Logistiek vastgoed verhuren? Denk aan triple net, maar leg het goed vast

Esther Brand en Marianne Elshof van Lexence schrijven maandelijks over juridische vraagstukken waar vastgoedeigenaren in de praktijk tegenaan lopen. In deze blogreeks bespreken zij hoe daarmee om te gaan. Dit is deel 1: de verhuur van logistiek vastgoed en de verschillende contractuele mogelijkheden.

Bij de verhuur van vastgoed draait het al snel om de vraag: wie betaalt de rekening? Een vraag die in de praktijk vorm krijgt via single net, double net en triple net huurovereenkomsten. Het zijn termen die aangeven in hoeverre kosten en verplichtingen die bij het pand horen, zoals belastingen, verzekeringen en onderhoud, bij de huurder terechtkomen. Hoe verder men opschuift richting triple net, hoe meer verantwoordelijkheden bij de huurder komen te liggen.

Juist bij logistiek vastgoed ligt dat laatste in de praktijk vaak voor de hand. Het gaat immers vaak om panden met één huurder, die het volledige object gebruikt voor zijn eigen bedrijfsproces. Bovendien liggen deze panden meestal niet op drukke zichtbare locaties, maar langs snelwegen of aan de randen van stedelijke gebieden. Anders dan bij binnenstedelijk vastgoed komt een verhuurder hier in de regel niet ‘toevallig’ langs om de staat van het pand te controleren en heeft hij vaak ook geen andere panden in de directe omgeving.

Daar komt bij dat logistieke huurders veelal professionele partijen zijn die het pand specifiek op hun eigen operatie inrichten. In zo’n verhouding ligt het voor de hand dat ook de kosten en verantwoordelijkheden die bij dat gebruik horen, zoveel mogelijk bij de huurder worden gelegd. Dat maakt triple net tot een logische constructie bij de verhuur van logistiek vastgoed.

Niet wettelijk verankerd
Toch schuilt hier ook een belangrijk juridisch risico. In de praktijk wordt nog te vaak ten onrechte gedacht dat het gebruik van het label 'triple net' voldoende is om alle verplichtingen bij de huurder neer te leggen. Triple net is echter geen wettelijk verankerd of anderszins door regelgeving omkaderd begrip, maar een praktijkterm zonder vaste juridische inhoud. In de rechtspraak worden verhuurders dan ook keer op keer terechtgewezen door rechters die oordelen dat de enkele vermelding van 'triple net' onvoldoende is om alle lasten en verplichtingen op de huurder af te wentelen. Willen partijen dit daadwerkelijk zo regelen, dan moet hun bedoeling expliciet uit de huurovereenkomst blijken.

De uitleg van een triple net-beding vindt namelijk plaats aan de hand van de zogenoemde Haviltex-maatstaf. Daarbij komt het aan op de vraag wat partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Niet alleen de bewoordingen van het contract spelen daarbij een rol, maar ook de context, de aard van het gehuurde en het gedrag van partijen voorafgaand aan en na het sluiten van de overeenkomst. Zonder duidelijke afspraken ontstaat al snel ruimte voor interpretatie en discussie.

Ondubbelzinnig
Een triple net-constructie werkt dan ook alleen als helder is vastgelegd welke lasten hieronder vallen. Als een verhuurder bijvoorbeeld wil dat de huurder eigenaarsbelastingen, verzekeringskosten en kosten van groot onderhoud en vernieuwing draagt, dan zal dat concreet en ondubbelzinnig moeten worden vastgelegd. Gebeurt dat niet, dan blijft onzekerheid bestaan en ligt een geschil op de loer.

Voor verhuurders van logistiek vastgoed is de boodschap van deze blog daarmee hopelijk duidelijk: triple net sluit uitstekend aan bij deze markt en kan belangrijke voordelen bieden, maar het begrip zelf heeft juridisch weinig betekenis. Alleen een zorgvuldig uitgewerkte huurovereenkomst zorgt ervoor dat de beoogde verdeling van kosten en verplichtingen ook standhoudt. Denk dus aan triple net, maar laat het niet bij een label alleen.