Waar liggen nog kansen voor vastgoedbeleggers die aan een toekomstbestendige en rendabele portefeuille bouwen? En als op deze kansen ingespeeld wordt, hoe draagt RNHB dan met haar financiering bij om ze te benutten? In een 6-delige serie – waarin de vastgoedfinancier verschillende assettypen binnen het commercieel vastgoed uitlicht - geeft RNHB het antwoord. Dit keer: de succesfactoren van retail als interessante asset, ook in onzekere tijden. 

Het einde van de coronamaatregelen heeft de winkelende mens en de investeerder weer teruggebracht. ‘Er is weer een grote belangstelling voor de winkelstraten met een gezonde mix aan winkels en aanvullend aanbod’ aldus Vincent Cazemier. Als Real Estate Advisor adviseert hij RNHB dagelijks over aanvragen voor de financiering van beleggingsobjecten. ‘Na de coronapandemie hebben mensen behoefte om eropuit te gaan, en het liefst naar gebieden waar zij een goede mix van winkelen, eten, uitgaan, overnachten en andere vormen van ontspanning vinden.’ 

Doordat RNHB retailpanden ook in coronatijd is blijven financieren, ondervindt Cazemier in de praktijk  dat deze mix van elementen een concept is dat werkt. ‘Dat verklaart mede het succes van een gebied zoals de binnenstad van Utrecht: er is een gediversifieerd palet van voorzieningen. Dat voldoet aan de behoefte van het winkelend publiek, van winkelen tot ontspanning en entertainment. Cazemier ziet niet alleen kansen voor retailpanden in grote binnensteden zoals Amsterdam, Groningen of Enschede waar RNHB veelvuldig financiert. ‘Juist het belang van wijkwinkelcentra hebben we blijvend ingezien. Vooral food is in coronatijd een bewezen stabiele belegging gebleken. Men is het belang van winkelen bij de bakker, slager, noten- en groenteboer in de buurt meer gaan inzien: bij de panden die wij hebben beoordeeld, bleven de passantenstromen en omzetten ook toen redelijk stabiel. Niet voor niets zijn we dit type vastgoed ook tijdens de Covid pandemie blijven financieren.’ 

Retail gaat hand in hand met mixed
De leegstand in retail is - ondanks de maandenlange lockdowns in de afgelopen twee jaar -  duidelijk aan het afnemen, blijkt uit diverse rapporten. Zo deelde Locatus dat de leegstand in 2021 fors daalde: van 16.335 lege panden begin 2021 naar 14.579 eind 202. Een afname van 1756 panden. Dat is deels te verklaren door de steunmaatregelen van de overheid en een verandering in het soort winkels – zo is food retail met 5% en het aantal meubelzaken met 17% toegenomen - , maar ook doordat veel winkelvloeroppervlak tijdens de Coronapandemie is omgezet naar woningen of horeca.

Cazemier: ‘Kijken we naar de projecten die wij financieren, dan zien we vooral in de binnensteden dat winkelpanden die wel of niet leegstaan, gedeeltelijk worden getransformeerd naar wonen. Dat is uiteraard een gezonde en logische beweging. Het verbetert de levendigheid van het straatbeeld en verkleind uiteraard het woningtekort’.

Clientmanagers binnen RNHB merken steeds vaker op dat panden waarvoor zij een aanvraag binnenkrijgen, al een ‘gemengd centrum vergunning’ hebben. De combinatie van winkel en wonen is hierdoor makkelijker voor een belegger aan te vragen. Zo heeft RNHB al voor verschillende klanten combinaties van winkels en appartementen kunnen realiseren.  ‘Hoog Catharijne was ruim tien jaar geleden bijvoorbeeld een gebied waar de verpaupering toesloeg', vertelt Cazemier. ‘Maar wie vooruitkeek en opmerkte dat verschillende marktpartijen waaronder grote investeerders, gemeenten en financiers de handen ineensloegen om er iets succesvols van te maken, zag de potentie van het hele gebied. Een gediversifieerd gebied spreekt veel bezoekers aan.  Door een mooie mix aan verschillende belevenissen blijven winkelstraten levendiger, worden leegstaande retailpanden vaak getransformeerd naar woningen en is er een natuurlijke sociale controle over wat er in de straat of wijk afspeelt.’

Retail: altijd een dynamische markt
Retail is een zeer dynamische markt, waar food, dagelijkse boodschappen en de terugkerende high streets op de beste locaties het meest in trek zijn. Volgens Cazemier is een wijkwinkelcentrum met een goede mix van retailers en een ‘trekker’ zoals een supermarkt een succes gebleken, net zoals binnenstedelijke retail op locatie met een gediversifieerd palet aan voorzieningen.  ‘Omdat we bij RNHB met deze ogen naar retail kijken, kunnen we dus in mogelijkheden blijven denken. Dat is misschien ook waarom we in de markt tot €50 miljoen bekend staan als een échte financieringspartij voor deze assetklasse: we (her)financieren zowel kleine beleggers met één pand als internationale investeringspartijen met grote portefeuilles.’

‘Bij aanvragen kijken we ook goed naar de potentie voor de toekomst’, verklaart Cazemier. ‘RNHB beschouwt tijdens de beoordeling van een aanvraag verschillende parameters en weegt die tegen elkaar af. Wij gaan vooral voor een langdurige relatie; voor een goede lening voor de belegger en een goede financiering van onze kant. Ons beleid is gebaseerd op een langjarige visie. We bouwen daarbij op onze verwachtingen, de ontwikkelingen en trends in de markt. We staan altijd klaar om een succesvolle groei van de beleggingsportefeuille van onze klanten te ondersteunen.’

‘De vooruitzichten voor veel retailers en investeerders blijven de aankomende periode onzeker. Dit komt door hoge inflatie, stijgende rentes en het lage consumentenvertrouwen. Dit alles zal ook een effect hebben op de bestedingen van klanten. In de aankomende tijd zullen we zien dat we - bij de mindere retail locaties - ook weer dalende waarderingen, huren en leegstaande panden kunnen verwachten. Beleggers zullen ook dan weer inspelen op verandering. Retail zal altijd een dynamische markt blijven.’

Retail is maatwerk en benutten van kansen
Veel van wat RNHB doet in retail is maatwerk. Dat wil zeggen: alle aanvragen tot €2,5 miljoen gaat via het reguliere aanvraagformulier, voor alles vanaf €2,5 miljoen krijgen beleggers een clientmanager toegewezen die uitgebreid kijkt naar de meest gunstige mogelijkheden die hij hen vanuit RNHB kan verstrekken: zowel voorwaarden als rentetarieven zijn op maat. Daarnaast bieden we voor lagere bedragen, waarbij het vaak gaat om een mix van woningen en retail, onze ‘Mixed Light’ financiering aan, met vooraf vastgestelde rentetarieven en voorwaarden.  Het voordeel aan deze financiering is bijvoorbeeld de lagere rente ten opzichte van onze reguliere hypotheek voor retail- of combinatiepanden. We laten daarmee blijken dat we een goede mix in stads- en winkelcentra stimuleren.’

Cazemier beseft dat RNHB met deze financieringen, hoe groot of klein dan ook, niet alleen de belegger ondersteunt. ‘We zijn als financier ook onderdeel van een veel groter maatschappelijk vraagstuk: hoe houden we complete gebieden leefbaar en prettig? Met dat besef, en de vastgoedkennis die we bij RNHB in huis hebben, kunnen we gelukkig in kansen blijven denken. Ook als er niet zo’n standaard aanvraag binnenkomt.’

Meer informatie: www.rnhb.nl.