Geen aftrekbeperking bij overgang btw-belaste short stay verhuur naar langdurige verhuur
Onlangs heeft de rechtbank geoordeeld over de mogelijkheid tot het in aftrek brengen van btw op verbouwingskosten van huurwoningen die eerst voor korte duur (minder dan zes maanden) en daarna voor langere duur werden verhuurd. Hieronder bespreken de adviseurs van HVK Stevens de uitspraak.
De rechtbank oordeelt dat de projectontwikkelaar recht heeft op aftrek van btw in het kader van de 'short stay' verhuur en dat de daaropvolgende lange termijn verhuur daar geen invloed op heeft.
Short stay verhuur
Projectontwikkelaars die een bestaand pand verbouwen tot huurwoningen, hebben in beginsel geen recht op aftrek van de btw op de kosten die betrekking hebben op de verbouwing. Een uitzondering hierop is als de woningen 'short stay' btw-belast worden verhuurd.
In een eerder door ons geschreven artikel bespreken wij de mogelijkheid om een aftrekrecht te creëren door de gerealiseerde woningen voor een kortstondige periode btw-belast te verhuren in het kader van short stay.
Feiten arrest
In de onderhavige uitspraak heeft een projectontwikkelaar een kantoorpand verbouwd tot appartementen. Daarbij is een gedeelte van de appartementen in gemeubileerde staat gedurende een periode van drie tot vijf maanden btw-belast verhuurd in het kader van short stay.
De projectontwikkelaar heeft de btw op de verbouwingskosten toerekenbaar aan de short-stay appartementen in aftrek gebracht. Na de kortstondige verhuurperiode heeft de projectontwikkelaar besloten de appartementen langdurig btw-vrijgesteld te gaan verhuren.
De Belastingdienst heeft de btw-aftrek geweigerd, omdat zij van mening is dat geen sprake was van btw-belaste short stay verhuur, omdat de projectontwikkelaar altijd het oogmerk heeft gehad om de appartementen duurzaam btw-vrijgesteld te gaan verhuren. Aanvullend stelde de Belastingdienst zich op het standpunt dat ook geen sprake kon zijn van btw-belaste short stay verhuur, omdat een aantal huurders zich had ingeschreven in de BRP (Basisregistratie Personen) op het adres van het betreffende appartement. Hierdoor zouden deze huurders hun maatschappelijk leven volgens de Belastingdienst hebben verplaatst naar het gehuurde, zodat geen sprake meer kan zijn van btw-belaste short-stay verhuur.
Uitspraak
De rechtbank heeft in dit kader geoordeeld dat de short stay verhuur onder andere feiten en omstandigheden heeft plaatsgevonden als de daaropvolgende lange termijn verhuur. Dit brengt met zich mee dat de btw-behandeling van de korte en lange termijn verhuur apart dient te worden beoordeeld.
Op grond van de vaststaande feiten en omstandigheden komt de rechtbank dan tot het oordeel dat de short stay verhuur van de appartementen btw-belast is en dat de projectontwikkelaar recht heeft op aftrek van btw. Volgens de rechtbank is het daarbij van belang dat de tijdelijke verhuur zodanig vergelijkbaar is met het verstrekken van logies door hotel- en vakantiebestedingsbedrijven, dat daarmee in concurrentie wordt getreden.
Daarnaast heeft de rechtbank aangegeven dat de inschrijving in de BRP niet met zich meebrengt dat de uitzondering voor short stay verhuur niet van toepassing is.
Praktijk
Het oordeel van de rechtbank bevestigt dat het in de praktijk onder voorwaarden mogelijk is om woningen btw-vrijgesteld te gaan verhuren na een korte periode van btw-belaste short-stay verhuur, zonder dat de in aftrek gebrachte btw in gevaar komt. Uiteraard dient dan wel aan alle voorwaarden te zijn voldaan en moet geen sprake zijn van een btw-herzieningsperiode.
Afsluiting
Let op dat wij, gezien het belang van de uitspraak, verwachten dat de Belastingdienst in hoger beroep zal gaan. Wij merken verder nog op dat de uitspraak is gebaseerd op de in de onderhavige situatie geldende omstandigheden. Wij adviseren om altijd na te gaan of aan de voorwaarden voor btw-belaste short stay wordt voldaan en zorg te dragen voor een goede verhuurovereenkomst.
Dit was een bijdrage van Joris van Wamelen en Mike Hagendoorn. Zij maken als fiscalisten deel uit van het vastgoedteam van HVK Stevens te Amsterdam en Rotterdam.
Laatste nieuws
- 23-08-2024 14:20 Grote beleggers investeren nauwelijks in nieuwe woningen, maar Wbh niet grootste issue
- 23-08-2024 13:43 Weg vrij voor deelgebied 5 in Merwedekanaalzone: Tot 4.250 woningen mogelijk
- 23-08-2024 12:27 Alex Invest koopt winkelruimte in Woonmall Alexandrium
- 23-08-2024 11:26 Opmerkelijk: Voor dit nieuwbouwproject zijn 'incentives' nodig om kopers te trekken
- 23-08-2024 11:06 Raad van State stelt bezwaarmakers tegen 250 woningen in Tilburg in ongelijk
- 23-08-2024 09:21 Starters vragen vaker naar familiehypotheek en schenkingsvrijstelling, na afschaffing jubelton
- 23-08-2024 08:48 CBS over detailhandel: Non-food sector groeit, omzet supermarkt daalt
- 22-08-2024 16:42 IVBN-directeur: ‘Woningmarkt heeft heel fragiel punt bereikt, overheid moet nu stimuleren’
- 22-08-2024 16:12 Ondernemers en investeerders die elkaar helpen is de bewezen kracht van Mogelijk
- 22-08-2024 14:00 Bestemmingsplan voor 48 appartementen in Geldermalsen onherroepelijk
- 22-08-2024 11:31 Hightechbedrijf huurt 1.370 m2 in Eindhoven
- 22-08-2024 10:21 Scapino opent winkels in vier oude panden van Bristol
- 22-08-2024 09:19 Huurders blijven vaker zitten door achterblijvend aanbod van topkwaliteit kantoorruimte
- 22-08-2024 08:42 Twee nieuwe huurders voor City Center Tilburg
- 22-08-2024 08:42 Sam Heijkoop en Marnix Uri naar VanWonen
- 22-08-2024 06:00 Boissevain: DNB, geef banken de ruimte hun marges op peil te houden
- 22-08-2024 00:00 Koopwoningen bijna 11 procent duurder, grootste stijging in twee jaar
- 21-08-2024 18:57 Jos Baeten (a.s.r.): ‘Helft van onze woningportefeuille komt door huurwet in gereguleerde segment’
- 21-08-2024 15:57 Voormalig bankgebouw in Driebergen mag getransformeerd worden naar woningen
- 21-08-2024 14:03 Gemeenteraad Maashorst aan zet voor bijna 100 woningen
- 21-08-2024 12:51 A.s.r. investeert niet in nieuwe huurwoningen door Wet betaalbare huur
- 21-08-2024 12:13 Meierijstad geeft groen licht voor bouw flexwoningen voor 500 arbeidsmigranten
- 21-08-2024 11:32 Elan Wonen trekt stekker uit plannen voor verdichting in Haarlem-Meerwijk
- 21-08-2024 10:56 StartDock huurt ruim 1.800 m2 aan Keizersgracht in Amsterdam
- 21-08-2024 10:47 Ronald van der Zalm keert terug naar Cushman & Wakefield
- 21-08-2024 10:06 Montea boekt in Nederland 22 miljoen omzet in eerste helft van het jaar
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.