Executieveilingen in perspectief: Wat zeggen de cijfers over de woningmarkt?

De Nederlandse woningmarkt staat al geruime tijd onder druk. Schaarste, betaalbaarheid en doorstroming domineren het publieke debat, terwijl beleidsmaatregelen en rentebewegingen elkaar in hoog tempo opvolgen. Vrijwel dagelijks verschijnen berichten over stijgende of juist stabiliserende prijzen, veranderende financieringsvoorwaarden en nieuwe regelgeving. Maar wat betekenen al deze ontwikkelingen voor een minder zichtbare, maar steeds relevantere schakel in de markt: de executieveiling?

Wie naar de cijfers van Vastgoedveiling.nl kijkt, ziet een duidelijke verschuiving. In 2025 nam het aantal veilingen met 126 procent toe ten opzichte van 2024. Daarmee groeit niet alleen het volume, maar verandert ook het karakter van de executiemarkt. Waar veilingen lange tijd werden gezien als uitzonderingen aan de randen van de woningmarkt, ontwikkelen zij zich steeds vaker tot een geaccepteerd verkoopkanaal.

Die ontwikkeling wordt zichtbaar wanneer wordt ingezoomd op het vierde kwartaal van 2025. In deze periode werden 165 veilingen aangemeld, waarvan 79 objecten daadwerkelijk succesvol zijn geveild. Dat is opvallend, omdat in de kwartalen daarvoor slechts ongeveer een derde van de aangemelde veilingen doorgang vond. In veel gevallen werden objecten vóór de veiling alsnog verkocht of op andere wijze afgewikkeld. In Q4 lijkt die balans te verschuiven: meer dossiers leiden daadwerkelijk tot een veilingtransactie.

Marktwaarde versus veilingwaarde
Een terugkerende vraag binnen de sector is hoe veilingopbrengsten zich verhouden tot taxaties en marktwaardes. Omdat deze gegevens niet altijd beschikbaar of eenduidig zijn, wordt vaak gekeken naar de WOZ-waarde als referentiepunt. De cijfers uit Q4 2025 laten zien dat de gerealiseerde veilingwaarde gemiddeld uitkomt op 100 procent van de WOZ-waarde. Dat is een lichte daling ten opzichte van Q3 2025, waarin gemiddeld 102 procent werd gerealiseerd, maar het niveau ligt nog altijd structureel hoger dan in eerdere jaren.

Deze cijfers nuanceren het hardnekkige beeld dat executieveilingen per definitie leiden tot forse kortingen. Integendeel: de prijsvorming en informatieontsluiting bij veilingen sluit steeds beter aan bij de reguliere woningmarkt. Dat wijst op een transparantere markt waarin kopers beter geïnformeerd zijn en actiever deelnemen.

Ook de gemiddelde opbrengst per veiling onderstreept deze ontwikkeling. In het vierde kwartaal van 2025 lag de gemiddeld geboden waarde per veiling op 450.972 euro. Wanneer de hoogste en laagste 5 procent van de opbrengsten buiten beschouwing worden gelaten, komt de gemiddelde opbrengst uit op 359.894 euro. Dat behoort tot de hogere niveaus van de afgelopen jaren. Het betekent dat niet alleen het lagere segment, maar ook woningen in het midden- en hogere segment steeds vaker via het veilingplatform worden verkocht.

Volgens Richard Dieteren van Vastgoedveiling.nl is dit een belangrijke indicator van volwassenwording. 'Een veilingwaarde die gemiddeld in de buurt ligt van de WOZ-waarde is erg goed. Er zijn jaren geweest waarin de stelregel was dat een veiling slechts 70 procent van de marktwaarde opleverde. Deze cijfers laten zien dat de markt volwassener is geworden, maar ook dat online veilen inmiddels breed is geaccepteerd.'

Relevantie in het huidige woningmarktdebat
Deze ontwikkeling is relevant in een periode waarin betaalbaarheid, doorstroming en uitponding centraal staan in het woningmarktdebat. Transparantie in prijsvorming, snelheid van transacties en een breed bereik onder woningzoekenden worden steeds belangrijker. Executieveilingen bieden hierin geen wondermiddel, maar wel een aanvullend perspectief. Ze maken zichtbaar wat de markt daadwerkelijk bereid is te betalen binnen een kortdurende verkoopperiode en maken in sommige situaties verkoop überhaupt mogelijk.

Tegelijkertijd blijft maatwerk noodzakelijk. 'Elke verkoop blijft een traject op zich,” benadrukt Dieteren. “Een veiling is geen doel op zich, maar één van de instrumenten die kan bijdragen aan een goede afwikkeling.'

Vooruitblik: Structurele rol in 2026
Vooruitkijkend naar 2026 lijkt de conclusie gerechtvaardigd dat de positie van online executieveilingen verder zal worden verstevigd. Niet alleen kopers en verkopers weten het platform steeds beter te vinden, ook beleidsmatig verschuift het speelveld. 

Zo heeft Nationale Hypotheek Garantie (NHG) bepaald dat vanaf 1 januari 2026 alle executieveilingen met NHG-garantie verplicht online moeten verlopen. Een beslissing die is gebaseerd op data waaruit blijkt dat online veilingen gemiddeld hogere opbrengsten realiseren dan traditionele zaalveilingen. Daarmee verdwijnt de fysieke veilingzaal definitief uit het NHG-beleid, een stap die naadloos aansluit bij de bredere digitalisering van het woningtransactieproces.

Volgens Dieteren markeert dit een belangrijke omslag. 'De stap van pilotfase naar standaardkeuze is een erkenning van de bewezen resultaten van online executieveilingen en draagt bij aan een transparanter en eerlijker speelveld.'

In een woningmarkt die onder druk staat en voortdurend in beweging is, laten deze cijfers zien dat ook aan de randen van het transactiemodel structurele veranderingen plaatsvinden. Executieveilingen zijn niet langer een afvoerputje van de markt, maar steeds vaker een afsluitend onderdeel van de transactiemarkt waarin marktconforme prijzen worden behaald.