Vier valkuilen in marktanalyse opname & beleggingen en hoe ze te omzeilen

Wie investeert of nieuwe projecten opneemt, moet rekening houden met omstandigheden die sneller veranderen dan voorheen. Rente, regels, gebruik van gebouwen en duurzaamheidseisen bewegen continu mee. Daardoor komt het vaker voor dat projecten die er op papier goed uitzagen, in de praktijk tegenvallen. Wie grip wil houden, moet een viertal grote risico’s in beeld hebben en bereid zijn om verder te kijken dan de traditionele rekensommen.

Risico 1: Strengere financiering en waardering

Het wordt steeds moeilijker om vastgoed tegen gunstige voorwaarden te financieren. In de eerste helft van 2025 daalde het aantal transacties doordat beleggers terughoudender werden en er minder geschikt aanbod was. Tegelijk stijgen rente en onderhoudskosten en worden waarderingen kritischer beoordeeld. Dat maakt de ruimte tussen kosten en rendement kleiner. Veel beleggers rekenen nog steeds met te optimistische scenario’s, waardoor het risico ontstaat dat rendementen lager uitvallen dan gedacht. De oplossing ligt in realistische scenario’s. Reken vooraf door wat er gebeurt als de rente hoger blijft dan verwacht of als verhuurinkomsten pas later op gang komen. Kijk ook goed naar de verwachte waardestijging op langere termijn en stel jezelf de vraag of het pand over tien of vijftien jaar nog steeds aantrekkelijk is voor de markt.

Risico 2: Aansluiting gebruikerswensen

De manier waarop we gebouwen gebruiken verandert snel. Kantoren staan vaker deels leeg en de totale opname in Nederland was in 2025 nog steeds lager dan voor corona. De leegstand lag begin 2025 rond de 8 procent. Bedrijven vragen om flexibele ruimtes, goede energieprestaties en locaties die passen bij hybride werken. Panden die niet met die wensen meebewegen, lopen een groter leegstandsrisico en worden sneller minder waard. Daarom is het belangrijk om al bij het begin te kijken naar toekomstig gebruik. Hoe flexibel is het gebouw in te richten, hoe aantrekkelijk is de omgeving, en hoe sterk is de vraag naar dit type vastgoed? Door vooraf te onderzoeken hoe veranderbaar een gebouw is en welke alternatieve functies mogelijk zijn is het risico op langdurige leegstand te verkleinen.

Risico 3: Veranderende regelgeving

Vastgoed is sterk afhankelijk van fiscale en wettelijke regels, en die veranderen de laatste jaren snel. De Nederlandsche Bank wijst er regelmatig op dat delen van de markt kwetsbaar zijn door hoge schulden en prijsdruk. Ook energieregels, huurvoorwaarden en belastingregels worden vaker aangepast. Dat kan directe gevolgen hebben voor de waarde van vastgoed en de opbrengsten voor beleggers. Zelfs een kleine wijziging kan de verhouding tussen kosten en opbrengst flink verstoren. De beste aanpak is om meerdere toekomstscenario’s door te rekenen. Wat gebeurt er bij strengere duurzaamheidseisen, een zwaardere belastingdruk of een beperking in verhuurregels? Wie ruimte inbouwt in de financiële opzet en rekening houdt met strengere wetgeving staat minder snel voor verrassingen.

Risico 4: Duurzaamheidskosten

De invloed van duurzaamheid op vastgoed wordt elk jaar groter. Zo komen bijvoorbeeld wijken met een hoge energierekening en een lage weerbaarheid tegen klimaatrisico’s sneller onder druk te staan. ESB waarschuwt dat veel vastgoed dat niet is voorbereid op nieuwe energienormen of klimaatverandering een groot waarderisico loopt. Voor beleggers betekent dit dat een pand dat vandaag nog voldoet, binnen enkele jaren forse investeringen kan vragen. De oplossing is om duurzaamheid vanaf het begin volledig mee te nemen in de waardering. Wat is het energielabel, welke verbeteringen zijn nodig en wat kosten die? Zijn er risico’s door wateroverlast, hitte of bodemdaling? Door dit mee te nemen in de investering voorkom je dat toekomstige verplichtingen het rendement uithollen.

Genoemde vier risico’s van financiering, gebruik, regelgeving en duurzaamheid zijn helaas niet de enige valkuilen in marktanalyse van opname & beleggingen. Zo is er nog steeds veel politieke onzekerheid over wat de koers van de volgende regering zal zijn inzake de financiering en regulering van vastgoed in Nederland. Toch zijn deze risico’s goed beheersbaar voor wie durft te investeren en meerdere scenario’s doorrekent. Dat zal lonen, omdat de wens en het vermogen om te bouwen in Nederland alleen maar toenemen.

Geert Janssen is notaris bij Maes Notarissen