Inkoop van eigen aandelen door vastgoedvennootschap leidt tot heffing van overdrachtsbelasting

Op 8 oktober 2025 heeft het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch geoordeeld dat de inkoop van eigen aandelen door een vastgoedvennootschap kan leiden tot de heffing van overdrachtsbelasting (ECLI:NL:GHSHE:2025:2779). Hoewel het arrest vooral een bevestiging van eerdere jurisprudentie vormt en dus geen baanbrekende inzichten biedt, benadrukt het wel het belang voor vastgoedspecialisten om stil te staan bij de fiscale impact van herstructureringen. In dit artikel gaat Susan Raaijmakers van Borgen Tax in op de implicaties van dit arrest.

De casus
In deze zaak worden de aandelen in een zogeheten onroerendezaakrechtspersoon (hierna: 'OZR') - dit is een rechtspersoon waarvan de bezittingen voor meer dan 50 procent bestaan uit onroerende zaken en voor meer dan 30 procent uit in Nederland gelegen onroerende zaken, welke grotendeels voor exploitatiedoeleinden worden aangewend - gehouden door drie verschillende vennootschappen. Eén vennootschap houdt 50 procent van de aandelen in de OZR en de andere twee aandeelhouders houden ieder 25 procent van de aandelen in de OZR. In december 2020 heeft de OZR het 50 procent-aandelenpakket van eerstgenoemde aandeelhouder ingekocht en de aandelen direct ingetrokken. Door deze intrekking stijgt het belang van de overige aandeelhouders van 25 procent naar 50 procent per aandeelhouder.

De OZR diende vervolgens een aangifte overdrachtsbelasting in en beriep zich op onderdeel 6.3 van het Besluit van 15 oktober 2015 (nr. BLKB 2015/744M), waarin een tegemoetkoming is opgenomen voor inkoop en intrekking van eigen aandelen. De inspecteur was het hier niet mee eens en legde een naheffingsaanslag op.

In geschil tussen partijen is of de inkoop van eigen aandelen door een OZR wel of niet is belast met overdrachtsbelasting.

Oordeel van het Hof
Het Hof oordeelt dat de inkoop van eigen aandelen een belaste verkrijging van aandelen in een OZR is. Doorslaggevend is dat de OZR met de inkoop van een belang van meer dan een derde deel (een zogeheten aanmerkelijk belang) in zichzelf verkrijgt. Het verweer dat de OZR geen 'materieel' of 'economisch' belang heeft bij de ingekochte aandelen omdat deze geen stem- of winstrechten opleveren wordt verworpen: de aandelen vertegenwoordigen nog steeds waarde en kunnen bij herplaatsing worden verzilverd. 

Daarnaast wijzigt de onderlinge gerechtigdheid van de aandeelhouders, waardoor niet wordt voldaan aan de voorwaarde uit het besluit dat deze gelijk moet blijven.

Aanvullende kanttekening 
De heffing treft primair de OZR. Hoewel de overige aandeelhouders door de intrekking een groter belang verkrijgen, zijn zij op grond van het besluit van 2015 vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Zo wordt dubbele heffing voorkomen.

Bevestiging van eerdere jurisprudentie
Het arrest van het Hof vormt in hoofdzaak een bevestiging van de bestaande lijn in de jurisprudentie. Reeds op 1 oktober 1980 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat overdrachtsbelasting verschuldigd is bij de inkoop van eigen aandelen door een OZR, mits sprake is van een aanmerkelijk belang (ECLI:NL:HR:1980:AW9884). 

Belanghebbende betoogde dat latere wetswijzigingen en het besluit van 2015 deze lijn hadden doorbroken: volgens haar zou de OZR geen economisch belang verkrijgen en zou de vrijstelling ook hier moeten gelden. Het Hof wees dit af en bevestigde dat de kern van het arrest uit 1980 nog steeds onverkort van toepassing is.

Of belanghebbende tegen de uitspraak van het Hof in cassatie gaat, is op dit moment nog niet bekend. Wij schatten de kans op succes in cassatie overigens niet hoog in.

Implicaties voor andere situaties 
Hoewel het arrest specifiek ziet op de inkoop en intrekking van aandelen, kan dezelfde redenering breder worden toegepast. Ook bij transacties zoals een aandelenemissie, omzetting van aandelen in een andere soort of herplaatsing van ingekochte aandelen kan sprake zijn van een belaste verkrijging. Het Hof maakt duidelijk dat niet alleen een directe overdracht tussen aandeelhouders tot heffing leidt, maar ook situaties waarin de verschuiving van economische gerechtigdheid via de vennootschap zelf plaatsvindt. 

Slotbeschouwing
Het arrest van het Hof ’s-Hertogenbosch benadrukt dat overdrachtsbelasting een cruciale factor blijft bij herstructureringen van vastgoedvennootschappen. Niet alleen bij inkoop en intrekking van aandelen, maar ook bij andere transacties zoals aandelenemissies kan belastingheffing optreden. Het is daarom raadzaam om tijdig de fiscale gevolgen van een herstructurering in kaart te laten brengen, zodat onaangename verrassingen worden voorkomen en de structuur fiscaal optimaal kan worden ingericht.

Overweegt u een herstructurering waarbij een vastgoedvennootschap betrokken is en wilt u zekerheid over de fiscale gevolgen? Neem contact op met Susan Raaijmakers (06 1588 6425) van Borgen Tax.