Spoedwet tijdelijke huurovereenkomsten verlengd + schema
Advocaat Elout Korevaar legt uit wat de consequenties zijn van het verlengen van de Spoedwet tijdelijke huurovereenkomsten woonruimte. Aan de hand van een stroomschema laat hij zien wat de positie van de huurder of de verhuurder is.
Met de publicatie van de spoedwet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten is het, met terugwerkende kracht tot 1 april 2020, mogelijk om tijdelijke huurovereenkomsten van woonruimte te verlengen met maximaal 1,2 of 3 maanden. Door deze verlenging wordt het enerzijds voor huurders van woonruimte mogelijk om tijdens de coronacrisis tijdelijk langer in de woning te blijven en anderzijds is voor verhuurders van belang dat geen huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaat. Deze wet geldt uitsluitend voor huurovereenkomsten waarvan de bepaalde tijd verstrijkt vóór 1 juli 2020. Uit een onlangs gepubliceerd advies van de Raad van State blijkt dat de wet verlengd wordt tot 1 november 2020.
Tijdelijke verhuur woonruimte
Wanneer sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van artikel 7:271 lid 1 BW eindigt deze huurovereenkomst na maximaal 2 jaar. Dit geldt voor de huur van zelfstandige woonruimte. Indien onzelfstandige woonruimte wordt gehuurd kunnen partijen een looptijd van maximaal 5 jaar overeenkomen. Deze overeenkomst eindigt niet automatisch door het verstrijken van de bepaalde tijd. De verhuurder moet de huurder minimaal 1 en maximaal 3 maanden voor de einddatum schriftelijk informeren over het einde van de huur.
Dit tijdvak luistert nauw. Zo bepaalde de kantonrechter Breda dat een verhuurder die zowel op 28 juli 2017 als op 6 december 2017 de huurder schriftelijk informeerde dat de huur op 31 december 2017 zou eindigen de huur niet geldig had beëindigd. De eerste brief was immers 3 dagen te vroeg, de andere brief 5 dagen te laat.
De kantonrechter Utrecht overwoog dat een verhuurder niet kon bewijzen dat hij de huurder tijdig schriftelijk had geïnformeerd. Deze verhuurder had per e-mail de huurder gewezen op de einddatum. De huurder stelde dat deze e-mail niet was ontvangen of in zijn spambox was beland. In beide gevallen was het gevolg dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd werd verlengd.
De wet bepaalt uitdrukkelijk dat het niet is toegestaan om met dezelfde huurder aansluitend op een tijdelijke huurovereenkomst opnieuw een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten.
Korte werking spoedwet
De minister acht verhuizing uit een tijdelijke woonruimte en het vinden van nieuwe woonruimte tijdens de coronacrisis en de 1,5 m-samenleving lastiger dan normaal. Om die reden werd toegestaan om tijdelijke huurovereenkomsten te verlengen. Deze verlenging is mogelijk voor 1, 2 of 3 maanden. Zowel de huurder als de verhuurder dienen daarbij krappe wettelijke termijnen in acht te nemen en telkens te kunnen bewijzen dat schriftelijk de juiste verzoeken en aanzeggingen zijn gedaan. Niet voor niets is deze wet een mijnenveld genoemd.
Zeer beknopt komt de wet erop neer dat de huurder, na schriftelijke aanzegging door de verhuurder dat de huurovereenkomst eindigt én informatieverstrekking door de verhuurder over de mogelijkheden op grond van de wet tot verlenging, binnen één week na die aanzegging de verhuurder een voorstel tot verlenging moet doen. De verhuurder moet vervolgens binnen één week op dit verzoek reageren. Reageert de verhuurder niet of niet tijdig dan wordt de huurovereenkomst verlengd conform het voorstel van de huurder.
Als de verhuurder wel tijdig reageert kan hij verlenging slechts weigeren op 6 in de wet genoemde gronden. Deze gronden besprak ik in een eerder artikel. Of indien de verhuurder verlenging op een andere grond wil weigeren moet de verhuurder naar de rechter. Indien de huurder na weigering door de verhuurder toch verlenging wil moet de huurder naar de rechter. De spoedwet kent daarnaast een ander traject waarbij de verhuurder een voorstel doet tot verlenging (artikel 3 spoedwet).
Verlenging spoedwet
De spoedwet had in eerste instantie betrekking op huurovereenkomsten waarvan de bepaalde tijd verstrijkt vóór 1 juli 2020. In de wet was voorzien dat bij het voortduren van de coronacrisis de wet verlengd kon worden. Uit een op 26 juni 2020 gepubliceerd advies van de Raad van State blijkt dat de wet verlengd wordt tot 1 november 2020. Door deze verlenging is het mogelijk om huurovereenkomsten die eindigen tussen 1 april en 31 augustus 2020 te verlengen tot maximaal 1 november 2020.
Voor huurovereenkomsten waarvan de verhuurder het einde van de huur kenbaar heeft gemaakt vóór 1 juni 2020 dient de huurder vóór 9 juli 2020 een verzoek tot verlenging te doen. Voor huurovereenkomsten waarvan het einde van de huur ná 1 juni 2020 is aangezegd geldt de hiervoor beschreven systematiek. Kort en goed dient de verhuurder niet alleen tijdig het einde van de huur aan te zeggen, maar dient hij tevens de huurder te informeren over de mogelijkheden van verlenging van de huurovereenkomst op grond van de spoedwet.
Stroomschema voor begrip wet
Vanwege de vele formaliteiten en krappe wettelijke termijnen is een foutje zo gemaakt en verspilt ofwel de huurder zijn mogelijkheid tot verlenging van de huur ofwel ontstaat alsnog een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Beide zijn ongewenst.
Met bijgevoegd stroomschema kan relatief eenvoudig worden achterhaald wat de positie van de huurder of de verhuurder is. De huurder dient tijdig een voorstel tot verlenging van de huur te doen. De verhuurder moet te allen tijde, ook bij verlenging van de huurovereenkomst op grond van de spoedwet, opnieuw het einde van de huur aanzeggen én de huurder informeren over de mogelijkheden tot verlenging op grond van de spoedwet. Het stroomschema geeft antwoord op de meeste vragen. Als u niet zeker bent van uw positie adviseer ik graag.
Laatste nieuws
- 23-08-2024 14:20 Grote beleggers investeren nauwelijks in nieuwe woningen, maar Wbh niet grootste issue
- 23-08-2024 13:43 Weg vrij voor deelgebied 5 in Merwedekanaalzone: Tot 4.250 woningen mogelijk
- 23-08-2024 12:27 Alex Invest koopt winkelruimte in Woonmall Alexandrium
- 23-08-2024 11:26 Opmerkelijk: Voor dit nieuwbouwproject zijn 'incentives' nodig om kopers te trekken
- 23-08-2024 11:06 Raad van State stelt bezwaarmakers tegen 250 woningen in Tilburg in ongelijk
- 23-08-2024 09:21 Starters vragen vaker naar familiehypotheek en schenkingsvrijstelling, na afschaffing jubelton
- 23-08-2024 08:48 CBS over detailhandel: Non-food sector groeit, omzet supermarkt daalt
- 22-08-2024 16:42 IVBN-directeur: ‘Woningmarkt heeft heel fragiel punt bereikt, overheid moet nu stimuleren’
- 22-08-2024 16:12 Ondernemers en investeerders die elkaar helpen is de bewezen kracht van Mogelijk
- 22-08-2024 14:00 Bestemmingsplan voor 48 appartementen in Geldermalsen onherroepelijk
- 22-08-2024 11:31 Hightechbedrijf huurt 1.370 m2 in Eindhoven
- 22-08-2024 10:21 Scapino opent winkels in vier oude panden van Bristol
- 22-08-2024 09:19 Huurders blijven vaker zitten door achterblijvend aanbod van topkwaliteit kantoorruimte
- 22-08-2024 08:42 Twee nieuwe huurders voor City Center Tilburg
- 22-08-2024 08:42 Sam Heijkoop en Marnix Uri naar VanWonen
- 22-08-2024 06:00 Boissevain: DNB, geef banken de ruimte hun marges op peil te houden
- 22-08-2024 00:00 Koopwoningen bijna 11 procent duurder, grootste stijging in twee jaar
- 21-08-2024 18:57 Jos Baeten (a.s.r.): ‘Helft van onze woningportefeuille komt door huurwet in gereguleerde segment’
- 21-08-2024 15:57 Voormalig bankgebouw in Driebergen mag getransformeerd worden naar woningen
- 21-08-2024 14:03 Gemeenteraad Maashorst aan zet voor bijna 100 woningen
- 21-08-2024 12:51 A.s.r. investeert niet in nieuwe huurwoningen door Wet betaalbare huur
- 21-08-2024 12:13 Meierijstad geeft groen licht voor bouw flexwoningen voor 500 arbeidsmigranten
- 21-08-2024 11:32 Elan Wonen trekt stekker uit plannen voor verdichting in Haarlem-Meerwijk
- 21-08-2024 10:56 StartDock huurt ruim 1.800 m2 aan Keizersgracht in Amsterdam
- 21-08-2024 10:47 Ronald van der Zalm keert terug naar Cushman & Wakefield
- 21-08-2024 10:06 Montea boekt in Nederland 22 miljoen omzet in eerste helft van het jaar
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.