Goede voornemens voor 2023: Blijft uw herinvesteringsreserve in stand?
Op dit moment lijken de eerste tekenen van een kentering in de vastgoedmarkt zichtbaar, maar dat neemt niet weg dat vastgoedportefeuilles de afgelopen jaren (forse) waardestijgingen hebben laten zien. Vastgoedeigenaren die recent tot verkoop zijn overgegaan, hebben dan ook veelal (forse) boekwinsten kunnen realiseren. Acute heffing van vennootschapsbelasting over die boekwinsten kan worden voorkomen door gebruik te maken van de fiscale herinvesteringsreserve. In deze bijdrage zetten de specialisten van BDO Real Estate & Construction enkele belangrijke aandachtspunten op een rijtje. Heeft u uw herinvesteringsvoornemens voor 2023 al op orde?
De herinvesteringsreserve (HIR) is een fiscale faciliteit. Kort gezegd komt de herinvesteringsreserve op het volgende neer: de (fiscale) boekwinst bij de verkoop van bijv. een onroerende zaak kan worden gereserveerd, waardoor acute belastingheffing wordt voorkomen. Dit levert een liquiditeitsvoordeel op dat kan oplopen tot wel 25,8% (2022)! Dit liquiditeitsvoordeel kan vervolgens gebruikt worden om vervangende investeringen te financieren. De gereserveerde boekwinst wordt daarbij afgeboekt op de (fiscale) boekwaarde van de vervangende investering(en). Acute belastingheffing kan zeer lang worden uitgesteld zolang telkens opnieuw wordt verkocht en geherinvesteerd. En aan de voorwaarden voor toepassing van de HIR wordt voldaan natuurlijk.
De afboeking op de fiscale boekwaarde van de vervangende investering resulteert overigens wel in een lagere grondslag om fiscaal over af te schrijven – en dus in hogere fiscale jaarwinsten. In de praktijk kan op vastgoed echter vaak toch al niet of nauwelijks worden afgeschreven als gevolg van een wettelijke afschrijvingsbeperking: de fiscale boekwaarde van een pand mag als gevolg van afschrijvingen niet onder de WOZ-waarde dalen. De herinvesteringsreserve heeft in de praktijk zodoende vaak slechts een beperkte invloed op de fiscale afschrijvingen.
Bedrijfsmiddel of voorraad?
De herinvesteringsreserve kan uitsluitend toegepast worden bij de verkoop van bedrijfsmiddelen - en dus niet bij de verkoop van vastgoed dat u als voorraad aanhoudt. Dat onderscheid is in de praktijk niet altijd even duidelijk aan te brengen. Dit kan in de praktijk tot discussie leiden, terwijl de belangen vaak groot zijn! Een aantal voorbeelden uit de praktijk:
- Beleggingsvastgoed dat wordt aangehouden om binnen afzienbare tijd te worden verkocht - en tot die tijd wordt verhuurd - kwalificeert voor de HIR normaal gesproken als voorraad. Appartementen die een projectontwikkelaar realiseert t.b.v. de verkoop ook – en komen dus niet voor toepassing van de HIR in aanmerking.
- De kwalificatie als 'bedrijfsmiddel' of 'voorraad' is echter lastiger bij een aanvankelijk verhuurd kantoorpand dat wordt getransformeerd tot voor de verkoop bestemde appartementen. In welke fase wordt verkocht en is de HIR dan wel of niet toepasbaar?
- Industrieel vastgoed dat wordt verkocht, omdat de productielocatie wordt verplaatst, kwalificeert daarentegen op het eerste gezicht als een bedrijfsmiddel. Toepassing van de HIR op een boekwinst lijkt dan goed voorstelbaar.
De vraag of sprake is van een 'bedrijfsmiddel' of 'voorraad' blijft aldus een belangrijk aandachtspunt voor de praktijk. Des te meer nu het vaak om forse bedragen gaat en de Belastingdienst tot vijf jaar terug correcties kan aanbreng in binnenlandse situaties.
Herinvesteringsvoornemen
Om de HIR te kunnen toepassen, moet wel (voortdurend) sprake zijn van een herinvesteringsvoornemen. De herinvestering moet in principe plaatsvinden in het jaar van verkoop van het oude bedrijfsmiddel of in een van de drie daaropvolgende kalenderjaren. Belangrijk hierbij is dat het herinvesteringsvoornemen voortdurend aanwezig (en aantoonbaar) moet zijn vanaf de einddatum van het boekjaar waarin de boekwinst is gerealiseerd tot en met de feitelijke herinvestering.
Daarbij ligt de bewijslast bij de belastingplichtige. Als het herinvesteringsvoornemen op enig moment niet meer aantoonbaar aanwezig is, valt de gereserveerde winst op dat moment alsnog in de fiscale winst. Let op: dat sprake moet zijn van een aantoonbaar herinvesteringsvoornemen, betekent niet dat er ook al een uitgewerkt herinvesteringsplan moet liggen.
In de fiscale rechtspraak is daarnaast recent opnieuw aan de orde gekomen in hoeverre het herinvesteringsvoornemen daadwerkelijk realiseerbaar moet zijn. Als het herinvesteringsvoornemen in het jaar van verkoop niet realiseerbaar is, staat dat volgens de Hoge Raad niet aan de toepassing van de HIR aan de weg. Dat ligt anders als de herinvestering naar verwachting überhaupt niet binnen de geldende herinvesteringstermijn kan worden gerealiseerd: dan kan geen gebruik van de HIR worden gemaakt, aldus de Hoge Raad. De bewijslast dat het herinvesteringsvoornemen überhaupt niet realiseerbaar is, ligt overigens bij de Belastingdienst.
Voornemens concretiseren
Het is van belang dat het herinvesteringsvoornemen van de belastingplichtige concreet en aantoonbaar wordt gemaakt. Op dit punt gaat het in de praktijk regelmatig mis. Wij raden belastingplichtigen aan om de herinvesteringsvoornemens zo concreet mogelijk uit te werken in een directiebesluit. En om de beoogde herinvestering terugkerend inhoudelijk te behandelen in directie- en aandeelhoudersvergaderingen – inclusief gedetailleerde vastlegging in notulen. Daarbij kan het – met het oog op de hiervoor aangehaalde fiscale rechtspraak – zinvol zijn om ook op hoofdlijnen in te gaan op de haalbaarheid van de herinvesteringsplannen. Denk daarnaast ook aan het archiveren van bijv. e-mailcorrespondentie over de beoogde herinvestering binnen de organisatie en met makelaars, financiers en aanbieders.
Het beschikbaar hebben van dergelijke documentatie kan in een discussie met de Belastingdienst over de HIR van doorslaggevend belang zijn! Met jaareinde 2022 in zicht komt dus de vraag op: is uw herinvesteringsvoornemen voor 2023 op orde?
Heeft u vragen over de toepassing van de HIR, bijvoorbeeld over de kwalificatie als 'bedrijfsmiddel' of 'voorraad' of het aantonen van uw herinvesteringsvoornemen? Neem dan contact op met de specialisten van BDO Real Estate & Construction.
BDO Accountancy, Tax & Legal B.V. | Industriegroep Real Estate & Construction
mr. Ricardo de Jong – Senior Manager Tax en mr. Joost Screever – Junior Consultant Tax
REC@bdo.nl | T: 020-5432100
Laatste nieuws
- 23-08-2024 14:20 Grote beleggers investeren nauwelijks in nieuwe woningen, maar Wbh niet grootste issue
- 23-08-2024 13:43 Weg vrij voor deelgebied 5 in Merwedekanaalzone: Tot 4.250 woningen mogelijk
- 23-08-2024 12:27 Alex Invest koopt winkelruimte in Woonmall Alexandrium
- 23-08-2024 11:26 Opmerkelijk: Voor dit nieuwbouwproject zijn 'incentives' nodig om kopers te trekken
- 23-08-2024 11:06 Raad van State stelt bezwaarmakers tegen 250 woningen in Tilburg in ongelijk
- 23-08-2024 09:21 Starters vragen vaker naar familiehypotheek en schenkingsvrijstelling, na afschaffing jubelton
- 23-08-2024 08:48 CBS over detailhandel: Non-food sector groeit, omzet supermarkt daalt
- 22-08-2024 16:42 IVBN-directeur: ‘Woningmarkt heeft heel fragiel punt bereikt, overheid moet nu stimuleren’
- 22-08-2024 16:12 Ondernemers en investeerders die elkaar helpen is de bewezen kracht van Mogelijk
- 22-08-2024 14:00 Bestemmingsplan voor 48 appartementen in Geldermalsen onherroepelijk
- 22-08-2024 11:31 Hightechbedrijf huurt 1.370 m2 in Eindhoven
- 22-08-2024 10:21 Scapino opent winkels in vier oude panden van Bristol
- 22-08-2024 09:19 Huurders blijven vaker zitten door achterblijvend aanbod van topkwaliteit kantoorruimte
- 22-08-2024 08:42 Twee nieuwe huurders voor City Center Tilburg
- 22-08-2024 08:42 Sam Heijkoop en Marnix Uri naar VanWonen
- 22-08-2024 06:00 Boissevain: DNB, geef banken de ruimte hun marges op peil te houden
- 22-08-2024 00:00 Koopwoningen bijna 11 procent duurder, grootste stijging in twee jaar
- 21-08-2024 18:57 Jos Baeten (a.s.r.): ‘Helft van onze woningportefeuille komt door huurwet in gereguleerde segment’
- 21-08-2024 15:57 Voormalig bankgebouw in Driebergen mag getransformeerd worden naar woningen
- 21-08-2024 14:03 Gemeenteraad Maashorst aan zet voor bijna 100 woningen
- 21-08-2024 12:51 A.s.r. investeert niet in nieuwe huurwoningen door Wet betaalbare huur
- 21-08-2024 12:13 Meierijstad geeft groen licht voor bouw flexwoningen voor 500 arbeidsmigranten
- 21-08-2024 11:32 Elan Wonen trekt stekker uit plannen voor verdichting in Haarlem-Meerwijk
- 21-08-2024 10:56 StartDock huurt ruim 1.800 m2 aan Keizersgracht in Amsterdam
- 21-08-2024 10:47 Ronald van der Zalm keert terug naar Cushman & Wakefield
- 21-08-2024 10:06 Montea boekt in Nederland 22 miljoen omzet in eerste helft van het jaar
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.