Prinsjesdag 2022 – met welke belastingplannen moet de vastgoedsector rekening houden?

Het fiscale pakket dat dit jaar met Prinsjesdag werd gepresenteerd bevat uiteraard ook weer een aantal fiscale maatregelen die van belang zijn voor de vastgoedsector. Vastgoedfiscalist Aad Rozendal zet alle maatregelen voor vastgoed voor u op een rij.

Overdrachtsbelasting
Sinds 1 januari 2021 is het reguliere overdrachtsbelastingtarief verhoogd van 6% naar 8% en is het verlaagde tarief voor woningen alleen nog maar van toepassing op natuurlijke personen die de woning ook zelf gaan bewonen. Er was al aangekondigd dat het 8%-tarief vanaf 1 januari 2023 verder zou worden verhoogd naar 10,1%. Men heeft inmiddels besloten dat het tarief op maar liefst 10,4% wordt gesteld. Het belang van goed fiscaal advies op het gebied van de overdrachtsbelasting wordt vanaf 2023 dus alleen nog maar groter. Bovendien wordt het voor partijen interessant om nog voor 1 januari 2023 de levering van vastgoed te laten plaatsvinden.

Box 3
Vorig jaar wees ik er al op dat particuliere vastgoedbeleggers serieus rekening moeten houden met een aanpassing van box 3. Omdat de Hoge Raad op 24 december 2021 een streep heeft gezet door box 3 moest het kabinet sneller dan verwacht aan de slag met een nieuwe variant van box 3. In het nieuwe stelsel dat op vroegst vanaf 2026 zal gaan gelden, zal voortaan het werkelijke rendement op vermogen worden belast. Hoe deze wetgeving er precies uit gaat zien is nu echter nog niet bekend. Voor de jaren tot 2026 gaat er een soort tussenperiode gelden, waarbij de situatie als volgt eruit komt te zien:

• Er komt rechtsherstel voor de jaren tot en met 2022
• Er komt overbruggingswetgeving voor de jaren 2023 tot en met 2025.

Een belangrijk verschil tussen deze twee periodes is dat bij het rechtsherstel de nieuwe berekening wordt vergeleken met de berekening uit het oude stelsel. De berekening die het gunstigst is voor de belastingplichtige wordt toegepast. Belastingplichtigen die met de oude berekening meer belasting hadden betaald dan met de nieuwe berekening, krijgen dat deel terug. Belastingplichtigen voor wie de oude berekening gunstiger is, hoeven tot en met 2022 niet bij te betalen. Dat laatste zal vooral voor vastgoedbeleggers van belang zijn.

De overbruggingswetgeving gaat voor iedereen gelden en dat kan betekenen dat in sommige gevallen meer moet worden betaald dan onder het oude stelsel het geval was. De box 3 heffing tot en met 2025 gaat uit van de daadwerkelijke samenstelling van het vermogen. Het vermogen wordt verdeeld in drie categorieën (bankdeposito’s, overige activa waaronder vastgoed en schulden). Per categorie wordt jaarlijks een vast fictief rendement vastgesteld om het belastbaar inkomen in box 3 te bepalen. Om te voorkomen dat vermogen kunstmatig wordt verschoven tussen de drie vermogenscategorieën, wordt een onzuivere transactieperiode van 1 oktober tot en met 31 maart  ingevoerd. Op deze manier kan de fiscus de werkelijke samenstelling van het vermogen op 1 januari van het kalenderjaar vaststellen. Vanaf 2023 zal tevens het in box 3 toepasselijke belastingtarief jaarlijks met 1 procent stijgen van 32 procent in 2023 tot 34 procent in 2025. Vooral particuliere vastgoedbezitters zullen in de meeste gevallen meer belasting gaan betalen dan onder het oude regime.

Aanpassing leegwaarderatio
Het kabinet is ook van plan de percentages van de leegwaarderatiotabel voor verhuurde woningen te actualiseren. Vastgoedbeleggers gaan hierdoor dus meer belasting betalen over verhuurde woningen. De leegwaarderatio vermindert de waarde van verhuurde woningen voor box 3 omdat verhuurde woningen soms minder waard zijn dan niet-verhuurde woningen. De waarde van verhuurde woningen wordt bepaald door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met de leegwaarderatio.  De huidige leegewaarderatio’s liggen tussen de 45% en 85%. De nieuwe leegwaardertio’s komen te liggen tussen de 73% en 100%. Stel bijvoorbeeld dat de WOZ-waarde van een verhuurde woning € 300.000 is en de huur € 1.125 per maand bedraagt. De jaarhuur (€ 13.500) is dan 4,5% van de WOZ-waarde. Volgens de huidige regels (2022) wordt een waarde van 67% * € 300.000 = € 201.000 gehanteerd. Op basis van deze heffing wordt de heffing in box 3 bepaald. Op basis van het voorstel wordt vanaf 2023 een waarde van 95% * € 300.000 = € 285.000 gehanteerd. Dit leidt tot een hogere waarde in box 3. De nieuwe leegwaarderatio’s gaan overigens ook gelden voor de waardering van woningen in de erf- en schenkbelasting.

De eigen BV
Voor mensen (waaronder vastgoedinvesteerders) die gebruik maken van (een) eigen BV(s) gaat de belastingdruk ook flink omhoog.

Vanaf 1 januari 2023 gaan aanmerkelijkbelanghouders in plaats van 26,9% (2022) 31% box 2 heffing betalen. Alleen over de eerste € 67.000 gaat een tarief van 24,5% gelden. Het hoge tarief gaat niet alleen gelden voor dividenden maar bijvoorbeeld ook voor een schenking of vererving van aandelen in een BV. Bij een schenking of vererving van aandelen in een vastgoed-BV wordt het belang van het kunnen toepassing van de fiscaal vriendelijke bedrijfsopvolgingsregeling dus alleen maar groter.

Ook is het de bedoeling dat aanmerkelijkbelanghouders een hoger gebruikelijk loon aan zichzelf gaan betalen, door het afschaffen van de zogenoemde doelmatigheidsmarge.

Voor de BV zelf zit er ook een belastingverhoging in het vat. De vorig jaar ingevoerde verhoging van de eerste schijf naar € 395.000 in 2022 wordt namelijk alweer teruggedraaid. De eerste schijf wordt vanaf 1 januari 2023 gesteld op € 200.000, zodat men dus weer veel eerder het hoger tarief van 25,8% vennootschapsbelasting gaat betalen. Bovendien wordt ook het lage tarief (op dit moment 15%) opgehoogd naar 19%. BV’s met vastgoed gaan dus ook meer belasting betalen. Het kan dus in bepaalde gevallen interessant zijn om winsten zoveel mogelijk in 2022 te laten vallen en kosten pas in 2023 te laten vallen.

Btw op zonnepanelen
Het kabinet stelt voor om een btw-tarief van 0% te introduceren voor de levering en installatie van zonnepanelen op of nabij woningen van particulieren, woningcorporaties of andere verhuurders. Het 0%-tarief geldt alleen voor zonnepanelen die bestemd zijn voor installatie op woningen of in de onmiddellijke nabijheid hiervan (zoals schuur of garage). Het is niet relevant of het gaat om losse panelen of (geïntegreerde) panelen als dakbedekking. Onder het 0%-tarief vallen alleen noodzakelijke installatiediensten, maar niet de versteviging of verzwaring van het dak.

Beperking FBI-regime voor vastgoed
Het kabinet heeft ook aangekondigd dat men het regime van de fiscale beleggingsinstelling (FBI) wil beperken. Vanaf 1 januari 2024 zijn directe beleggingen in vastgoed zijn voor FBI’s niet meer toegestaan. De uitwerking van dit plan zal worden opgenomen in het Belastingplan 2024 dat in september 2023 bekend zal worden gemaakt. Het gevolg van deze maatregel is dat winsten van vastgoed-FBI’s vanaf 1 januari 2024 belast gaan tegen het normale vennootschapsbelastingtarief. Vastgoed-FBI’s die zullen gaan herstructureren om zelfstandige vennootschapsbelastingplicht te voorkomen zullen rekening moeten houden met heffing van overdrachtsbelasting. Mogelijk komt hiervoor nog een tegemoetkomende regeling.

Verhuurderheffing
De verhuurdersheffing wordt verminderd met 0,036% wat moet resulteren in een structurele verlaging met € 138 miljoen.

Geen aanpassing van de bedrijfsopvolgingsregeling
Ook dit jaar laat men de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) ongemoeid. Bij een schenking of vererving van de aandelen in een vastgoed-BV weigert de fiscus in veel gevallen een beroep op de fiscaal voordelige BOR in de inkomstenbelasting en successiewet. De BOR geldt namelijk alleen als sprake is van ondernemingsvermogen en volgens de belastingdienst is vastgoedexploitatie geen onderneming. Bij een schenking of vererving van aandelen in een vastgoed-BV kan de totale belastingheffing - mede door de verhoging van het aanmerkelijkbelangtarief naar 31% - vanaf 2023 oplopen tot maar liefst 44%! Als wel sprake is van een onderneming, bedraagt de belastingheffing slechts enkele procenten. Op dit moment worden talloze discussies en procedures gevoerd over de vraag of de exploitatie van vastgoed als een onderneming kan kwalificeren. Deze discussies zijn een doorn in het oog van de Belastingdienst en mede om die reden is al diverse keren geopperd om vastgoedfamiliebedrijven per definitie uit te sluiten van de BOR. De drie linkse partijen (SP, Groen Links en PvdA) hebben dit ook opgenomen in een initiatiefwetsvoorstel. Hoewel het kabinet op dit punt zijn eigen koers vaart lijkt het een kwestie van tijd voordat de BOR zal worden versoberd of voor vastgoed zelfs zal worden afgeschaft. Voor dga’s van vastgoedfamiliebedrijven blijft het dus van belang om komend jaar goed na te denken over een mogelijke schenking van aandelen in de vastgoed-BV voordat de BOR helemaal niet meer kan worden toegepast.

Aad Rozendal is zelfstandig vastgoedfiscalist en als extern wetenschappelijk adviseur verbonden aan RSM en daarnaast verbonden aan de UvA. Voor meer informatie of ondersteuning bij fiscale vastgoedproblematiek kunt u contact opnemen met Aad Rozendal via tel. 06-12928834 of per e-mail: rozendal@boathousetax.nl.