Onlangs heeft de rechtbank geoordeeld over de mogelijkheid tot het in aftrek brengen van btw op verbouwingskosten van huurwoningen die eerst voor korte duur (minder dan zes maanden) en daarna voor langere duur werden verhuurd. Hieronder bespreken de adviseurs van HVK Stevens de uitspraak.

De rechtbank oordeelt dat de projectontwikkelaar recht heeft op aftrek van btw in het kader van de 'short stay' verhuur en dat de daaropvolgende lange termijn verhuur daar geen invloed op heeft.

Short stay verhuur
Projectontwikkelaars die een bestaand pand verbouwen tot huurwoningen, hebben in beginsel geen recht op aftrek van de btw op de kosten die betrekking hebben op de verbouwing. Een uitzondering hierop is als de woningen 'short stay' btw-belast worden verhuurd.

In een eerder door ons geschreven artikel bespreken wij de mogelijkheid om een aftrekrecht te creëren door de gerealiseerde woningen voor een kortstondige periode btw-belast te verhuren in het kader van short stay.

Feiten arrest
In de onderhavige uitspraak heeft een projectontwikkelaar een kantoorpand verbouwd tot appartementen. Daarbij is een gedeelte van de appartementen in gemeubileerde staat gedurende een periode van drie tot vijf maanden btw-belast verhuurd in het kader van short stay.

De projectontwikkelaar heeft de btw op de verbouwingskosten toerekenbaar aan de short-stay appartementen in aftrek gebracht. Na de kortstondige verhuurperiode heeft de projectontwikkelaar besloten de appartementen langdurig btw-vrijgesteld te gaan verhuren.

De Belastingdienst heeft de btw-aftrek geweigerd, omdat zij van mening is dat geen sprake was van btw-belaste short stay verhuur, omdat de projectontwikkelaar altijd het oogmerk heeft gehad om de appartementen duurzaam btw-vrijgesteld te gaan verhuren. Aanvullend stelde de Belastingdienst zich op het standpunt dat ook geen sprake kon zijn van btw-belaste short stay verhuur, omdat een aantal huurders zich had ingeschreven in de BRP (Basisregistratie Personen) op het adres van het betreffende appartement. Hierdoor zouden deze huurders hun maatschappelijk leven volgens de Belastingdienst hebben verplaatst naar het gehuurde, zodat geen sprake meer kan zijn van btw-belaste short-stay verhuur.

Uitspraak
De rechtbank heeft in dit kader geoordeeld dat de short stay verhuur onder andere feiten en omstandigheden heeft plaatsgevonden als de daaropvolgende lange termijn verhuur. Dit brengt met zich mee dat de btw-behandeling van de korte en lange termijn verhuur apart dient te worden beoordeeld.

Op grond van de vaststaande feiten en omstandigheden komt de rechtbank dan tot het oordeel dat de short stay verhuur van de appartementen btw-belast is en dat de projectontwikkelaar recht heeft op aftrek van btw. Volgens de rechtbank is het daarbij van belang dat de tijdelijke verhuur zodanig vergelijkbaar is met het verstrekken van logies door hotel- en vakantiebestedingsbedrijven, dat daarmee in concurrentie wordt getreden.

Daarnaast heeft de rechtbank aangegeven dat de inschrijving in de BRP niet met zich meebrengt dat de uitzondering voor short stay verhuur niet van toepassing is.

Praktijk
Het oordeel van de rechtbank bevestigt dat het in de praktijk onder voorwaarden mogelijk is om woningen btw-vrijgesteld te gaan verhuren na een korte periode van btw-belaste short-stay verhuur, zonder dat de in aftrek gebrachte btw in gevaar komt. Uiteraard dient dan wel aan alle voorwaarden te zijn voldaan en moet geen sprake zijn van een btw-herzieningsperiode.

Afsluiting
Let op dat wij, gezien het belang van de uitspraak, verwachten dat de Belastingdienst in hoger beroep zal gaan. Wij merken verder nog op dat de uitspraak is gebaseerd op de in de onderhavige situatie geldende omstandigheden. Wij adviseren om altijd na te gaan of aan de voorwaarden voor btw-belaste short stay wordt voldaan en zorg te dragen voor een goede verhuurovereenkomst.

Dit was een bijdrage van Joris van Wamelen en Mike Hagendoorn. Zij maken als fiscalisten deel uit van het vastgoedteam van HVK Stevens te Amsterdam en Rotterdam.