Nieuwe regels moeten controles door verhuurder versimpelen

Op 18 februari 2020 heeft de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) een nieuwe modelclausule voor ondermijnende activiteiten gepresenteerd. Deze clausules maken het voor verhuurders mogelijk om het gehuurde te bezoeken, zowel woningen, winkels als kantoren, om te controleren of de huurder enkele specifieke bepalingen uit de huurovereenkomst nakomt. In deze bijdrage bespreekt advocaat huurrecht Elout Korevaar de wijzigingen.

De achtergrond van de wijziging
Ondermijning is een verzamelnaam voor een veelheid van gedragingen die onder andere betrekking kunnen hebben op de innesteling van criminele fenomenen in buurten en woonwijken en vermenging van de onderwereld en de bovenwereld. Bekende voorbeelden zijn hennepkwekerijen in bergingen van woningen en kantoorgebouwen.

Met een goede controle van de huurder vóór het afsluiten van de huurovereenkomst tracht de verhuurder dit soort (illegale) praktijken te voorkomen. De wet stelt echter vergaande eisen aan de verhuurder. Hij dient niet alleen bij de totstandkoming van de huurovereenkomst oplettend te zijn, maar ook tijdens de looptijd van de huurovereenkomst.

Zo bepaalt de Opiumwet dat strafbaar is diegene die vervoermiddelen of ruimten voorhanden heeft waarvan hij weet of ernstige reden heeft om te vermoeden dat zij bestemd zijn tot het plegen van Opiumwetdelicten. Daarvan zal niet snel sprake zijn, al was met maar omdat de minister als maatstaf gebruikt de situatie waarin elk weldenkend mens het handelen achterwege had gelaten.

Als de huurder in het gehuurde verboden middelen voorhanden heeft kan de burgemeester de woning tijdelijk laten sluiten. Veel verhuurders ontbinden dan de huurovereenkomst en verzoeken de burgemeester om de woning of het kantoor weer normaal te kunnen gebruiken.

De afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft evenwel herhaaldelijk geoordeeld dat van de eigenaar van een pand die dat verhuurt, mag worden gevergd dat hij zich tot op zekere hoogte informeert over het gebruik dat van het verhuurde pand wordt gemaakt. De Raad is daarbij van mening dat het recht op privacy van een huurder niet in de weg hoeft te staan aan het kunnen controleren van het eigendom van de verhuurder.

Volgens de ROZ zijn de modelclausules gemaakt om te voorkomen dat verhuurders opdraaien voor de kosten van bestuursrechtelijke handhaving van overtredingen die feitelijk gepleegd zijn door de huurder maar waar de verhuurder als functioneel dader wordt aangemerkt. De benaming van de clausules is wellicht wat misleidend. Het gaat niet louter om ondermijning zoals hennepkweek, maar ook om verboden onderhuur en toezicht op de openingstijden van winkelruimte.

De bestuursrechter heeft herhaaldelijk geoordeeld over de mate van toezicht die van een verhuurder mag worden verlangd. Een verbod tot onderhuur in de huurovereenkomst zonder controle daarop werd onvoldoende geacht. Zo oordeelde de Raad dat van een verhuurder, zeker nadat deze eerder was aangesproken op (functionele) overtreding van de huisvestingswet wegens AirBNB, gevergd kon worden dat hij het gehuurde inspecteerde, websites controleerde op aanbod van illegale onderhuur en uittreksels uit de basisregistratie personen opvroeg bij de gemeente.

Onlangs oordeelde de rechtbank Amsterdam dat de verhuurder diende aan te tonen dat hij zijn controleverplichting nakwam door notities te maken van zijn inspecties en eventuele weigering door de huurder om toegang tot het gehuurde te krijgen.

Mag de verhuurder het gehuurde inspecteren?
Opmerkelijk is dat de bestuursrechter oordeelt dat de verhuurder verplicht kan zijn om het gehuurde te inspecteren terwijl de burgerlijke rechter daar anders over oordeelt. Zo meende de kantonrechter Amsterdam dat verhuurder Metterwoon niet bevoegd was om onaangekondigd het gehuurde te inspecteren omdat dit een inbreuk maakt op het recht op eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer van de huurder en daarmee het huurgenot.

De wet bepaalt dat de huurder toegang moet verlenen bij verkoop van het gehuurde, maar andere afspraken moeten dus in de huurovereenkomst worden vastgelegd. In de ROZ-modellen is nu alleen opgenomen dat de verhuurder het gehuurde kan bezichtigen om gebreken te onderzoeken of te herstellen en bij verkoop.

Wat staat in de nieuwe modelclausules?
In de nieuwe modelclausules staat dat de verhuurder gerechtigd is om het gehuurde, aangekondigd, te inspecteren om te onderzoeken of het gehuurde gebruikt wordt conform de bestemming (wonen, winkel, kantoor) en niet wordt onderverhuurd. Daarnaast mag de verhuurder inspecteren of in het gehuurde geen gevaarlijke stoffen aanwezig zijn, geen hinder wordt veroorzaakt aan de andere huurders en of huurder geen verbouwingen/wijzigingen aan het gehuurde heeft aangebracht waarvoor geen toestemming is verleend.

De ROZ heeft per type modelovereenkomst een omschrijving gegeven om welke reden(en) de verhuurder het gehuurde mag inspecteren. Bij winkel- en kantoorruimte is daaraan toegevoegd dat de verhuurder de vloerbelasting mag inspecteren en bij winkelruimte de openingstijden van het gehuurde mag inspecteren. Bij woonruimte is de boeteclausule iets anders ingericht dan bij de andere modellen, omdat de huurder van woonruimte vaak een consument is en de boeteclausule anders als oneerlijk terzijde kan worden geschoven.

Het model voorziet erin dat de verhuurder het gehuurde periodiek inspecteert. De frequentie wordt niet vastgelegd omdat ergens een grens ligt op de inbreuk op het huurgenot. Verder voorziet het model in aankondiging van de bezichtiging en bezichtiging binnen redelijke termijn na het verzoek. Omdat het bezoek wordt aangekondigd is de uitspraak van de kantonrechter Amsterdam niet relevant. Die uitspraak heeft betrekking op onaangekondigde bezoeken.

Is het zinvol om de clausules te gebruiken?
Vanwege de risico’s om als functioneel dader te worden aangemerkt door de bestuursrechter is het gebruik van de clausules aan te bevelen. Zo lang de bevoegdheden niet gebruikt worden biedt een papieren mogelijkheid tot inspectie evenwel geen bescherming tegen bestuurlijke handhaving.

Opname is verstandig omdat op basis van de huidige modellen toegang lastiger valt af te dwingen en de verhuurder, indien hij niet voldoende kan aantonen dat hij toezicht gehouden heeft, kan worden aangesproken op de overtreding die door de huurder begaan is. Voorkomen moet worden dat de clausule een papieren tijger wordt. Als daartoe aanleiding is dient de verhuurder het gehuurde dus regelmatiger en op andere wijze te inspecteren dan nu het geval is. De clausules zijn ruimer dan alleen ondermijning en het verdient aanbeveling om ze te gebruiken. Niet alleen bij hennepteelt kan de verhuurder worden aangemerkt als functioneel dader. Dat is hij ook als de huurder van de woonruimte de woning gebruikte voor Airbnb.

Elout Korevaar is als advocaat verbonden aan het kantoor van Weebers Vastgoed Advocaten.