Wanneer is een garage bij een woning fiscaal zelfstandig?

Vastgoedeigenaren die zowel garages als woningen in bezit hebben, worden geadviseerd om kritisch te beoordelen in welke gevallen sprake is van een 'aanhorigheid’ bij de woning en dit als zodanig te verwerken in aangifte inkomstenbelasting (particuliere eigenaar) of de fiscale activastaat (ondernemer). Een groep medewerkers van BDO schreef er het volgende artikel over:

De Kennisgroep Onroerende Zaken van de Belastingdienst heeft een standpunt gepubliceerd waarin ze stelt dat een garage die op enige afstand van de woning ligt, kwalificeert als ‘aanhorigheid’. Dit is relevant voor de eigenwoningrenteaftrek en box 3 in de inkomstenbelasting. Maar kan ook impact hebben op de vennootschapsbelasting(vpb)-positie van vastgoedexploitanten, zoals woningcorporaties.

Standpunt Belastingdienst
In de voorgelegde casus was sprake van een woning met een garage die op 70 meter afstand van de woning in een andere straat was gelegen. De woning en garage zijn in dezelfde bouwstijl en hetzelfde bouwjaar gebouwd. De Kennisgroep oordeelt dat de garage in deze situatie, op basis van de feiten en omstandigheden, kwalificeert als ‘aanhorigheid’ bij de woning. De afstand tussen de woning en de garage en het feit dat de garage vanuit de woning enkel via een openbare weg te bereiken is doet hier niet aan af. Wel merkt de Kennisgroep op dat een en ander altijd op basis van alle relevante feiten en omstandigheden moet worden beoordeeld. De Kennisgroep noemt daarbij een aantal criteria die volgen uit jurisprudentie.

Belang voor belastingheffing
Het standpunt heeft betrekking op de eigenwoningregeling in de inkomstenbelasting. Daarmee geldt in zo een situatie dat de garage niet in box 3 valt maar onderdeel is van de eigenwoning en dus meetelt voor de eigenwoningrenteaftrek.

De kwalificatie als ‘aanhorigheid’ heeft ook gevolgen voor de fiscale winstbepaling. In dit kader is namelijk wettelijk bepaald dat bij het bepalen van de afschrijvingen op ‘gebouwen’ (waaronder de toets aan de zogenoemde ‘bodemwaarde’) de onderdelen van het gebouw, de grond en de aanhorigheden als één bedrijfsmiddel moet worden beschouwd. Dit betekent dat in de fiscale materiele vaste activastaat de garage en de woning als één moeten worden verantwoord. In de praktijk zien we het met enige regelmaat voorkomen dat deze, zeker indien sprake is van twee WOZ-objecten, als twee afzonderlijke bedrijfsmiddelen worden vermeld. Mogelijk ten onrechte dus.

Voor de praktijk
Indien u zowel garages als woningen bezit, adviseren we om kritisch te beoordelen in welke gevallen sprake is van een 'aanhorigheid’ bij de woning en dit als zodanig te verwerken in aangifte inkomstenbelasting (particuliere eigenaar) of de fiscale activastaat (ondernemer). Voor de ondernemer geldt daarbij dat fiscaal slechts kan worden afgeschreven tot de ‘bodemwaarde’ (100 procent van de WOZ-waarde) en de garages veelal een relatief lage (boek-)waarde hebben. De impact op de afschrijvingslast is in veel gevallen relatief klein. Echter leidt dit wel tot de nodige administratieve lasten. Volledigheidshalve merken we op dat dit standpunt geen gevolgen heeft voor de kwalificatie van (de verhuur van) de garage in de btw. De btw kent namelijk een eigen definitie van ‘aanhorigheid’.

Aan deze bijdrage werkten binnen de BDO industriegroep Real Estate & Construction de volgende medewerkers mee:
drs. Ruud Lemmens – Senior manager belastingadvies
drs. Danielle Schraa – Partner publieke sector
mr. Sander van der Veen – Partner belastingadvies