Onzekerheid vastgoedsector niet weggenomen tijdens Prinsjesdag

Madeline Buijs, Chief Economist & Head of Research bij Colliers, bespreekt in haar meest recente blog de maatregelen uit de Miljoenennota en het effect op de vastgoedmarkt. 

Elk jaar is Prinsjesdag van groot belang voor de vastgoedsector. Op deze dag worden veel maatregelen aangekondigd die de sector raken, met name op het gebied van de woningmarkt. Dit jaar zijn de maatregelen voor de sector beperkt en stond Prinsjesdag vooral in het teken van het herstel van de koopkracht. In de Miljoenennota staan veel goede plannen, maar de concrete uitwerking ontbreekt. Ook wordt de onduidelijkheid over de nieuwe reguleringsgrens voor woningen niet weggenomen.

Ongekende koopkrachtmaatregelen
Het kabinet neemt ongekende maatregelen om de koopkracht van mensen te herstellen. Het Centraal Planbureau (CPB) raamde eerder nog dat 7,6% van de mensen onder de armoedegrens zou belanden. Door de nieuwe koopkrachtmaatregelen daalt dit percentage in 2023 naar 4,9%. Van de kinderen groeit in 2023 naar verwachting 6,7% in armoede op. De koopkracht zal in 2022 nog wel een flinke duik nemen, omdat alle maatregelen gericht zijn op 2023.

Van de huishoudens met de laagste inkomens zal de koopkracht volgend jaar het sterkst verbeteren. De energietoeslag blijft voor de lagere inkomens bestaan, gaat de zorg- en huurtoeslag omhoog, wordt het wettelijk minimumloon met 10% verhoogd en gaat de laagste belastingschijf omlaag, waardoor de loonbelasting daalt. Ook blijft de verlaging van de energiebelasting en de accijns op brandstof intact.

Door de maatregelen zal de Nederlandse economie naar verwachting in 2023 met 1,5% groeien, dit was eerder 1,1%. De consumptie van huishoudens zal door de maatregelen naar verwachting blijven groeien in plaats van krimpen. De investeringen van bedrijven groeien de komende jaren beperkt.

Instellen energieplafond
Per 1 november wordt er een energieplafond ingesteld voor consumenten. Voor het verbruik tot 1.200 kubieke meter gas en 2.400 kilowattuur elektriciteit gaan de prijzen van januari 2022 gelden. Dat is het gemiddelde energieverbruik van een huishouden. De maximale prijs voor gas gaat waarschijnlijk naar 1,50 euro per kubieke meter en voor elektriciteit naar 0,70 euro per kilowattuur. Dit zijn nog steeds hogere prijzen dan de prijzen in juli 2021, de maand dat de prijsstijging werd ingezet. Toen bedroeg de gasprijs ongeveer 0,80 euro per kubieke meter en de elektriciteitsprijs 0,25 euro per kilowattuur.

Voor alles wat daarboven wordt gebruikt, moeten de huidige marktprijzen worden betaald. Dit zorgt ervoor dat de huishoudens die een kleinere woning hebben, minder hoeven te betalen. De – in het algemeen – vermogende Nederlanders met een groot huis betalen meer. Daarnaast zorgt dit ervoor dat de prikkel om energie te besparen blijft bestaan.

Bedrijven wachten nog
Maatregelen om MKB-bedrijven te helpen zijn ook voorzien voor november, maar moeten nog verder worden uitgewerkt. Daarnaast zou er een specifieke maatregel komen voor grootverbruikers zoals bakkers en tuinders. De details van deze maatregelen zijn nog niet bekend. De vraag is daarnaast of de grootverbruikers in de industrie worden geholpen. Bijvoorbeeld producenten van bouwmaterialen zoals beton en bakstenen gebruiken veel energie voor de vervaardiging van hun producten. De hoge energieprijzen zorgen ervoor dat de prijzen nog harder stijgen.

Wonen staat centraal
Als het gaat om de vastgoedsector, wordt in de Miljoenennota alleen gesproken over wonen. Kantoren, bedrijfsruimte, logistiek, hotels worden geen enkele keer genoemd. Wel is er een belangrijke verandering die al het commerciële vastgoed treft. De overdrachtsbelasting wordt verhoogd van 8% naar 10,4%. Een verhoging van 10,1% stond al in de plannen, maar de belasting is nog wat verder verhoogd om de koopkrachtplannen te financieren.

Het kabinet wil wonen betaalbaarder maken. Hiervoor krijgen huurders met een laag inkomen in een corporatiewoning vanaf 1 januari 2023 een huurverlaging die inkomensafhankelijk is. Gemiddeld zal het om 57 euro per maand gaan. Ook stijgt de huurtoeslag met circa 17 euro per maand. Om ervoor te zorgen dat huurprijzen betaalbaar blijven zullen huurprijsstijgingen in de sociale sector de komende drie jaar 0,5% minder zijn dan de stijging van de cao-lonen. Voorheen werden de huren gekoppeld aan inflatie. Door de koppeling aan de cao-lonen worden de mensen met een laag inkomen niet nog harder geraakt door de inflatie, omdat de cao-lonen minder hard stijgen dan de inflatie.

Op dit moment wordt jaarlijks voor ongeveer 69.000 nieuwe woningen een vergunning aangevraagd. Te weinig om het doel te behalen.

Woningbouw moet omhoog
Tot aan 2030 zijn er ongeveer 900.000 extra woningen nodig, maar de bouw hiervan loopt achter. Om het woningtekort op korte termijn aan te pakken heeft het kabinet in maart van dit jaar het Programma Woningbouw gepresenteerd. Door meer regie, stimuleren van snelle en grootschalige woningbouw moet dit aantal worden gehaald.

Elk jaar zullen er 100.000 woningen gebouwd moeten worden, waarbij twee derde betaalbaar moet zijn voor huishoudens met een laag- of middeninkomen. De Woningbouwimpuls wordt daarom ook verlengd. Dit programma moet gemeenten de middelen geven om sneller nieuwe woningen te bouwen. Het kabinet maakt 10 jaar lang €100 miljoen per jaar vrij voor de Woningbouwimpuls. In 2022 ging hier al €250 miljoen heen. De verwachting is dat deze aantallen niet worden gehaald door de hoge bouw- en energiekosten. Op dit moment wordt jaarlijks voor ongeveer 69.000 nieuwe woningen een vergunning aangevraagd. Te weinig om het doel te behalen.

Onduidelijkheid over regulering
De Miljoenennota heeft de onduidelijkheid over het oprekken van de regulering van de middenhuur niet weggenomen. De puntengrens gaat omhoog naar 1.000 of 1.250 euro, waardoor een veel groter deel van de huurwoningen in het sociale segment gaan vallen. Op dit moment vinden er zogenoemde botsproeven plaats in Utrecht, Zwolle en Doetinchem om te kijken hoe deze regeling uitpakt.

Deze plannen zorgen op dit moment voor veel onduidelijkheid en onzekerheid op de markt. Vooral beleggers weten niet waar zij aan toe zijn, waardoor zij investeringen uitstellen. Door de voorgestelde regulering wordt het risico groter dat het benodigde rendement niet wordt behaald. Dit vertraagt noodzakelijke nieuwbouwplannen in de vrije huursector en kan er op termijn voor zorgen dat de vrije huursector kleiner wordt in plaats van groter.

Subsidie om te isoleren
Ook aan de energielasten wordt gedacht. Kwetsbare huishoudens kunnen via de gemeente een toeslag van 1.300 euro krijgen. Daarnaast heeft het Nationaal Isolatieprogramma tot doel om tot 2030 2,5 miljoen woningen te verduurzamen. Hiervoor is 350 miljoen euro beschikbaar. Daarnaast zijn al afspraken gemaakt om sociale huurwoningen met energielabel E, F en G uit te faseren. Dit moet in 2028 gebeurd zijn. Ook wordt er een normering uitgewerkt om vanaf 2026 Cv-ketels te vervangen door efficiëntere verwarmingsinstallaties, mits de woning daar geschikt voor is.

Energie- en bouwkosten zijn zo hoog dat er nauwelijks geïnvesteerd wordt.

Deze maatregelen zorgen ervoor dat bewoners van sociale huurwoningen, die financieel in een beperkte situatie zitten ook op de lange termijn geholpen worden én dat de doelstelling wat betreft duurzaamheid en beperking van uitstoot in de bebouwde omgeving wordt gehaald.

Doorstroming
Ook woningen voor ouderen zijn belangrijk, zeker voor de doorstroming op woningmarkt. In combinatie met de stijgende zorgkosten wordt er meer ingezet op preventie en op het langer thuis blijven wonen. Het geld wat het kabinet hiervoor uittrekt gaat vooral naar het ondersteunen van de realisatie van geclusterde woonvormen, zodat ouderen die dat willen langer in hun vertrouwde omgeving kunnen blijven wonen.

Hier komt hetzelfde probleem terug als waar de gehele markt mee te maken heeft; de energie- en bouwkosten zijn zo hoog dat er nauwelijks geïnvesteerd wordt. Het doel is er dus, maar de echte oplossing ontbreekt.

Flexwoningen
Het Rijksvastgoedbedrijf is van plan om flexwoningen te kopen om deze door te verkopen aan corporaties, gemeenten en andere potentiële afnemers voor de huisvesting van statushouders. Ook enkele bestaande panden in bezit van Rijksvastgoedbedrijf worden hiervoor getransformeerd.

Een goed initiatief, maar de werkelijkheid is grilliger. Bouwbedrijven die dit type woning willen bouwen hebben te maken met grote vertragingen, inspraakprocedures van omwonenden en lokaal politieke weerstand. Zeker gezien de flexwoningen met name voor statushouders worden gebouwd en het beeld hierbij (vaak ten onrechte) negatief is. Ook de exploitatie vormt vaak een probleem aangezien de verhuurperiode een stuk korter is en dit voor financiële onzekerheid zorgt.

Meer belasting verhuur
Daarnaast wordt de leegwaarderatio verhoogd met gemiddeld 25 procentpunt. Hierdoor gaan verhuurders meer belasting betalen over de woning die zij verhuren. Dit moet tot een meer eerlijkere belasting leiden voor verhuurde woningen. Dit past bij de meer brede inzet van het kabinet: inkomen uit arbeid moet meer gaan lonen dan inkomen uit bezit.

Ook mogen fiscale beleggingsinstellingen (fbi’s) niet meer direct beleggen in vastgoed. Voorheen kon dit wel en hoefde geen vennootschapsbelasting over de winst te worden betaald. De nieuwe regel kan ervoor zorgen dat er wel belasting over de winst moet worden betaald.