstructie, maar ook gevels, vloeren, beglazing en detaillering tellen mee. Juist daar ontstaat de eerste grote uitdaging: hoe maak je een gebouw aantoonbaar circulair én houd je tegelijk grip op de milieuprestatie?

Installaties worden bepalender voor de MPG-score
In veel projecten wordt de Milieu Prestatie Gebouwen (MPG) nog vooral geassocieerd met bouwkundige materiaalkeuzes. Terecht, maar volgens Aalbers is dat inmiddels slechts een deel van het verhaal. Naarmate een gebouw meer circulair wordt, verschuift het zwaartepunt van de milieubelasting sterker naar de installaties.

“Bij traditionele woningbouw is installatietechniek voor zo’n 30 procent bepalend voor de MPG-score. Bij MIA-projecten loopt dat op naar 50 of zelfs 60 procent.” Die ontwikkeling is logisch: als constructie en schil gunstig scoren, blijven installaties over als grote milieudrager. Warmtepompen, zonnepanelen en andere installaties hebben een kortere levensduur, bevatten veel metalen en wegen daardoor zwaarder mee.

Tegelijk wordt de puzzel complexer. Waar een bouwkundig product vaak relatief eenvoudig kan worden vervangen door een beter alternatief, grijpt een andere installatiekeuze direct in op energiegebruik, BENG-berekeningen en soms ook het aantal benodigde pv-panelen. Optimalisatie vraagt daardoor eerder in het proces om samenwerking tussen ontwerpers, installatieadviseurs en leveranciers.

Ook A2-data speelt een belangrijke rol. Voor milieuberekeningen moeten producten specifieker in de database staan. Aalbers ziet vooruitgang, vooral bij installaties, waar meer leveranciers product specifieke data aanleveren. Maar de overgang is nog niet afgerond: veel producten hebben wel A1-data, maar nog geen volledig gekoppelde A2-data. Dat maakt vergelijken en overzetten van berekeningen tijdrovender.

Meetbaarheid als randvoorwaarde
Juist daarom hameren de gesprekspartners op meetbaarheid. Circulair bouwen is nog te vaak een containerbegrip. Een project kan op papier circulair ogen, maar zonder sluitende onderbouwing blijft onduidelijk wat het daadwerkelijk oplevert.

Daar komt BCI Gebouw in beeld. In de praktijk fungeert BCI Gebouw als relevant toetsings- en onderbouwingsinstrument, omdat het verschillende circulaire prestatie-indicatoren, zoals de MPG, integraal samenbrengt. Het kijkt niet alleen naar milieu-impact uit de nationale milieudatabase, maar ook naar de herkomst van grondstoffen, het aandeel biobased of gerecycled materiaal en het eindelevensduurscenario van producten. Ook maakt BCI Gebouw de met de Dutch Green Building Council en RVO ontwikkelde losmaakbaarheidsindex inzichtelijk.

Voor MIA-projecten is dat belangrijk, omdat niet alleen de MPG-waarde telt. Er moet ook worden aangetoond dat een project voldoet aan circulariteitscriteria, bijvoorbeeld via hernieuwbare grondstoffen, hergebruik of demontabel bouwen. Vooral houtbouw sluit hier vaak goed op aan. Als een gebouw vanaf de begane grondvloer grotendeels in hout wordt opgetrokken en biobased isolatie wordt toegepast, is de eis van 50 procent hernieuwbare grondstoffen goed haalbaar.

Daarnaast speelt losmaakbaarheid een grotere rol. In de regeling voor 2026 wordt die niet meer alleen volume gerelateerd beoordeeld, maar op gebouwniveau gewogen. Dat maakt een uniforme rekenmethode belangrijker. Volgens de deelnemers wringt het daar nog geregeld: er bestaat interpretatieruimte en niet elke adviseur rekent hetzelfde. Aalbers vertelt dat adviesbureaus daarom werken aan een gezamenlijke demarcatie, zodat duidelijker wordt wat wel en niet in een volledige berekening thuishoort.

Van technische haalbaarheid naar subsidie in de praktijk
Zelfs als een project technisch voldoet, is de subsidie nog niet vanzelf binnen. Daar ligt de expertise van Van Draeckeburgh. Zij benadrukken dat de MIA een fiscale regeling is en geen directe subsidiepot. De regeling biedt een investeringsaftrek van 45 procent op de subsidiabele bouwkosten. Bij een vennootschapsbelastingtarief van circa 25,8 procent komt dat neer op een effectief voordeel van ongeveer 11,6 procent. Voor woningen geldt sinds 2025 een maximum investeringsbedrag van 700 euro per m² BVO, oftewel een maximaal fiscaal voordeel van circa 80 euro per m² BVO. Voor utiliteitsgebouwen geldt deze begrenzing niet.

Vanuit staatssteunkaders wordt niet alleen gekeken naar de totale investering, maar ook naar de meerkosten van circulair bouwen ten opzichte van een reguliere referentiesituatie: een vergelijkbaar gebouw, met dezelfde functie en omvang, uitgevoerd volgens reguliere bouwmethodiek en conform het Besluit bouwwerken leefomgeving.

Over die meerkosten mag in beginsel maximaal 30 procent steun worden gegeven. Voor middelgrote bedrijven kan dat oplopen tot 40 procent, voor kleine bedrijven tot 50 procent. In de praktijk liggen daarom altijd twee berekeningen naast elkaar: de fiscale aftrek op basis van de regeling en de maximale steun op basis van meerkosten. De laagste uitkomst is leidend.

Daarmee raakt de regeling direct aan de businesscase. Soms voldoet een project technisch, maar vallen de meerkosten beperkt uit. Zonder aantoonbare meerkosten stokt het fiscale voordeel.

Planning is cruciaal
Wat uit het gesprek vooral naar voren komt, is dat circulair bouwen onder de MIA geen kwestie meer is van slim schuiven aan het einde van het traject. Wie alleen op subsidie stuurt, mist vaak de technische nuance. En wie alleen technisch optimaliseert, ontdekt soms te laat dat de financiële onderbouwing tekortschiet.

De rode draad is daarom helder: circulair bouwen is meetwerk geworden. De winst zit in een ontwerp dat vanaf het begin is afgestemd op MPG, materiaalkeuzes, installaties, losmaakbaarheid en aantoonbare data, en daarna pas wordt gekoppeld aan de fiscale mogelijkheden. Dat maakt de regeling minder eenvoudig dan soms wordt voorgesteld, maar ook waardevoller. Niet omdat elk project automatisch subsidie oplevert, maar omdat het de markt dwingt scherper, consistenter en inhoudelijk beter te bouwen.

Fiscaal voordeel in de praktijk
Benieuwd naar wat MIA in de praktijk oplevert? Bekijk het uitgewerkte rekenvoorbeeld: https://vdsf.nl/subsidie-nieuws/rekenvoorbeeld-mia/

Meer weten?
Voor vragen over circulair bouwen: info@albaconcepts.nl. Voor inzicht in MPG, circulaire prestaties en MIA-kansen: info@bcigebouw.nl. Voor vragen over de MIA-regeling: info@vdsf.nl.