Luc Joosten (a.s.r.): ‘Hopelijk blijft Trump de enige spookrijder'

De beslissingen van de man in het Witte Huis hebben tot steilere rentecurves geleid waaraan de vastgoedmarkten zich vooralsnog lijken te onttrekken. Maar Luc Joosten van a.s.r. hoopt dat Trumps gedrag geen navolging krijgt.

Toen ik begon met het schrijven van columns had ik me nog zo voorgenomen om geen duider van het nieuws te worden. Dat doen er al zovelen en daarnaast, het becommentariëren van de actualiteit is een vak apart. Zeker in deze onstuimige tijden waarin we dagelijks links en rechts worden ingehaald door een man woonachtig in het Witte Huis, om maar te zwijgen over het feit dat hij ook regelmatig als spookrijder wordt gesignaleerd. Logica en consistentie lijken in de waan van de dag ver te zoeken, maar de langetermijneffecten van zijn protectionistische America-first mantra worden steeds duidelijker voor de wereld, Europa en Nederland. Spookrijders komen meestal niet ver, maar kunnen wel verstrekkende langetermijngevolgen hebben.

Trump heeft een ongekend pakket aan maatregelen waaronder importheffingen aangekondigd, met name gericht op China, maar ook met implicaties voor Europa. Zijn poging om mondiale handelsstromen naar zijn hand te zetten zorgt zeker op de korte termijn voor onzekerheid op financiële markten, leidend tot deuken in het vertrouwen, gedempte economische groei, inflatoire risico’s en zodoende steilere rentecurves. Maar ook op de langere termijn is een hoger structureel renteniveau in Europa goed voorstelbaar. Minder Europese afhankelijkheid van andere regio’s op gebieden zoals industrie, energie en defensie kost veel geld en verhoogde vraag naar kapitaal duwt rentes omhoog.

Impact op rente
Zoals genoegzaam bekend is renteontwikkeling een belangrijke indicator voor het klimaat op de vastgoedmarkt. Stijgende rentes leiden tot kleinere yield spreads en verlaagde relatieve aantrekkelijkheid van vastgoed, met oplopende NOI-yields en mogelijke afwaarderingen tot gevolg. Echter, de meeste Nederlandse en Europese vastgoedmarkten leken deze balans ná een reeks van negatieve herwaarderingen sinds 2022 en vóór het aantreden van Trump juist net gevonden te hebben. De ontwikkelingen in de komende kwartalen, en met name de impact hiervan op het verdienvermogen van Europese markten, zullen in grote mate bepalen of de ECB haar beleid van rentedalingen zal doorzetten, pauzeren of juist rechtsomkeer maakt om inflatoire krachten te beteugelen.  

Normaal gesproken is bbp en huurgroei in de vastgoedmarkt sterk aan elkaar verbonden. Minder economische groei betekent minder investeringen, lagere consumentenbestedingen en een afname van de vraag naar commercieel vastgoed. In de huidige cyclus lijkt dit verband echter minder sterk te zijn omdat er klaarblijkelijk andere factoren zijn die meer impact hebben, zoals te weinig aanbod en de bereidheid om hogere huren te betalen voor duurzame panden. Langetermijn beleggers zullen zodoende nog selectiever zijn en vooral focussen op sub-sectoren binnen traditionele vastgoedsectoren waar hoge bezettingsgraden en huurgroei eventuele renteverhogingen kunnen absorberen. Denk hierbij aan last-mile logistiek gericht op distributie binnen bestaande stedelijke of semi-stedelijke gebieden, die minder afhankelijk is van wereldwijde handelsstromen nabij (lucht-)havens. Ook winkels gericht op dagelijkse benodigdheden veelal geproduceerd binnen Europa en de beste kantoren op goed bereikbare locaties zijn interessant. Tweedelingen binnen sectoren waren ook voor Trump al een gegeven, maar verschillen zullen door structurele verschuivingen alleen maar groter worden.

Prijsdalingen woningmarkt
De woningmarkt lijkt op het eerste gezicht minder gevoelig voor internationale handelspolitiek. Toch zijn er indirecte effecten. Steilere rentecurves vertalen zich in hogere hypotheekrentes in Nederland, wat de betaalbaarheid van woningen onder druk zet. In combinatie met een afkoelende economie kan dit de prijsstijgingen op de woningmarkt temperen of zelfs doen omslaan. Dat we daarnaast in Nederland te maken hebben met zwalkend overheidsbeleid plaatst ons binnen Europa op achterstand, al wordt bij Nederlandse institutionele beleggers nog altijd de wil ervaren om op de woningmarkt iets te doen voor hun eigen achterban.

Misschien zijn politieke spillover effecten nog wel het grootste risico waar we sinds het aantreden van Trump mee te maken hebben. Voorstellen zoals huurbevriezing in de sociale sector tonen aan dat retoriek, symboolpolitiek en dogmatisch handelen ook op de vastgoedmarkt soms sterker zijn dan betrouwbaarheid en logica. Gelukkig is deze maatregel weer van tafel, maar wie weet wat er morgen weer opduikt. De Europese en Nederlandse vastgoedmarkten zouden zomaar eens baat kunnen hebben bij het handelen van Trump, maar laten we hopen dat zijn politieke rijstijl niet te veel navolging vindt en hij de enige spookrijder blijft.

Luc Joosten is managing director van a.s.r. real assets investment partners