Projectontwikkelaars die bestaande (kantoor)panden transformeren naar woningen, hebben onder voorwaarden de mogelijkheid om de btw op de verbouwingskosten in aftrek te brengen. Hieronder gaan de adviseurs van HVK Stevens in op de mogelijkheid tot de aftrek van voorbelasting en schetsen zij de bijbehorende voorwaarden.

In beginsel bestaat geen recht op aftrek van btw op kosten die betrekking hebben op de verbouwing van een pand dat bestaat uit (huur)woningen. De verhuur van een woning is in beginsel namelijk vrijgesteld van btw. Onder bepaalde voorwaarden is het echter toch mogelijk om de btw op de verbouwingskosten in aftrek te brengen. Deze voorwaarden beschrijven wij hierna.

Short stay verhuur
Een mogelijkheid waardoor in rekening gebrachte btw op kosten die betrekking hebben op de verbouwing van een pand met (huur)woningen wél in aftrek kan worden gebracht, is om de woningen voor een kortstondige periode btw-belast te verhuren in het kader van "short stay". In dat geval is sprake van een btw-belaste prestatie en is alle btw op kosten toerekenbaar aan die prestatie, waaronder de verbouwingkosten, aftrekbaar.

Belangrijk om hierbij om te merken is dat het btw-tarief voor short stay-verhuur 9% is, tegenover de mogelijkheid om 21% btw over kosten in aftrek te brengen.

In de btw-wetgeving komt niet duidelijk naar voren wat precies onder een 'kortstondige periode' moet worden verstaan. Zodoende heeft de Staatssecretaris van Financiën aangeven dat van een 'verblijf voor een korte periode' sprake is als een huurder feitelijk niet langer dan zes maanden in de woning verblijft en het middelpunt van zijn of haar maatschappelijk leven daar niet naartoe verplaatst. Een andere voorwaarde is dat de woning gemeubileerd dient te worden verhuurd.

Indien een huurder langer dan zes maanden in de woning verblijft, dient de verhuurder aannemelijk te maken dat alsnog sprake is van een kort verblijf. Indien de verhuurder daarin slaagt, is de verhuur onder voorwaarden nog steeds belast met btw.

(Geen) herziening
Vanaf het jaar volgend op het boekjaar waarin is aangevangen met de btw-belaste verhuur van de woning (na afronding van de verbouwing), kan de woning voor onbepaalde tijd btw-vrijgesteld worden verhuurd. Dit leidt onder voorwaarden niet tot (gedeeltelijke) terugbetaling van de in aftrek gebrachte btw over bijvoorbeeld de verbouwingskosten.

In aftrek gebrachte btw dient wel (gedeeltelijk) te worden terugbetaald indien de verbouwing zodanig ingrijpend is geweest dat sprake is van de vervaardiging van een nieuw gebouw. In dat geval zal de woning namelijk meerdere jaren btw-belast moeten worden verhuurd, om te voorkomen dat btw moet worden terugbetaald. Voor de beoordeling of sprake is van een nieuw gebouw, zijn in de rechtspraak bepaalde criteria ontwikkelt die wij behandelen in een eerder door ons geschreven artikel.

Belangrijk is om te vermelden dat de Tweede Kamer kenbaar heeft gemaakt dat wordt onderzocht of voor de situatie dat geen sprake is van de vervaardiging van een nieuw gebouw, en de btw-aftrek in beginsel na één jaar definitief is, een herzieningsmogelijkheid kan worden opgenomen in de btw-wetgeving. Dat zou betekenen dat in aftrek gebrachte btw met betrekking tot (kostbare) verbouwingsdiensten (gedeeltelijk) zal moeten worden terugbetaald indien binnen enkele jaren na de btw-belaste verhuur wordt overgegaan op btw-vrijgestelde verhuur. Momenteel is nog niet duidelijk of en wanneer zo'n herzieningsmogelijkheid daadwerkelijk in de wetgeving wordt geïmplementeerd.

Teruggaafprocedure
Bij de verhuur van woningen in het kader van short stay, is over de ontvangen huurvergoedingen btw verschuldigd. Daartegenover staat dat de in rekening gebrachte btw op de verbouwingskosten (gedeeltelijk) kan worden teruggevraagd. Het (per saldo) terug te ontvangen btw-bedrag kan worden teruggevraagd bij de Belastingdienst. Onder voorwaarden is het ook mogelijk om in het verleden betaalde btw terug te vragen, als toen ook al sprake was van short stay-verhuur. Let op: in verband met de verjaringstermijn van vijf jaar dient u een eventueel teruggaafverzoek over 2018 nog dit jaar te doen.

Resumé
In dit artikel hebben wij besproken dat een aanzienlijke btw-besparing kan worden gerealiseerd door een verbouwd pand eerst kortstondig btw-belast te verhuren alvorens wordt aangevangen met btw-vrijgestelde verhuur. Daarbij geldt dat de btw-belaste verhuur wel in overeenstemming moet zijn met de economische realiteit. Wij bespreken graag met u of in uw situatie aan alle voorwaarden in het kader van short stay-verhuur is voldaan en/of de verbouwing van het pand niet heeft geleid tot de vervaarding van een nieuw pand.

Dit was een bijdrage van Joris van Wamelen en Mike Hagendoorn. Zij maken als fiscalisten deel uit van het vastgoedteam van HVK Stevens te Amsterdam en Rotterdam. Heeft u vragen of opmerkingen? Stuur dan een e-mail naar j.vanwamelen@hvkstevens.com of m.hagendoorn@hvkstevens.com of bezoek de website van HVK Stevens.