VvE lening: Regels, risico’s en de extra overdrachtsbelasting!

Een VvE lening wordt steeds vaker gebruikt aangezien groot onderhoud en verduurzaming in toenemende mate aan de orde zijn. Gelukkig is lenen mogelijk, maar vaak worden diverse regels en risico’s over het hoofd gezien. Zoals een hogere overdrachtsbelasting bij verkoop. Mr. Sebastiaan Kieffer legt uit.

Uitgangspunten om een VvE lening aan te gaan
Het VvE-recht stelt aan een VvE lening regels:

• Als de akte van splitsing een lening verbiedt, dan moet de splitsingsakte worden gewijzigd. Aktewijziging kan maanden duren. Ook is een notaris verplicht.
• Een VvE kan een minimaal en een maximaal bedrag lenen. Dat is afhankelijk van de soort lening (zoals een energiebespaar- of stimuleringslening), de hoedanigheid van de kredietverlener (gemeente of commercieel) en de grootte van de VvE.
• Het krediet dient voor gemeenschappelijke zaken en gedeelten van een VvE. Bijvoorbeeld voor groot onderhoud of verduurzaming. Daartoe wordt begrepen de aanschaf van installaties die de verduurzaming dienen (zonnepanelen, waterpompen of laadpalen). Optoppen kan doorgaans ook gefinancierd worden.
• De algemene ledenvergadering (ALV) neemt het VvE-besluit een kredietovereenkomst aan te gaan. Een besluit kan worden genomen als de betreffende documenten, zoals de overeenkomst en algemene voorwaarden, tijdig aan de leden zijn voorgelegd.
• Tegenstanders van een VvE lening of de betreffende investering kunnen zo’n besluit vernietigen of nietig laten verklaren. Voorstanders kunnen de kantonrechter vragen om een vervangende machtiging als de VvE weigert mee te werken.
• Voor een VvE lening is geen kredietinstantie uitgesloten. Samenwerking met een zuster-VvE is toegestaan (Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden). 
• Het krediet dient “in kas” te zijn voordat de betalingsverplichting (de investering) kan worden aangegaan. 

Uitgangspunten om een VvE lening af te lossen
Na het aangaan van de VvE lening gelden de volgende uitgangspunten:

• Een geldvordering is een ‘deelbare schuld’. Daardoor is een VvE-lid alleen voor de betaling van zijn aandeel in de schuld aansprakelijk. Artikel 5:113 BW sluit hoofdelijke aansprakelijkheid (voor het geheel) uit.
• Per individu wordt een extra VvE bijdrage vastgesteld ter aflossing van de VvE lening. De hoogte van de bijdrage wordt per appartementsrecht bepaald conform de lening, de rente, de looptijd en de (interne) breukdelen. 
• Let op, sommige splitsingsreglementen zonderen eigenaars van een bijdrageplicht uit als zij geen voordeel trekken van de uitgave. Dat is inmiddels volgens rechtspraak een achterhaalde bepaling. Ieder lid zal dus bijdragen aangezien ook ieder lid voordeel heeft van een investering.
• Het restant van een individuele schuld is overdraagbaar aan een derde: De koper van een appartement neemt de schuld over. De verkoper wordt ontslagen voor het schuldbedrag dat aan de notaris is opgegeven (en geverifieerd).

Extra overdrachtsbelasting bij verkoop door de VvE lening
Kopers van appartementsrechten betalen overdrachtsbelasting over de waarde van de woning (met uitzondering voor starters tot aan een bepaalde koopsom). Let op! Ook over de (restant)schuld die wordt overgenomen betaalt de koper overdrachtsbelasting. De Kennisgroep van de Belastingdienst neemt als tegenprestatie c.q. de ‘woningwaarde’ namelijk “de koopsom plus de door de koper op zich genomen last” zie KG:052:2025:2. Als een woningwaarde EUR 700.000,- en een schuldbedrag EUR 25.000,- bedragen, dan wordt derhalve over EUR 725.000,- belasting geheven (artikel 9, eerste lid, WBR).

Startersvrijstelling kan - geheel - vervallen door de lening van een VvE
Als een koopsom dicht bij de drempel voor de startersvrijstelling ligt, dan kan de overneming van het aandeel in de VvE lening de vrijstelling te niet doen. Als de drempel wordt gepasseerd, is het met de vrijstelling volledig gedaan. Voornoemde kennisgroep geeft het volgende voorbeeld: In 2025 bedroeg de ‘woningwaardegrens’ EUR 525.000,-. Als de koopsom EUR 500.000,- en het schuldbedrag (leningsdeel) EUR 30.000,- bedragen, dan ligt de ‘woningwaarde’ op EUR 530.000,- en daarmee EUR 5.000,- boven de drempel. Geen vrijstelling dus.

Mededelingsplicht verkoper over de lening?
Een verkoper kan aansprakelijk zijn jegens de koper voor verborgen gebreken aan het verkochte. Met name als de verkoper gebreken heeft verzwegen voor de koper. Ook kan een verkopend makelaar aansprakelijk zijn jegens de koper als hij informatie achterhoudt waarvan hij had behoren te begrijpen dat die relevant voor de koper zou zijn.

Als een VvE lening niet tijdig aan de koper wordt gemeld, leidt dat dan tot aansprakelijkheid? Onze verwachting is dat dit tot (een bepaalde mate van) aansprakelijkheid leidt: Het betreft informatie waarover de verkopende partij beschikt en waarvan in redelijkheid mag worden verwacht dat die voor een koper relevant is. Ter vergelijking: De Rechtbank Noord-Holland oordeelde in 2023 over een aansprakelijkstelling jegens de verkoper en verkopend makelaar. Zij hadden de koper niet geïnformeerd over een aanvullende VvE bijdrage voor groot onderhoud van EUR 25.000,-. Dat is weliswaar niet hetzelfde als een restant VvE lening, maar het vertoont gelijkenissen omdat het een extra betaling betreft van rond de individuele leningsmaxima (ca. EUR 25.000,-). Van aansprakelijkheid kwam het overigens niet omdat op het moment van de totstandkoming van de koopovereenkomst het niet bekend was dat de bijdrage zo hoog zou zijn. Toen werd dus geen mededelingsplicht geschonden. Grote kans dat dit oordeel anders is als deze informatie wel vóór de koopovereenkomst concreet en bekend was, zoals bij een reeds afgesloten VvE lening het geval is.

Sebastiaan Kieffer | Cobra Vastgoed Advocaten
Advocaat partner