Veranderingen overdrachtsbelasting: een zinloze droom

Per 1 januari 2021 is de tariefstelling voor de overdrachtsbelasting anders ingericht. De nieuwe tariefstelling roept veel vragen op en daarom vroeg Holland Property Plaza aan BDO Real Estate Valuation Services een voorschot te nemen op de mogelijke effecten. Gaat deze maatregel de woningmarkt gezonder maken?

Per 1 januari 2021 is de overdrachtsbelasting voor starters van 2,0% naar 0,0% bijgesteld. Deze maatregel geldt per 1 april alleen voor woningen met een waarde tot €400.000,-. Daarnaast wordt het tarief voor beleggers, of mensen die een tweede woning willen kopen, verhoogd van 2,0% naar 8,0%. Zal deze beoogde maatregel het door het kabinet gewenste effect sorteren, namelijk het gezonder maken van onze woningmarkt?

Naar aanleiding van de woningmarktcrisis welke zich in de jaren 2008-2013 heeft voltrokken heeft het kabinet voor woningen het tarief van de overdrachtsbelasting vanaf 15 juni 2011 eerst tijdelijk en vanaf 1 juli 2012 structureel verlaagd van 6,0% naar 2,0%. De gedachte achter deze verlaging was dat de overdrachtsbelasting door het geldende tarief een negatieve invloed had op de doorstroming in de woningmarkt. Uiteindelijk is de mobiliteit in de woningmarkt in de jaren na de verlaging inderdaad toegenomen, het is echter de vraag of de verlaging van de overdrachtsbelasting hiervoor de reden is geweest. De effecten die bij de vorige aanpassing van de overdrachtsbelasting wél duidelijk waarneembaar waren geven een goede indicatie voor mogelijke effecten bij de huidige wetswijziging.

De voorgaande aanpassing kende de volgende effecten:

• Meer ruimte voor de aankoop van een duurdere woning omdat de kosten daalden. De NHG-grens bleef gelijk waardoor in feite meer woningen onder de NHG-grens kwamen te vallen;
• Het kopen en bouwen van nieuwbouw werd minder aantrekkelijk omdat destijds 19% omzetbelasting van toepassing was ten opzichte van 2,0% overdrachtsbelasting voor de reeds bestaande bouw, hierdoor werd er uiteindelijk minder nieuwbouw opgeleverd;
• Door de ontstane financiële ruimte en de verminderde concurrentiepositie van nieuwbouwwoningen konden de prijzen van bestaande woningen nog verder stijgen.

Gezien het tekort aan woningen waarvan men in vele gebieden kan spreken, werd deze prijsstijging de laatste jaren in stand gehouden en regionaal ook nog eens versterkt. Om dit probleem op te lossen, de mobiliteit op de woningmarkt te vergroten en daarmee te hoge prijzen tegen te gaan, heeft het kabinet nu een wetswijziging doorgevoerd voor het tarief van de overdrachtsbelasting. Het kabinet beoogt volgens eigen zeggen met de nieuwe tarieven voor de overdrachtsbelasting een aantal ‘fundamentele problemen’ op de woningmarkt aan te pakken.

Doorstroming stokt
Bij het kabinet leeft de gedachte dat beleggers de woningmarkt verstoren doordat zij voor (extra) prijsstijgingen zorgen wanneer zij woningen kopen welke later te huur worden aangeboden in de particuliere verhuurmarkt. Daarnaast zou het de starter zijn die door deze hoge prijzen niet in staat zou zijn om een woning te kopen in de huidige markt. In de visie van het kabinet stokt de doorstroming en vraag in de woningmarkt hierdoor en stijgen de woningprijzen en -huren in de ogen van het kabinet naar een ongewenst niveau. Het lijkt er echter sterk op dat met name het economische principe van schaarste een voorname rol speelt in bovengenoemde prijsontwikkeling.

Tekort van 331.000 woningen
Zoals eerder gesteld is er in Nederland een woningtekort. Het tekort loopt al vele jaren op en inmiddels staat volgens ABF Research de teller in de eerste helft van 2020 op 331.000 woningen. Dit aantal zal naar alle waarschijnlijkheid in 2024 zijn opgelopen tot maar liefst 415.000 woningen. Dit tekort zorgt in meerdere gebieden in Nederland inmiddels voor een hoge mate van schaarste voor bepaalde doelgroep of type woningen. Starters kunnen in vele woningmarktgebieden geen woning vinden die aan de gewenste eisen voldoet én welke in aanmerking komt voor de hypotheekfinanciering.

Hypotheekruimte neemt niet toe
Tot 1 januari 2021 betaalden kopers over gekochte woningen 2,0% overdrachtsbelasting, voor starters (mensen tussen de 18 en 35 jaar die voor het eerst zelf een woning kopen en er zelf in gaan wonen) is dit tarief nu 0,0% voor een woning tot €400.000,-. De beoogd koper krijgt aldus in het geval van een potentiële koopwoning met een koopprijs van €275.000,- ‘maar liefst’ een extra ruimte van €5.500,-. Dit alles in een woningmarkt waar de gemiddelde leraar of lerares al niet meer de mogelijkheid heeft om een woning te financieren, kan men zich afvragen of deze verlaging effect zal hebben. Naar alle waarschijnlijkheid zal de geboden ruimte, net zoals in 2010-2011, meteen leiden tot een verhoging van de woningprijzen. De hypotheekruimte neemt niet toe, alleen de kosten nemen verder af.

Fundamenteel geen verandering
Personen die een tweede woning willen kopen en de woningbelegger hebben een andere maatregel gepresenteerd gekregen. In deze gevallen is de overdrachtsbelasting niet 0,0% maar gestegen van 2,0% naar 8,0%. Echter blijft de woningmarkt een stabiele en gewilde beleggingsmarkt. Een verhoging van de overdrachtsbelasting verandert dit beeld niet fundamenteel.

Vastgoed belang, een vereniging van particuliere beleggers, stelt dat er een fundamenteel risico zal zijn dat door deze aanpassing de woninghuren verder zullen oplopen. Hierdoor wordt de huurmarkt steeds onbereikbaarder voor een grote groep mensen. Dezelfde groep die bij een woningcorporatie achter het net vistsen omdat zij volgens de bepalingen in de Woningwet teveel verdienen voor een sociale huurwoning. De belegger wordt geconfronteerd met hogere kosten en zal deze uiteraard verwerken in zijn business case. Ofwel, hoge huren of minder investeringen voor bijvoorbeeld de benodigde verduurzaming. Hier ligt een enorme opgave voor onze woningmarkt.

Uitvoerbaarheid
De eerdere aanpassing van de overdrachtsbelasting tijdens de woningmarktcrisis van 2008-2013 heeft eigenlijk al aangetoond wat de effecten naar alle verwachting zullen zijn voor de ‘starters’ van het nieuw doorgevoerde tarief voor de overdrachtsbelasting. Starters tussen haakjes? Ja, want er bestaat ook nog grote twijfel over de uitvoerbaarheid van deze aanpassingen. Het ministerie van Financiën liet onderzoeksbureau Dialogic eerder advies uitbrengen. Naast de vraag hoe een starter precies in alle mogelijke uitvoeringen moet worden vastgesteld stellen zij ook duidelijke vragen bij de controleerbaarheid door de Belastingdienst.

BDO REVS ziet op basis van de in de Wet differentiatie overdrachtsbelasting en de in de miljoenennota opgenomen maatregelen zeker geen oplossing voor de problemen die momenteel in de woningmarkt spelen. Er bestaat zelfs de mogelijkheid dat de aanpassingen de problemen van nu alleen maar groter zullen maken.