Thijs van den Meulengraaf en Pim Gooris (JLL): Sale-en-lease backtrend loopt nog wel even door

Zijderlaan Logistiek heeft eind vorige week in een sale-en-lease back een logistiek gebouw van bijna 7.000 m2 verkocht aan belegger Cabot Properties. Thijs van de Meulengraaf en Pim Gooris van JLL verwachten dat deze al langer bestaande trend van sale-en-lease back nog wel even zal doorlopen: ‘Met de hogere rente is verkoop van vastgoed door gebruikers toch een manier om liquiditeit vrij te spelen.’

JLL was namens Cabot betrokken bij de transactie. Het gebouw van familiebedrijf Zijderlaan Logistiek dat ze nu verkocht hebben staat aan de Mosquitostraat 7 in Steenbergen. Pim Gooris, consultant MidCap Investments: ‘Zijderlaan is aan het groeien en kan op deze manier liquiditeit vrijmaken om dit te bewerkstelligen.’ Thijs van de Meulengraaf, hoofd Logistics & Industrial Capital Markets, voegt toe: 'Door de oplopende rente ontstaat er toch behoefte bij bedrijven om de liquiditeit die vast zit in de stenen te ontsluiten. In de logistieke markt is, in tegenstelling tot de kantoren- en winkelmarkt, nog steeds veel vastgoed in handen van gebruikers zelf.’

Voor Zijderlaan bijvoorbeeld was dit de eerste verkoop van vastgoed in hun historie. Hun overige distributieruimten hebben zij nog steeds in eigendom.     

Geen gebrek aan belangstelling
Volgens Van de Meulengraaf en Gooris is er onder beleggers nog steeds veel interesse in logistiek vastgoed. Koper Cabot Properties, een internationale private equity vastgoedonderneming die zich richt op logistiek vastgoed en zo’n veertien miljard dollar aan assets under management heeft, wil in elk geval blijven uitbreiden in Europa. Van de Meulengraaf: ‘Weliswaar zijn de aanvangsrendementen gestegen, maar dat ligt meer aan de gestegen rente dan aan gebrek aan belangstelling.’ De aanvangsrendementen zijn in zes maanden tijd van laag in de drie procent voor core vastgoed gestegen naar laag tot midden in de vier procent. Verschillende deals in de markt die in de maak waren zijn dan ook heronderhandeld.

Dat de belangstelling hoog blijft, heeft verschillende oorzaken. Gooris: ‘Beleggers zijn hun portefeuilles aan het diversifiëren en ruilen bijvoorbeeld kantoren en residentieel in tegen logistiek vastgoed.’ Daarnaast is er volgens hem binnen het midcap-segment, voor de kleinere beleggingsvolumes, nog voldoende liquiditeit en is men minder afhankelijk van financiering. Wij verwachten daarom dat dit segment beter bestand is tegen negatieve marktontwikkelingen die ontstaan door de stijgende rentes als gevolg van de oplopende inflatie.

Eén procent leegstand
Belangrijkste reden voor de hoge belangstelling van beleggers is tevens dat de gebruikersmarkt nog steeds heel sterk is. Van de Meulengraaf: ‘Er is nog steeds maar één procent leegstand. Door die lage leegstand is en blijft er nog steeds sprake van huurgroei in de logistieke vastgoedmarkt.’

Vooralsnog hebben de stijgende inflatie en het dalende consumentenvertrouwen dus nog geen gevolgen voor de vraag, maar het is lastig te voorspellen hoe de markt zich op de middenlange termijn zal ontwikkelen. Van de Meulengraaf: ‘Wie weet hebben we straks ook nog met een recessie te maken. Het is bovendien lastig om vooruit te kijken omdat het logistieke vastgoed in Nederland niet alleen reageert op Nederlandse ontwikkelingen, maar ook een groot stuk van Europa bedient. Maar de Nederlandse markt is wel de meest volwassen van Europa en ik denk dat het niet zo’n vaart zal lopen. Deze markt kan met dermate sterke fundamentals wel tegen een stootje.’