Veel vastgoedportefeuilles hebben de afgelopen jaren dusdanige waardestijgingen laten zien, dat er ook in de huidige markt nog zicht is op een boekwinst bij verkoop. Een verkoop resulteert dan al snel in een forse belastingaanslag. In de praktijk wordt belastingheffing vaak langdurig uitgesteld door een ‘herinvesteringsreserve’ (HIR) te vormen, maar dat is niet altijd mogelijk. Zijn de ‘ruilarresten’ dan een reëel alternatief om belastingheffing uit te stellen? In deze bijdrage leggen de specialisten van BDO uit wat de ‘ruilarresten’ zijn en wat de vastgoedpraktijk daar (soms) mee kan.

Herinvesteringsreserve
Voor toepassing van de HIR gelden strikte voorwaarden; het moet gaan om de verkoop van bedrijfsmiddelen (geen voorraadvastgoed), er moet een vervangingsvoornemen zijn, er geldt een vervangingstermijn etcetera. Meer informatie hierover staat in ons artikel 'Blijft uw herinvesteringsreserve in stand?'

Wat zijn de ‘ruilarresten’?
De wijze waarop belastingplichtigen hun winst moeten berekenen, is voor een belangrijk deel vastgelegd in fiscale wet- en regelgeving. Er is echter ook een belangrijke rol weggelegd voor jurisprudentie: de uitspraken van belastingrechters in concrete belastingzaken. De afgelopen decennia hebben belastingrechters in Nederland uitspraken gedaan in zaken waar belastingplichtigen een vermogensbestanddeel met winst verkochten en vervingen - en de belastingclaim wilden uitstellen. De term ‘ruilarresten’ verwijst naar deze uitspraken.

Op grond van de ‘ruilarresten’ is het – onder voorwaarden – toegestaan om de boekwinst bij verkoop van een vermogensbestanddeel af te boeken op de boekwaarde van het vervangende vermogensbestanddeel. De belastingheffing over deze boekwinst wordt aldus (langdurig) uitgesteld, omdat de betreffende transactie is gericht op ‘ruil’ of ‘vervanging’ van een vermogensbestanddeel – in plaats van het realiseren van een resultaat. Wanneer kan zonder belastingheffing worden ‘geruild’?

De ‘ruilarresten’ kunnen onder voorwaarden worden toegepast. Uit de relevante jurisprudentie kunnen inmiddels de volgende voorwaarden worden afgeleid:

• De ‘ruilarresten’ kunnen in principe op alle activa worden toegepast. In tegenstelling tot de herinvesteringsreserve kunnen de ‘ruilarresten’ dus ook worden toegepast op vastgoed dat is aangekocht voor de handel. Sterker nog: als de herinvesteringsreserve van toepassing kan zijn, kunnen de ‘ruilarresten’ niet worden toegepast. De ‘ruilarresten’ kunnen ook niet worden toegepast als de verkoop gericht is op het realiseren van een resultaat (winst of verlies).
• Ten tijde van de verkoop moet er een concreet plan zijn om – in directe samenhang met de verkoop – een vervangende aankoop te doen. De vervangende aankoop mag (beperkte) vertraging oplopen, maar alleen als die vertraging het gevolg is van bijzondere, onvoorziene omstandigheden.
• De functionele en economische functie van de vervangende aankoop moet op transactieniveau – en dus niet op voorraad- of ondernemingsniveau - overeenkomen met de functionele en economische functie van hetgeen verkocht is. Hoe deze voorwaarde exact moet worden toegepast, is nog niet volledig uitgekristalliseerd. Uit de ‘ruilarresten’ lijkt te volgen dat een groot waardeverschil aan eenzelfde economische functie in de weg staat.
• Het is aan de belastingplichtige om te onderbouwen dat wordt voldaan aan de voorwaarden die gelden voor de ‘ruilarresten’. Op dit punt gaat het – met name ten aanzien van dezelfde functionele en economische functie – vaak mis.

Wanneer gaat het (niet) goed?
Er wordt relatief weinig geprocedeerd over de ‘ruilarresten’. Een overzicht van enkele relevante uitspraken:

• In 2004 boog Hof Amsterdam zich over de zaak van een vastgoedeigenaar die verhuurde appartementen verkocht en te verhuren bedrijfsunits aankocht. Het Hof oordeelde dat de appartementen en de bedrijfsunits niet dezelfde functionele en economische functie vervulden. Hof Amsterdam baseerde dit oordeel met name op:
• het verschil in doelgroep (particulieren vs. ondernemers);
• het verschil in leegstandsrisico (appartementen vs. bedrijfsunits);
• het verschil in de geschatte huurstroom (tot wel 7x hoger voor de bedrijfsunits);
• het verschil in de economische levensduur (tot wel 3x langer voor de appartementen).
   
• In 2010 boog de Hoge Raad zich over de zaak van een beleggingsmaatschappij die grond had verhandeld en de boekwinst wilde reserveren op grond van de ‘ruilarresten’. De Hoge Raad oordeelde dat de ‘ruilarresten’ ook van toepassing zijn op voorraad. Toch ging het in deze zaak mis voor de beleggingsmaatschappij: ze had onvoldoende onderbouwd waarom de ‘ruilarresten’ van toepassing waren – en dus niet aan haar bewijslast voldaan.
• In 2022 boog Hof Arnhem-Leeuwarden zich over de zaak van een handelaar in (agrarische) gronden, boerderijen en bedrijfsgebouwen. De handelaar had een deel van zijn handelsvoorraad verkocht en wilde de boekwinst afboeken op de kostprijs van nieuw aangekochte onroerende zaken. Daarbij stelde de handelaar dat de betreffende transacties niets veranderden aan de functionele en economische functie van zijn totale handelsvoorraad. Het Hof ging daar niet in mee en oordeelde dat deze toets op transactieniveau moet worden toegepast. De handelaar had onvoldoende onderbouwd dat hetgeen werd aan- en verkocht dezelfde functionele en economische functie had – en had dus niet aan zijn bewijslast voldaan.

Wat is het belang voor de praktijk?
Belastingheffing over gerealiseerde boekwinsten uitstellen, kan van groot belang zijn om meer financiële slagkracht te hebben bij vervangende aankopen. Bij de verkoop van bedrijfsmiddelen kan een beroep worden gedaan op de ‘herinvesteringsreserve’, maar dat geldt niet bij de verkoop van voorraad – zoals bijvoorbeeld voor de handel bestemd vastgoed. Dan kunnen de ‘ruilarresten’ uitkomst bieden. Tegenover het ruimere toepassingsbereik staan wel strikte voorwaarden.

Die strikte voorwaarden maken het in de praktijk lastig om succesvol een beroep op de ‘ruilarresten’ te doen – te meer nu de bewijslast op de belastingplichtige rust. Het fiscale voordeel kan echter groot zijn: de belastingclaim doorschuiven. Partijen die regelmatig handelen in sterk vergelijkbare objecten zouden dus zeker kennis moeten nemen van de kansen die de ‘ruilarresten’ kunnen bieden. De vergelijkbaarheid van de functionele en economische functie op transactieniveau lijkt daarbij één van de belangrijkste aandachtspunten te zijn.

BDO Accountancy, Tax & Legal B.V. | Industriegroep Real Estate & Construction
mr. Ricardo de Jong – Senior Manager Tax en mr. Joost Screever – Junior Consultant Tax
REC@bdo.nl | T: 020-5432100