'Studentenhuisvesting op weg naar een volwaardige beleggingscategorie'

De markt voor studentenhuisvesting ontwikkelt zich steeds meer tot een volwaardige beleggingscategorie binnen de vastgoedsector. Tekorten aan kamers en betaalbare woningen, stijgende huurprijzen en een toenemende vraag van zowel nationale als internationale studenten hebben geleid tot ingrijpende veranderingen en ontwikkelingen. Vastgoedfinancieringsexperts Roel van de Bilt en Rob Wismans van Debta behandelen in deze tweewekelijkse blog voor VJ de huidige situatie van de Nederlandse studentenhuisvesting, de reactie van de vastgoedsector, en enkele innovatieve oplossingen en trends die zich aftekenen.

De druk op de Nederlandse studentenwoningmarkt blijft hoog, vooral in steden zoals Amsterdam, Utrecht en Rotterdam. In 2024 is het tekort aan studentenwoningen naar schatting 23.000 wooneenheden, en ondanks lopende plannen zal dit naar verwachting alleen maar toenemen. De bouw van 60.000 extra studentenwoningen tegen 2030, zoals beoogd in het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting, vormt een cruciaal onderdeel van de oplossing, maar de realisatie hiervan gaat traag.

Student helaas op korte termijn de dupe
Tegen het relatief positieve beeld van het ministerie dat het tekort op langere termijn minder wordt, is wel wat in te brengen, zo betoogde ook CBRE. Relevant is dat veel uitwonende studenten in reguliere huurwoningen wonen en niet in grootschalige specifieke studentencomplexen. Dit aandeel komt niet terug in de landelijke monitor! En verhuur hiervan is onaantrekkelijker gemaakt door diverse overheidsmaatregelen, waaronder als laatste de invoering van de wet betaalbare huur. Reden voor veel particuliere verhuurders om met de verhuur te stoppen, waardoor dit aanbod in deze markt sterk afneemt terwijl dit 33 procent van het aanbod was. Onze inschatting is dat dit negatieve effect groter zal zijn dan het positieve effect van de 'herintroductie' van de hospitaverhuur (zie De hospita/hospes terug van weggeweest? Goed nieuws! - en Terugdringen tekort woonruimte studenten sneller door extra wooneenheden en kansen bij hospitaverhuur).

In de tijd veranderde ook het soort woningen dat op de markt komt. Een trend die steeds meer opkomt, is de ontwikkeling van zelfstandige studio’s, die vaak aantrekkelijk zijn voor investeerders omdat ze meer rendement opleveren. Echter, deze studio’s dragen niet altijd bij aan de sociale cohesie tussen studenten. Uit een recent artikel in FD blijkt dat veel studenten in deze studio’s weinig sociaal contact ervaren, doordat ze vaker op zichzelf zijn aangewezen dan in traditionele studentenhuizen. Deze verschuiving naar zelfstandige woonvormen brengt niet alleen voordelen, maar ook uitdagingen met zich mee, zoals naast minder sociale interactie ook hogere huurprijzen.

Nieuwe opportunities
De vastgoedmarkt reageert hierop door nieuwe fondsen en investeringsmogelijkheden te introduceren. Deze maand nog lanceerde Ardian en Rockfield een nieuw vastgoedfonds met CBRE Investment Management als eerste investeerder met een bijdrage van 500 miljoen euro om te investeren in Nederlandse en Duitse studentenhuisvesting. Dit fonds speelt in op de blijvende vraag naar studentenwoningen en de verwachting dat dit segment een solide rendement zal blijven
opleveren, mede dankzij de structurele tekorten.

Ook zet de transformatie verder door geholpen door het overaanbod op de kantorenmarkt. De vraag naar flexibelere oplossingen zoals het herbestemmen van leegstaande kantoorpanden of modulaire bouwmethoden, die sneller en goedkoper kunnen worden gerealiseerd, neemt ook toe. Echter, CBRE benadrukt dat aanvullende doeltreffende en realistische maatregelen zoals NIMBY-bezwaren nodig zijn.

Uitdagingen integreren
Studentenhuisvesting in Nederland ontwikkelt zich tot een volwaardige categorie binnen de vastgoedsector, gedreven door een aanhoudend tekort en een stijgende vraag naar diverse woonvormen. De huidige ontwikkelingen wijzen op een complexe balans tussen winstgevendheid, betaalbaarheid, en het creëren van sociale woonomstandigheden die passen bij het studentenleven. Terwijl de vastgoedsector kansen ziet, blijven studenten worstelen met hoge huurprijzen en minder toegang tot sociaal-culturele netwerken. Het succes van toekomstige projecten zal afhangen van hoe goed beleggers en ontwikkelaars, soms in samenwerking met educatieve instellingen, in staat zijn deze uitdagingen te integreren en aan te pakken.

Roel van de Bilt en Rob Wismans zijn partner bij vastgoed financieringsadviesbureau Debta en delen tweewekelijks hun kennis van de markt met de lezers van VJ en schrijven over belangrijke actuele ontwikkelingen.