Brownfields vs. greenfields

Wat is de huidige situatie van de logistieke sector? En waar liggen de kansen en bedreigingen die de toekomst bepalen? Als director capital markets bij vastgoedadviseur Colliers is Melvin Venema dagelijks bezig met industrieel en logistiek vastgoed. In zijn blog voor Vastgoedjournaal schrijft hij dit keer over de verschuiving in interesse van greenfields naar brownfields, plus de uitdagingen, kansen en nieuwe kopersgroepen die hierbij komen kijken.

‘Brownfields’ en ‘greenfields’, het zijn twee veelvoorkomende termen in de vastgoedwereld. Naar de laatste categorie (een bouwrijpe, geheel onbebouwde ontwikkelingslocatie) was lange tijd de meeste vraag onder investeerders. Maar de afgelopen jaren zien we een duidelijke verschuiving richting de brownfields (verouderde, bebouwde bedrijfsgrond beschikbaar voor herontwikkeling). Deze kentering is een nadere blik waard. Want wat is hier nu de reden van? Wie zijn op dit moment de kopers? Wat zegt dit over het logistieke vastgoed in Nederland? En is dit een goede of slechte zaak?

Je zou denken: wat is er voor een ontwikkelaar nou mooier dan een volledig naar eigen inzicht in te richten stuk grond? Eén van de belangrijkste redenen dat de interesse voor het tegenovergestelde groeit, is de schaarste aan ruimte. De Nederlandse overheid verstrekt steeds minder vergunningen voor nieuwe bouwprojecten, wat partijen dwingt om naar alternatieven te zoeken. En daar komt de brownfield om de hoek kijken – een terrein dat al beschikt over een goede infrastructuur, een stroomaansluiting met voldoende capaciteit en vaak gelegen is op een strategische locatie. Een hele aantrekkelijke optie dus.

Uitdagingen
Maar inmiddels loop je ook met een brownfield tegen de nodige uitdagingen aan. Zo krijg je hier eveneens te maken met de stikstofproblematiek. Het doel mag dan wel zijn om de gekochte grond te transformeren tot een modern ESG-proof terrein inclusief duurzaam gebouw, bij het herontwikkelen van een brownfield komt er óók stikstof vrij. Voorheen kon de uitstoot van het nieuwe project worden weggestreept tegen die van het oude project, maar dat is door een uitspraak van de Raad van State niet meer mogelijk. Een ander onderdeel dat voor vertraging kan zorgen, is ecologie. Er kunnen namelijk beschermde diersoorten zoals vleermuizen, dassen en kikkers op de ontwikkellocatie leven.

Kopersgroepen
Ondanks de uitdagingen die de ontwikkeling van industrieel en logistiek vastgoed op dit moment kent, worden de kopersgroepen steeds diverser. Naast de traditionele ontwikkelaars zie ik dat private-equityfondsen, vaak in combinatie met een Nederlandse bouwer, naarstig op zoek zijn naar (speculatieve) ontwikkellocaties. De wens om kwalitatief hoogwaardige en duurzame gebouwen toe te voegen aan hun portefeuille speelt hierin een grote rol.

Een andere kopersgroep die ik steeds vaker tegenkom, is de eigenaar-gebruiker. Onder meer productiebedrijven en logistiek dienstverleners worden gemotiveerd door hun beschikking over voldoende liquide middelen, plus de wens om meer grip te krijgen op de stijgende en schommelende operationele kosten. Bovendien kan het vastgoed meestal over een langere termijn worden afgeschreven. Anderzijds wordt er in sommige gevallen voorgesorteerd op toekomstige marktomstandigheden en eventuele sale-and-leaseback-potentie.

Beweging en groei
Als ik kijk naar typische verkopers, zie ik dat er op dit moment in diverse sectoren consolidatie plaatsvindt tussen bedrijven. Als resultaat worden locaties die niet meer voldoen aan de eisen van de gebruiker vaak afgestoten en aangeboden als brownfield. Op deze manier blijft de cyclus constant in beweging. Dat biedt mogelijkheden, want brownfields blijven een enorm waardevolle optie voor de toekomst van logistiek vastgoed in Nederland – ondanks de genoemde uitdagingen. Ik verwacht dan ook dat de vraag naar brownfields blijft toenemen. Niet alleen vanwege de schaarste aan kwalitatieve ruimte, ook door de toenemende behoefte aan logistiek vastgoed en de potentie voor groei van de markt.

Ben je benieuwd naar hoe je het beste kan inspelen op de mogelijkheden of uitdagingen? Dan ga ik graag met je in gesprek.