'30 miljoen euro voor nieuw leefgebied voor steenuilen in Ede, minister wist ook niet wat ze hoorde'

120 hectare nieuw leefgebied voor steenuilen, het uitkopen van grondeigenaren en het verlopen voorkeursrecht oplossen. Dat is wat er onder meer nodig is om te kunnen starten met de bouw van 2.700 woningen in een agrarisch gebied in de gemeente Ede, zegt wethouder Jan Pieter van de Schans tegen VJ.

Bij een bezoek van de minister Mona Keijzer aan Ede heeft wethouder Grondzaken en Vastgoed Jan Pieter van de Schans meteen de gelegenheid aangegrepen om de ontwikkeling van de nieuwe woonwijk Doesburgerbroek bij haar op het netvlies te krijgen. Van der Schans (CDA) ziet dat de problemen om woningbouw te realiseren nu zo nijpend zijn, dat het Rijk wel moet ingrijpen. ‘Stikstof en netcongestie zijn namelijk niet de enige problemen waar we als gemeenten tegenaan lopen bij het ontwikkelen van woningen. Ik zou graag zien dat er op rijksniveau wat gebeurde aan de eisen wat betreft natuurcompensatie, het verlengen van het gemeentelijk voorkeursrecht en dat er een planbatenheffing komt.’

Vijf broedparen steenuilen
In het ontwikkelgebied Doesburgerbroek komen de woningbouwproblemen allemaal samen. Het is nu een agrarisch gebied in Ede ten noorden van de wijk Kernhem en de Doesburgerdijk waar 2.500 tot 2.700 woningen staan gepland. Behalve agrariërs wonen er echter ook vijf broedparen steenuilen. Om de natuurvergunning te krijgen om hier te kunnen bouwen moet Ede ervoor zorgen dat er een nieuw leefgebied komt voor deze uilen. De natuur moet buiten de nieuwe wijk gecompenseerd worden. Daarvoor wordt ruimte gezocht in het gebied aansluitend aan Doesburgerbroek. 

Er is zo’n 120 hectare nodig om de leefruimte van de uilen en andere dieren te kunnen compenseren. Om een nieuw leefgebied te creëren moeten boeren meewerken aan ander graslandbeheer of moet er aan de rand van hun land stroken komen waar steenuilen zich thuis voelen. Van der Schans: ‘Bij elkaar kost het nieuwe leefgebied creëren 30 miljoen euro, dat is 10.000 euro per nieuw te bouwen woning. Inderdaad, het is echt zoveel, de minister wist ook niet wat ze hoorde. Dat is ook waarom we dit bij haar onder de aandacht hebben gebracht, we wilden bij het Rijk bewustzijn voor dit probleem creëren.’ En dan is de steenuil ook maar een voorbeeld van één van de vele soorten waar een gebied als Ede mee te maken heeft. Van der Schans: ‘Ede ligt naast een Natura 2.000 gebied en natuurlijk koesteren we dat. Maar is die 30 miljoen euro niet een beetje buitenproportioneel?’ 

Fel debat
De gemeente is in overleg met de provincie die de vergunning moet verlenen. ‘We passen alle regels stringent toe voor als er bezwaren komen. Maar soms vraag ik me af of we in dit soort trajecten niet te veel aan de veilige kant willen zitten. Misschien is het een mogelijkheid meer op het in stand houden van de soort te gaan zitten in plaats van op de verplichting van het compenseren van alle dieren zoals we nu doen. We zien daar mogelijkheden voor binnen de bestaande wetgeving.’ De wethouder zucht: ‘Dit is echter een onderwerp waar zo’n fel politiek debat over gevoerd wordt en de tegenstanders zo ver uit elkaar liggen dat compromissen niet mogelijk lijken.’

Overigens is 15 miljoen van de 30 miljoen benodigd voor natuurcompensatie bij het Rijk aangevraagd, maar ook als daar een positieve beslissing op komt heeft de businesscase nog steeds een negatief saldo. Van der Schans: ‘Er is tegenwoordig door alle eisen en problemen geen grondexploitatie waar winst op gemaakt wordt. Was vroeger gronduitgifte voor een gemeente nog een winstmaker, tegenwoordig is dat zeker niet zo.’

Speculanten
De gemeente heeft 40 van de 100 hectare in bezit. De rest is in handen van ontwikkelaars en particulieren. Een gedeelte van de ontwikkelaars snapt volgens Van der Schans hoe het werkt om in dit gebied te ontwikkelen, maar andere ontwikkelaars hebben elders mooie businesscases gehad en willen hetzelfde trucje hier ook toepassen. Weer een ander deel van de eigenaren zijn volgens de wethouder speculanten die hopen op een mooie winst over hun gekochte grond. Van der Schans: ‘Tegen iedere eigenaar in het gebied hebben we gezegd: reken je niet rijk, je gaat geen 50 tot 150 euro voor je m2 grond krijgen. We kunnen hoogstens 40 euro per m2 voor onbebouwde grond betalen.’ 

Vanwege de speculanten zou Van der Schans graag zien dat het Rijk de planbatenheffing zou introduceren, iets wat het CDA ook in zijn landelijke verkiezingsprogramma heeft opgenomen. Van der Schans vindt het gerechtvaardigd om speculanten te belasten die de grond alleen maar hebben gekocht om die zonder waarde er aan toe te voegen met flinke winst te verkopen als de bestemming verandert naar wonen. 

Kostenverhaal
Is het kostenverhaal en de vele posten die daaraan zijn gekoppeld in de Omgevingswet, dan niet voldoende? Kosten die de overheid maakt ten behoeve van projecten die de waarde van de onderliggende grond verhogen zoals woningbouw, kunnen immers op de grondeigenaar verhaald worden. Die toegerekende kosten verlagen automatisch de grondprijs. 

‘Nee’, zegt van der Schans. ‘Die lijst van kosten zal nooit uitputtend zijn, er zal altijd iets ontbreken waar niet aan gedacht is en wat uniek is voor een bepaalde ontwikkeling. Vooral de buitenplanse kosten zijn lastig toe te rekenen aan de grondeigenaren, immers ook anderen in de omgeving kunnen van deze investeringen profiteren.’ Zo betekent het voor Doesburgerbroek dat er naast natuurcompensatie, ook een viaduct over de A30 moet komen en dat er andere kosten voor infrastructuur zijn. Bovendien moet er geïnvesteerd worden in geluids- en geurmaatregelen. Vlak bij het gebied wonen boeren die ten behoeve van deze milieumaatregelen uitgekocht moeten worden.    

Voorkeursrecht verlopen
Uit het grondbod van 40 euro per onbebouwde m2 zijn al deze kosten niet te betalen. Subsidies van zowel Rijk als provincie zijn dan ook nodig om de onrendabele top te financieren. Van der Schans: ‘We hebben ingetekend op alle mogelijke subsidies als impulsregelingen, rijks- en provinciale financieringen ten behoeve van mobiliteit enzovoorts. Maar ondanks dat hebben we nog steeds een tekort op de grondexploitatie van 60 à 70 miljoen euro.’

Dit alles regelen kost tijd. Het voorkeursrecht dat de gemeente op het gebied had gevestigd is verlopen: ‘Dit ontwikkeltraject loopt zo lang, dat de termijnen voor het voorkeursrecht te kort zijn. Dat betekent dat we er niet vanuit kunnen gaan dat wij de eerste koopoptie hebben als eigenaren hun grond willen verkopen.’ Daarom heeft de wethouder bij de minister ook aanhangig gemaakt dat hij graag zou zien dat het Rijk ook in die wetgeving de nodige veranderingen brengt.